Anteil des Mietgegenstands an den Gesamtkosten des Hauses — Verteilung nach Nutzfläche oder Verbrauchsanteilen gemäß § 17 MRG.
Rechtsgrundlage
- § 17 Mietrechtsgesetz (MRG) (BGBl. Nr. 520/1981) ↗
Anteil an den Gesamtkosten und Nutzfläche — Verteilung nach Nutzfläche oder Verbrauch; geändert durch BGBl. I Nr. 36/2000
Gültig ab: 1. 7. 2000
Kurz zum Thema: Anteil an den Gesamtkosten nach § 17 MRG
§ 17 MRG regelt den Anteil eines Mietgegenstands an den Gesamtkosten des Hauses und bildet damit die Grundlage für die Abrechnung von Betriebskosten und öffentlichen Abgaben. Die Gesamtkosten umfassen sämtliche Betriebskosten gemäß § 21 MRG sowie die laufenden öffentlichen Abgaben gemäß § 21 Abs 2 MRG. Der richtige Verteilungsschlüssel ist entscheidend für eine korrekte Abrechnung und verhindert Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern.
Der Regelverteilungsschlüssel: Nutzfläche
Wenn nicht zwischen Vermieter und allen Mietern des Hauses ein anderer Verteilungsschlüssel schriftlich vereinbart wurde, bestimmt sich der Kostenanteil nach dem Verhältnis der Nutzfläche des Mietgegenstands zur Nutzfläche aller vermieteten, vom Vermieter benützten oder trotz Vermietbarkeit nicht vermieteten Wohnungen und Mietgegenstände des Hauses. Diese Regelung stellt sicher, dass die Kosten nach dem tatsächlichen Umfang der Nutzung verteilt werden.
Definition der Nutzfläche
Die Nutzfläche umfasst die gesamte Bodenfläche abzüglich der Wandstärken und Durchbrechungen in den Wänden. Sie wird in Quadratmetern angegeben. Wesentlich ist, dass bestimmte Räume nicht zur Nutzfläche zählen: Keller- und Dachbodenräume, die nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind, Treppen, offene Balkone und Terrassen. Auch wenn ein Mieter seinen Balkon verglast, bleibt diese Fläche bis zum Ende des Mietverhältnisses unberücksichtigt.
Verbrauchsanteile als Sonderregelung
Wenn bestimmte Aufwendungen vom Verbrauch abhängen und die Verbrauchsanteile mit wirtschaftlich vernünftigem Aufwand durch Messgeräte ermittelt werden können, kann eine schriftliche Vereinbarung zwischen Vermieter und einer Mehrheit von mindestens zwei Dritteln der Mieter (nach Anzahl der Mietgegenstände) getroffen werden. Diese Vereinbarung legt fest, dass die Aufteilung nach den tatsächlichen Verbrauchswerten erfolgt. Voraussetzung ist, dass dies wirtschaftlich vernünftig ist und die Nutzfläche, für die Verbrauchsmessungen verwendet werden, 20 % der Gesamtnutzfläche nicht übersteigt.
Änderungen der Nutzfläche
Veränderungen der Nutzfläche durch bauliche Maßnahmen des Mieters im Inneren der Wohnung bleiben bis zur Beendigung des Mietverhältnisses für die Kostenverteilung unberücksichtigt. Diese Regelung schützt den Vermieter vor ständig wechselnden Verteilungsschlüsseln und sorgt für Berechenbarkeit bei der Betriebskostenabrechnung. Erst wenn ein neues Mietverhältnis beginnt, werden geänderte Flächenverhältnisse wirksam.
Häufige Fragen zu § 17 MRG
Wie wird die Nutzfläche berechnet?
Die Nutzfläche ist die gesamte Bodenfläche einer Wohnung oder eines Mietgegenstands abzüglich der Wandstärken und der in den Wänden befindlichen Durchbrechungen. Sie ist in Quadratmetern auszudrücken. Keller- und Dachbodenräume (soweit nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet), Treppen, offene Balkone und Terrassen zählen NICHT zur Nutzfläche.
Welcher Verteilungsschlüssel gilt, wenn im Mietvertrag nichts vereinbart ist?
Wenn kein anderer Verteilungsschlüssel schriftlich vereinbart wurde, gilt der Regelverteilungsschlüssel nach § 17 Abs 1 MRG: Der Anteil richtet sich nach dem Verhältnis der Nutzfläche des Mietgegenstands zur Nutzfläche aller Mietgegenstände des Hauses. Auch vom Vermieter selbst benützte oder leerstehende Mietgegenstände zählen zur Gesamtnutzfläche.
Wann können Verbrauchsanteile statt Nutzfläche als Verteilungsschlüssel verwendet werden?
Wenn einzelne Aufwendungen vom Verbrauch abhängig sind (z.B. Wasser, Heizung) und die Verbrauchsanteile mit wirtschaftlich vernünftigem Kostenaufwand durch Messgeräte ermittelt werden können, kann durch schriftliche Vereinbarung zwischen dem Vermieter und einer Mehrheit von mindestens zwei Dritteln der Mieter (berechnet nach der Anzahl der Mietgegenstände) eine Aufteilung nach Verbrauchsanteilen festgelegt werden.
Gibt es eine Grenze für Verbrauchsanteile?
Ja. Die Nutzfläche, für die auf Basis von Verbrauchsmessungen die Anteile ermittelt werden, darf 20 % der Gesamtnutzfläche nicht übersteigen. Wenn mehr als 20 % auf diese Weise verteilt werden müssten, ist ein rechnerisches Verfahren anzuwenden. Der Teil der Aufwendungen, der auf die allgemeinen Teile des Hauses entfällt, ist nach dem Verhältnis der Nutzflächen aufzuteilen.
Was passiert mit Änderungen der Nutzfläche durch den Mieter?
Veränderungen der Nutzfläche durch bauliche Maßnahmen des Mieters oder Nutzers im Inneren der Wohnung — einschließlich der Verglasung von Balkonen — bleiben bis zur Beendigung des Mietverhältnisses unberücksichtigt. Der ursprüngliche Nutzflächenwert gilt so lange weiter, bis das Mietverhältnis endet.