Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben — 8 Kostengruppen, zwei Abrechnungsarten, Fristen und Verjährung nach § 21 MRG.
Rechtsgrundlage
- § 21 Mietrechtsgesetz (MRG) (BGBl. Nr. 520/1981) ↗
Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben — 8 Betriebskosten-Kategorien, Abrechnungsfristen, Verjährung; geändert durch BGBl. I Nr. 36/2000
Gültig ab: 1. 7. 2000
- § 22 Mietrechtsgesetz (MRG) (BGBl. Nr. 520/1981) ↗
Auslagen für die Verwaltung — Bestandteil der Betriebskosten nach § 21 Abs 1 Z 7 MRG
Gültig ab: 1. 7. 2000
- § 23 Mietrechtsgesetz (MRG) (BGBl. Nr. 520/1981) ↗
Angemessene Aufwendungen für die Hausbetreuung — Bestandteil der Betriebskosten nach § 21 Abs 1 Z 8 MRG
Gültig ab: 1. 7. 2000
Kurz zum Thema: Betriebskosten und öffentliche Abgaben nach § 21 MRG
§ 21 MRG definiert die Betriebskosten und regelt die Abrechnung der laufenden öffentlichen Abgaben im Mietrecht. Diese Bestimmung ist eine der wichtigsten Normen für das tägliche Mietverhältnis, da sie festlegt, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden können und wie die Abrechnung zu erfolgen hat. Die Norm unterscheidet acht Betriebskosten-Kategorien und regelt zusätzlich die umlagefähigen öffentlichen Abgaben.
Die 8 Betriebskosten-Kategorien
Die erste Kategorie umfasst die Wasserversorgung aus öffentlichen Leitungen oder die Erhaltung bestehender Eigenversorgung (Hausbrunnen). Hinzu kommen die Kosten für Eichung, Wartung und Ablesung von Messgeräten zur Verbrauchsermittlung nach § 17 Abs 1a. Die zweite Kategorie betrifft die regelmäßige Rauchfangkehrung, Kanalräumung, Unratabfuhr und Schädlingsbekämpfung gemäß Kehrordnung. Die dritte Kategorie ist die angemessene Beleuchtung der allgemein zugänglichen Teile des Hauses.
Versicherungskosten
Die angemessene Feuerversicherung nach § 7 MRG muss dem Wiederherstellungswert entsprechen und ist immer umlagefähig. Daneben sind Haftpflichtversicherung und Leitungswasserschadenversicherung (einschließlich Korrosionsschäden) umlagefähig. Die Glasbruch- und Sturmschädenversicherung erfordert jedoch die Zustimmung einer Mehrheit von mindestens zwei Dritteln der Hauptmieter, berechnet nach der Anzahl der Mietgegenstände.
Verwaltung und Hausbetreuung
Die Auslagen für die Verwaltung sind in § 22 MRG näher geregelt und bilden eine eigene Kostenposition. Ebenso sind angemessene Aufwendungen für die Hausbetreuung nach § 23 MRG umlagefähig — etwa für Reinigung des Stiegenhauses, Winterdienst oder Gartenpflege. Diese Kosten müssen angemessen sein und nachgewiesen werden.
Abrechnungsfristen und Verjährung
Bei der Jahrespauschalverrechnung muss die Abrechnung bis zum 30. Juni des Folgejahres vorgelegt werden. Überschüsse sind zum übernächsten Zinstermin zu erstatten, Fehlbeträge zum übernächsten Zinstermin zu entrichten. Die einjährige Verjährungsfrist für Betriebskosten beginnt mit dem Fälligkeitstag und schützt den Mieter vor rückwirkenden Forderungen.
Häufige Fragen zu § 21 MRG
Welche Kosten gelten als Betriebskosten nach § 21 MRG?
Acht Kostengruppen fallen unter Betriebskosten: Wasserversorgung und Meßgerätekosten (Z 1, 1a), Rauchfangkehrung und Schädlingsbekämpfung (Z 2), allgemeine Beleuchtung (Z 3), Feuerversicherung (Z 4), Haftpflicht- und Leitungswasserversicherung (Z 5), Glasbruch- und Sturmschädenversicherung (Z 6, mit 2/3-Mehrheit), Verwaltungskosten (Z 7, § 22) und Hausbetreuung (Z 8, § 23).
Was sind „laufende öffentliche Abgaben" und welche sind umlagefähig?
Laufende öffentliche Abgaben sind Abgaben, die von der Liegenschaft zu entrichten sind — etwa Grundsteuer oder Müllabfuhrabgaben. Nicht umlagefähig sind Abgaben, die nach landesgesetzlichen Bestimmungen nicht auf die Mieter überwälzt werden dürfen. Welche Abgaben das im Einzelfall sind, hängt von der jeweiligen Landesgesetzgebung ab.
Was ist der Unterschied zwischen Jahrespauschalverrechnung und Einzelabrechnung?
Bei der Jahrespauschalverrechnung (§ 21 Abs 3 MRG) darf der Vermieter zu jedem Zinstermin einen gleichbleibenden Teilbetrag verlangen, der auf Basis der Vorjahreskosten berechnet ist und max. 10 % darüber liegen darf. Die Abrechnung muss bis 30. Juni des Folgejahres vorgelegt werden. Bei der Einzelabrechnung (§ 21 Abs 4 MRG) werden Kosten monatlich am 1. fällig, wenn dem Mieter die Höhe vorher unter Vorlage der Rechnungsbelege nachgewiesen wird — mindestens drei Tage vorher.
Wann verjähren Betriebskostenansprüche?
Betriebskosten und Abgaben, deren Fälligkeit vor mehr als einem Jahr eingetreten sind, können vom Vermieter nicht mehr geltend gemacht werden (§ 21 Abs 4 MRG). Diese relative Verjährungsfrist beginnt mit dem Fälligkeitstag. Der Mieter sollte daher stets darauf achten, dass Abrechnungen zeitnah vorgelegt werden, und zu alte Nachforderungen zurückweisen.
Muss der Vermieter die Belege vorlegen?
Ja. Der Vermieter hat die Abrechnung an einer geeigneten Stelle im Haus zur Einsicht durch die Hauptmieter aufzulegen und den Hauptmietern in geeigneter Weise Einsicht in die Belege zu gewähren — bei Belegen auf Datenträgern in Form von Ausdrucken. Auf Verlangen eines Hauptmieters sind Abschriften oder Ablichtungen auf seine Kosten anzufertigen. Diese Pflicht gilt für beide Abrechnungsarten.