Verfahren außer Streitsachen bei Streitigkeiten aus Mietverhältnissen — Das Bezirksgericht entscheidet in 17 Kategorien von Mietangelegenheiten ohne Anwaltszwang in der 1. und 2. Instanz.
Rechtsgrundlage
- § 37 Mietrechtsgesetz (MRG) (BGBl. Nr. 520/1981) ↗
Verfahren außer Streitsachen — Entscheidungen des Bezirksgerichts in MRG-Angelegenheiten; geändert durch BGBl. I Nr. 114/2025, in Kraft seit 01.01.2026
Gültig ab: 1. 1. 2026
- AußStrG AußStrG — Außerstreitgesetz (BGBl. I Nr. 111/2003) ↗
Allgemeine Verfahrensbestimmungen für das gerichtliche Verfahren in Rechtsangelegenheiten außer Streitsachen
Gültig ab: 1. 1. 2005
Kurz zum Thema: Außerstreitverfahren nach § 37 MRG
Das Mietrechtsgesetz normiert in § 37 ein eigenständiges gerichtliches Verfahren für Streitigkeiten aus Mietverhältnissen, das als Außerstreitverfahren ausgestaltet ist. Diese Verfahrensart unterscheidet sich wesentlich vom ordentlichen Zivilprozess: Es gilt ein vereinfachter Verfahrensgang mit besonderen Bestimmungen über Parteistellung, Zustellung, Beweisaufnahme und Kosten. Das Verfahren ist besonders geeignet für Wohnrechtsstreitigkeiten, da es auch ohne anwaltliche Vertretung effizient geführt werden kann.
Sachliche Zuständigkeit des Bezirksgerichts
Das Bezirksgericht, in dessen Sprengel das Miethaus gelegen ist, entscheidet in 17 verschiedenen Streitigkeitskategorien. Diese reichen von der Anerkennung als Hauptmieter (§ 2 Abs 3 MRG) über die Durchführung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten (§§ 3, 4, 6 MRG) bis hin zur Angemessenheit des Mietzinses (§§ 12a, 16, 43–46, 46a, 46c MRG) und der Abrechnung von Betriebskosten (§§ 21–24 MRG). Auch die Höhe des rückforderbaren Kautionsbetrags (§ 16b Abs 2 MRG) und die Rückzahlung verbotener Leistungen (§ 27 MRG) gehören zu den entscheidungsbefugten Kategorien.
Besondere Verfahrensgrundsätze
Das Verfahren folgt den allgemeinen Bestimmungen des AußStrG mit zahlreichen Sonderregeln. Kein Anwaltszwang besteht in der 1. und 2. Instanz — die Parteien können selbst vor Gericht erscheinen oder sich durch jede volljährige, geschäftsfähige Person vertreten lassen. Auch ein Funktionär oder Angestellter eines Mieter- oder Vermietervereins, der sich regelmäßig mit Mietberatung befasst, ist zur Vertretung in allen Instanzen befugt. In der 3. Instanz (OGH) gilt jedoch Anwaltspflicht.
Rekurs und Revisionsrekurs
Die Rekursfrist beträgt vier Wochen (abweichend von den allgemeinen AußStrG-Fristen). Der Revisionsrekurs an den OGH ist bei Streitwerten über 10.000 Euro zulässig und muss von einem Rechtsanwalt, Notar oder Interessenvertreter unterzeichnet sein. Die Verfahrenskosten richten sich nach Billigkeit und berücksichtigen das Ausmaß des Obsiegens sowie das Interesse der Parteien am Verfahren.
Rechtskraft und Zustellung
Die Zustellung des verfahrenseinleitenden Antrags an mehrere betroffene Mieter kann durch Anschlag an einer für alle Hausbewohner deutlich sichtbaren Stelle im Haus erfolgen. Die Rechtskraft von stattgebenden Sachbeschlüssen erstreckt sich auf alle Hauptmieter, denen der Antrag nach dieser Methode zugestellt wurde. Dies schafft Rechtsklarheit für das gesamte Mietverhältnis.
Häufige Fragen zu § 37 MRG
Welches Gericht ist für MRG-Streitigkeiten zuständig?
Das für Zivilrechtssachen zuständige Bezirksgericht, in dessen Sprengel das Miethaus gelegen ist. Bei Wohnungstausch (§ 13) in verschiedenen Gerichtssprengeln ist das zuerst angerufene Gericht oder das gemeinsam gewählte Gericht zuständig.
Brauche ich einen Anwalt für das Verfahren?
In der 1. und 2. Instanz: NEIN. Sie können selbst vor Gericht handeln und sich durch jede volljährige, geschäftsfähige Person vertreten lassen — auch durch einen Angehörigen, Nachbarn oder Mietverein-Funktionär. Erst in der 3. Instanz (OGH) ist ein Rechtsanwalt, Notar oder Interessenvertreter verpflichtend.
Was ist die Rekursfrist gegen eine gerichtliche Entscheidung?
Die Rekursfrist beträgt abweichend von den allgemeinen Bestimmungen des AußStrG vier Wochen. Diese verlängerte Frist gilt auch für die Rekursbeantwortung. Bei Revisionsrekurs (3. Instanz) beträgt die Frist ebenfalls vier Wochen.
Ab welchem Streitwert ist ein Revisionsrekurs möglich?
Der Revisionsrekurs ist möglich, wenn der Streitwert 10.000 Euro übersteigt. Er muss von einem Rechtsanwalt, Notar oder Interessenvertreter unterzeichnet sein. Die Frist beträgt vier Wochen. Die Revisionsrekursbeantwortung hat dieselbe Frist.
Wie werden mehrere betroffene Mieter in das Verfahren einbezogen?
Bei mehr als sechs betroffenen Personen kann die Zustellung des verfahrenseinleitenden Antrags durch Anschlag an einer für alle Hausbewohner deutlich sichtbaren Stelle im Haus erfolgen. Der Anschlag darf frühestens nach 30 Tagen abgenommen werden. Die Zustellung gilt mit Ablauf dieser Frist als vollzogen.