Zjistěte, zda je váš prodej nemovitosti osvobozen od daně. Test bydliště (2 roky) nebo časový test (5 let). § 4, § 10 ZDP. Zdarma.
Daň z prodeje nemovitosti 2026
Výpočet osvobození a výše daně z příjmu z prodeje nemovitosti dle § 4 a § 10 ZDP
Právny základ
- § 4 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
osvobození prodeje nemovitosti
Účinné od: 1. 1. 1993
- § 10 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
ostatní příjmy
Účinné od: 1. 1. 1993
Stručně k tématu
Osvobození od daně — test bydliště
Příjem z prodeje rodinného domu nebo bytové jednotky je osvobozen od daně, pokud prodávající v nemovitosti bydlel nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem (§ 4 odst. 1 písm. a) ZDP). Podmínkou je, aby nemovitost sloužila jako trvalé bydliště prodávajícího — nestačí, aby v ní byl přihlášen k trvalému pobytu; musí v ní skutečně bydlet. Osvobozeny jsou příjmy z prodeje bytu nebo rodinného domu, nikoli chaty, garáže nebo investičního bytu, který sloužil výhradně k pronájmu.
Obecný časový test — 5 let vlastnictví
Jakákoli nemovitost (byt, dům, pozemek, chata, investiční byt) je osvobozena od daně z prodeje, pokud doba vlastnictví přesahuje 5 let (§ 4 odst. 1 písm. b) ZDP). Rozhodující je datum nabytí vlastnictví — den zápisu do katastru nemovitostí. U dědictví se do doby vlastnictví počítá i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel (platí pro přímou linii a manžele). Pětileté „daňové okno“ je klíčovým faktorem při plánování prodeje investičních nemovitostí.
Zdanění při nesplnění podmínek osvobození
Pokud nejsou podmínky osvobození splněny, příjem z prodeje vstupuje do daňového přiznání jako ostatní příjmy (§ 10 ZDP). Základ daně tvoří rozdíl mezi prodejní cenou a nabývací cenou, přičemž základ nemůže být záporný. Od základu daně lze odečíst prokazatelné výdaje na technické zhodnocení. Základ daně se zdaní sazbou 15 % (resp. 23 % pro část nad 1 762 812 Kč). Výsledná daňová povinnost se sníží o základní slevu na poplatníka 30 840 Kč.
Praktické rady pro plánování prodeje
Prodej nemovitosti krátce před uplynutím pětiletého časového testu může být nákladnou chybou. Například při zisku 1 000 000 Kč a sazbě 15 % je daňová povinnost 150 000 Kč (po odečtení základní slevy 30 840 Kč zbyde 119 160 Kč). Při plánování prodeje investičního bytu proto vždy zvažte, zda je výhodné počkat na uplynutí 5 let od nabytí. Pokud nemovitost prodáváte se ztrátou, základ daně je nulový — ztrátu z prodeje nemovitosti není možné uplatnit jako odečitatelnou položku.
Časté dotazy
Kdy je prodej nemovitosti osvobozen od daně?
Příjem z prodeje nemovitosti je osvobozen od daně ve dvou případech (§ 4 odst. 1 ZDP): (1) Test bydliště — u rodinného domu nebo bytu: prodávající v nemovitosti bydlel alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem (§ 4 odst. 1 písm. a). (2) Obecný časový test — u jakékoli nemovitosti: doba mezi nabytím a prodejem přesahuje 5 let (§ 4 odst. 1 písm. b). Pokud je splněna alespoň jedna podmínka, příjem z prodeje se nezdaňuje a neuvádí se v daňovém přiznání.
Jak se počítá základ daně z prodeje nemovitosti?
Pokud není prodej osvobozen, tvoří základ daně rozdíl mezi prodejní cenou a nabývací cenou (tj. kupní cenou při pořízení nebo dědická hodnota). Od tohoto základu lze odečíst prokazatelné výdaje na technické zhodnocení — rekonstrukce, přístavby a podobně. Základ daně nemůže být záporný; při prodeji se ztrátou je základ nulový. Příjem z prodeje nemovitosti patří do kategorie "ostatní příjmy" (§ 10 ZDP).
Jaká je sazba daně z prodeje nemovitosti?
Základ daně z prodeje nemovitosti (jako součást ostatních příjmů dle § 10 ZDP) se zdaňuje sazbou 15 % (§ 16 ZDP). Pro část základu daně přesahující 1 762 812 Kč (36× průměrná mzda v roce 2026) platí sazba 23 %. Výsledná daň se dále sníží o základní slevu na poplatníka 30 840 Kč (§ 35ba ZDP). Daň se uvádí v daňovém přiznání za rok, ve kterém byl prodej uskutečněn.
Počítá se doba vlastnictví i u dědictví?
Ano. Při dědictví od příbuzného v přímé linii nebo od manžela/manželky se do doby vlastnictví pro účely 5letého časového testu započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel (§ 4 odst. 1 písm. b) věta druhá ZDP). Takže pokud zůstavitel vlastnil nemovitost 4 roky a dědic ji prodal po roce od dědictví, celková doba vlastnictví je 5 let — prodej je osvobozen.
Musím zahrnout prodej osvobozené nemovitosti do daňového přiznání?
Příjem z prodeje osvobozené nemovitosti se do daňového přiznání neuvádí. Nevzniká ani povinnost podat přiznání jen z důvodu prodeje nemovitosti, pokud jsou splněny podmínky osvobození. Pokud ale prodej nemovitosti osvobozený není a základ daně je kladný, přiznání podat musíte — příjem z prodeje se uvádí v části pro § 10 ZDP (ostatní příjmy).