Vypočítejte daň z příjmu z pronájmu bytu nebo domu. Paušál 30 % (max. 600 000 Kč) nebo skutečné výdaje. § 9 ZDP. Zdarma, bez registrace.
Daň z příjmu z pronájmu 2026
Výpočet základu daně a odhadované daně z pronájmu dle § 9 ZDP
Právny základ
- § 9 zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.) ↗
příjmy z nájmu
Účinné od: 1. 1. 1993
Stručně k tématu
Příjmy z pronájmu a jejich zdanění (§ 9 ZDP)
Příjmy z pronájmu bytů, domů, pozemků nebo movitých věcí patří do kategorie § 9 zákona o daních z příjmů. Na rozdíl od příjmů z podnikání (§ 7 ZDP) nevzniká při pronájmu povinnost platit sociální a zdravotní pojištění — to je jedna z hlavních výhod investic do nemovitostí. Základ daně tvoří příjmy z pronájmu snížené o výdaje, a poplatník si může vybrat mezi paušálními nebo skutečnými výdaji.
Paušální výdaje 30 % — jak fungují
Výdajový paušál 30 % (§ 9 odst. 4 ZDP) umožňuje odečíst 30 % z příjmů jako výdaje bez nutnosti dokládat doklady nebo vést evidenci. Maximální výše paušálu je 600 000 Kč ročně — při příjmech vyšších než 2 000 000 Kč ročně je paušál omezen a procentuálně nevýhodný. Paušál je výhodný pro pronajímatele s minimálními skutečnými výdaji — typicky u nemovitostí bez hypotéky a drobnou údržbou.
Skutečné výdaje — co lze odečíst
Při uplatnění skutečných výdajů (§ 9 odst. 3 ZDP) lze od příjmů odečíst odpisy nemovitosti (§ 26–33 ZDP), zaplacené úroky z hypotéky na pořízení pronajaté nemovitosti, pojistné, náklady na opravy a údržbu, správu nemovitosti a další prokazatelné výdaje. Skutečné výdaje vyžadují vedení evidence výdajů a uchovávání dokladů. Jsou výhodné zejména u nemovitostí s hypotékou nebo u rozsáhlejších oprav.
Sazba daně a slevy na dani
Základ daně z pronájmu (dílčí základ daně dle § 9 ZDP) se zaokrouhlí dolů na celé 100 Kč a zdaní základní sazbou 15 % (§ 16 ZDP). Pro část základu daně přesahující 1 762 812 Kč (tj. 36× průměrná mzda pro rok 2026) se uplatní vyšší sazba 23 %. Výsledná daň se sníží o slevy na dani — základní sleva na poplatníka je 30 840 Kč (§ 35ba ZDP). Pronajímatelé zpravidla podávají daňové přiznání.
Časté dotazy
Jak se zdaňuje příjem z pronájmu v roce 2026?
Příjmy z pronájmu bytů, domů, pozemků a movitých věcí se zdaňují podle § 9 zákona o daních z příjmů (zákon č. 586/1992 Sb.). Základ daně tvoří příjmy snížené o výdaje — buď paušálem 30 % (maximálně 600 000 Kč ročně), nebo skutečnými prokazatelnými výdaji. Základ daně se zaokrouhlí dolů na celé stokoruny a zdaní se sazbou 15 % (nebo 23 % pro část nad 1 762 812 Kč). Výsledná daň se sníží o slevy na dani, zejména základní slevu na poplatníka 30 840 Kč.
Jaký je rozdíl mezi paušálními a skutečnými výdaji z pronájmu?
Výdajový paušál 30 % (§ 9 odst. 4 ZDP) je jednodušší — automaticky odečítáte 30 % příjmů jako výdaje bez nutnosti dokládat doklady. Maximální výše paušálu je 600 000 Kč ročně. Skutečné výdaje (§ 9 odst. 3 ZDP) zahrnují odpisy nemovitosti, úroky z hypotéky, pojištění, opravy, správu a další prokazatelné náklady. Skutečné výdaje se vyplatí, pokud přesahují 30 % příjmů nebo pokud příjem přesahuje 2 000 000 Kč (kde je paušál omezen na 600 000 Kč).
Musím podávat daňové přiznání, pokud pronajímám byt?
Ano, příjmy z pronájmu se uvádějí v daňovém přiznání (§ 38g ZDP). Povinnost podat přiznání vzniká, pokud vaše celkové zdanitelné příjmy přesáhnou 20 000 Kč ročně nebo pokud máte příjmy z pronájmu nad 6 000 Kč a zároveň jste zaměstnaní (zaměstnavatel nemůže roční zúčtování provést). Příjmy z pronájmu patří do oddílu § 9 daňového přiznání (formulář DPFO).
Kdy se vyplatí paušál 30 % a kdy skutečné výdaje?
Paušál 30 % se vyplatí, pokud vaše skutečné výdaje jsou nižší než 30 % příjmů — typicky u nemovitostí bez hypotéky a s minimálními náklady na údržbu. Skutečné výdaje jsou výhodnější, pokud platíte vysoké úroky z hypotéky, provádíte rekonstrukce nebo provozujete více nemovitostí s výraznými výdaji. Při příjmech nad 2 000 000 Kč ročně je paušál omezen na 600 000 Kč, takže skutečné výdaje jsou téměř vždy výhodnější.
Je pronájem přes Airbnb nebo Booking zdaněn stejně?
Krátkodobý pronájem přes platformy jako Airbnb nebo Booking.com je rovněž příjmem z pronájmu dle § 9 ZDP, pokud se jedná o pronájem nemovitostí bez poskytování dalších služeb. Pokud ke krátkodobému ubytování přidáváte hotelové služby (snídaně, úklid, recepce), může být příjem překlasifikován jako příjem z podnikání (§ 7 ZDP), kde platí odlišná pravidla a vyšší sociální a zdravotní pojištění.