Berechnen Sie die Nettorendite Ihres offenen Immobilienfonds nach allen Kosten und Steuern. Der Rechner berücksichtigt TER, Ausgabeaufschlag, Kapitalertragsteuer und die Teilfreistellung von 60 % nach InvStG § 20.
Immobilienfonds Rendite Rechner 2026
Rechtsgrundlage
- § 20 Investmentsteuergesetz 2018 (InvStG) ↗
Teilfreistellung — offene Immobilienfonds mit vorwiegend inländischen Immobilien: 60 %
Gültig ab: 1. 1. 2018
- § 2 Investmentsteuergesetz 2018 (InvStG) ↗
Definition offene Investmentfonds — Anwendungsbereich des InvStG
Gültig ab: 1. 1. 2018
- § 32d Einkommensteuergesetz (EStG) ↗
Abgeltungsteuer 25 % auf steuerpflichtige Fondsausschüttungen
Gültig ab: 1. 1. 2009
Offene Immobilienfonds: Rendite und Besteuerung
Offene Immobilienfonds sind eine beliebte Anlageform für Privatanleger, die indirekt in Gewerbeimmobilien, Bürogebäude oder Einkaufszentren investieren möchten. Seit der Investmentsteuerreform 2018 (InvStG) gelten spezifische steuerliche Regeln mit einer attraktiven Teilfreistellung von 60 %.
Teilfreistellung 60 % nach InvStG § 20
Das Kernstück der steuerlichen Behandlung offener Immobilienfonds ist die Teilfreistellung. Nach § 20 Abs. 3 InvStG sind 60 % der Erträge aus offenen Immobilienfonds, die überwiegend in inländische Immobilien investieren, von der Besteuerung befreit. Das bedeutet: Von 100 € Ausschüttung sind nur 40 € steuerpflichtig; darauf fallen 25 % Kapitalertragsteuer plus 5,5 % Solidaritätszuschlag an. Die effektive Steuerlast beträgt damit nur etwa 10,56 % statt der regulären 26,4 % auf Kapitalerträge.
Kosten: Ausgabeaufschlag und TER
Zwei Kostenarten belasten die Rendite offener Immobilienfonds: der einmalige Ausgabeaufschlag beim Kauf (typisch 5 %) und die laufende Gesamtkostenquote TER (typisch 0,5–1,5 % p.a.). Der Ausgabeaufschlag reduziert sofort das effektiv investierte Kapital — bei 5 % auf 20.000 € fehlen bereits 1.000 € im Startkapital. Die TER schmälert jeden Jahr die Rendite und wird direkt vom Fondsvermögen abgezogen, bevor die Kurse berechnet werden.
Vor- und Nachteile gegenüber direktem Immobilienkauf
Gegenüber dem Direktkauf einer Immobilie bieten offene Fonds niedrigere Einstiegsbeträge, breite Streuung und professionelles Management. Nachteilig sind die fehlende Hebelwirkung durch Kredit, begrenzte Liquidität (gesetzliche Haltefristen) und die TER, die den Direktinvestor nicht belastet. Steuerlich vorteilhaft: Die 60 %-Teilfreistellung ist bei Direktimmobilien nicht anwendbar; hier gelten Werbungskosten, AfA und die Spekulationsfrist von 10 Jahren.
Haltefrist und Rückgaberegeln
Das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) schreibt für offene Immobilienfonds eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten und eine Rückgabefrist von 12 Monaten vor. Anleger können Anteile also nicht täglich zurückgeben, sondern müssen die Rückgabe ein Jahr im Voraus ankündigen. Börsennotierte Anteile können über die Fondsbörse auch während der Haltefrist veräußert werden — jedoch oft mit einem Abschlag gegenüber dem Nettoinventarwert.
Renditevergleich: Offener Fonds vs. ETF
Im Vergleich zu einem Immobilien-ETF (REIT-ETF) hat der offene Immobilienfonds typischerweise niedrigere Volatilität und höhere Teilfreistellung (60 % statt 15 % für Aktien-ETFs auf Immobilien-REITs). Dafür ist die Liquidität geringer und die TER höher. Wer Wert auf tägliche Handelbarkeit legt, wählt eher ETFs; wer stabile Ausschüttungen und Wertstabilität sucht, greift zum offenen Immobilienfonds.
Häufige Fragen zu Immobilienfonds
Was ist die Teilfreistellung bei offenen Immobilienfonds?
Nach InvStG § 20 Abs. 3 Nr. 2 sind 60 % der Erträge aus offenen Immobilienfonds steuerfrei (Teilfreistellung). Nur auf die verbleibenden 40 % wird die Kapitalertragsteuer von 25 % + Solidaritätszuschlag erhoben. Das reduziert die effektive Steuerlast erheblich im Vergleich zu direkten Immobilien oder Aktien.
Was bedeutet der Ausgabeaufschlag bei Immobilienfonds?
Der Ausgabeaufschlag ist eine einmalige Gebühr beim Fondskauf, die direkt von der Anlagesumme abgezogen wird. Typisch sind 5 % für offene Immobilienfonds. Wer direkt über die Fondsgesellschaft oder eine Direktbank kauft, erhält oft Rabatte bis zu 100 % auf den Ausgabeaufschlag.
Was ist die TER (Total Expense Ratio)?
Die TER ist die Gesamtkostenquote und umfasst alle jährlichen Fondskosten: Verwaltungsgebühr, Depotbankgebühr, Prüfungskosten etc. Sie wird täglich vom Fondsvermögen abgezogen und mindert die Rendite direkt. Für offene Immobilienfonds liegt die TER typisch zwischen 0,5 % und 1,5 % p.a.
Wann gilt die 60 %-Teilfreistellung?
Die 60 %-Teilfreistellung gilt für offene Immobilienfonds, die gemäß ihrer Anlagebedingungen überwiegend in inländische Immobilien investieren. Bei ausländisch investierenden Immobilienfonds beträgt die Teilfreistellung ebenfalls 60 % (§ 20 Abs. 3 InvStG). Mischfonds haben abweichende Quoten.
Sind Kursgewinne bei Immobilienfonds auch steuerpflichtig?
Ja, Kursgewinne beim Verkauf sind steuerpflichtig — aber ebenfalls mit 60 % Teilfreistellung. Nur 40 % des Kursgewinns werden mit 25 % KapESt besteuert. Zudem gilt der Sparerpauschbetrag von 1.000 € (§ 20 Abs. 9 EStG), der auf alle Kapitalerträge — auch Fondsgewinne — angerechnet werden kann.
Wie lange muss ich einen offenen Immobilienfonds halten?
Offene Immobilienfonds haben eine gesetzliche Mindesthaltefrist von 24 Monaten (Anteilsrückgabe nur mit 12-monatiger Rückgabefrist). Das InvKG sieht Rückgaben ausschließlich über die Fondsbörse oder nach Ablauf der Fristen vor. Für steuerliche Zwecke gilt beim Verkauf die normale Behaltefrist — keine 1-Jahres-Spekulationsfrist wie bei Immobilien.