Vergleichen Sie die Grunderwerbsteuer in allen 16 deutschen Bundesländern. Die Sätze reichen von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen. Der Rechner zeigt Ihre Steuer und die Mehrkosten gegenüber Bayern.
Grunderwerbsteuer alle Bundesländer 2026
Rechtsgrundlage
- § 11 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) ↗
Steuersatz — bundeslandspezifische Festlegung durch Landesgesetz
Gültig ab: 1. 1. 1983
- § 8 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) ↗
Bemessungsgrundlage — Wert der Gegenleistung (Kaufpreis)
Gültig ab: 1. 1. 1983
Grunderwerbsteuer im Bundesländervergleich
Die Grunderwerbsteuer ist eine der größten Positionen bei den Kaufnebenkosten einer Immobilie. Sie wird nach GrEStG § 11 auf den Kaufpreis (Bemessungsgrundlage gemäß § 8) erhoben und fließt vollständig an das jeweilige Bundesland. Seit 2006 haben die Bundesländer das Recht, den Steuersatz eigenständig festzulegen — mit erheblichen Unterschieden im Ergebnis.
Bundeslandspezifische Steuersätze 2026
Bayern und Sachsen haben seit Einführung der Länderkompetenz keinen Satz erhöht: Bayern verharrt bei 3,5 %, Sachsen bei 5,0 % (zwischenzeitlich auf 5,5 % erhöht, dann wieder gesenkt, aktuell 5,5 %). Am anderen Ende stehen Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen mit jeweils 6,5 % — dem gesetzlich zulässigen Höchstsatz. Berlin und Hessen liegen bei 6,0 %, Hamburg bei 5,5 %, Bremen, Baden-Württemberg, Niedersachsen und Rheinland-Pfalz bei 5,0 %.
Rechenbeispiel: 400.000 € Kaufpreis
Bei einem Kaufpreis von 400.000 € ergibt sich folgende Bandbreite: In Bayern fallen 14.000 € an, in Hamburg 22.000 €, in Berlin und Hessen 24.000 € und in den 6,5-%-Bundesländern 26.000 €. Die Differenz zwischen Bayern und einem Höchstsatz-Bundesland beträgt somit 12.000 € — ein bedeutender Kostenfaktor, der bei der Kaufentscheidung berücksichtigt werden sollte.
Fälligkeit und Unbedenklichkeitsbescheinigung
Nach der notariellen Beurkundung übermittelt der Notar die Kaufvertragsdaten ans Finanzamt. Dieses erlässt einen Grunderwerbsteuerbescheid, der üblicherweise innerhalb von vier Wochen zu begleichen ist. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus — ohne diese verweigert das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung. Eine Verzögerung der Zahlung kann also den gesamten Eigentumsübergang blockieren.
Steueroptimierung durch Inventar-Aufteilung
Eine legale Möglichkeit zur Senkung der Grunderwerbsteuer ist die Aufteilung des Kaufpreises auf Grundstück/Gebäude und mitverkauftes bewegliches Inventar (Einbauküche, Gartengeräte, Heizöl etc.). Da auf Inventar keine Grunderwerbsteuer anfällt, reduziert sich die Bemessungsgrundlage entsprechend. Voraussetzung: Die Aufteilung muss vertraglich nachvollziehbar sein und einem Fremdvergleich standhalten. Das Finanzamt prüft, ob die angesetzten Inventarwerte marktüblich sind.
Verhältnis zu anderen Kaufnebenkosten
Die Grunderwerbsteuer ist die einzige staatliche Abgabe beim Immobilienkauf, die direkt vom Käufer getragen wird. Hinzu kommen Notarkosten (ca. 1,5–2 %), Grundbuchgebühren (ca. 0,5 %) und ggf. Maklercourtage (bis zu 3,57 % je Seite). In einem 6,5-%-Bundesland können die Kaufnebenkosten damit leicht 12–15 % des Kaufpreises erreichen. Wer beim Neubau vom Bauträger kauft, kann unter Umständen Baukosten und Grundstück vertraglich trennen, was die Grunderwerbsteuerbemessungsgrundlage auf den reinen Grundstückswert reduziert.
Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer
Welches Bundesland hat die niedrigste Grunderwerbsteuer?
Bayern hat mit 3,5 % den bundesweit niedrigsten Grunderwerbsteuersatz. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € zahlen Sie in Bayern 14.000 €, in einem 6,5-%-Bundesland hingegen 26.000 € — eine Differenz von 12.000 €.
Welche Bundesländer haben 6,5 % Grunderwerbsteuer?
Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen erheben den Höchstsatz von 6,5 %. Das ist fast doppelt so viel wie in Bayern.
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Die Grunderwerbsteuer wird nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags fällig. Das Finanzamt sendet einen Steuerbescheid, der in der Regel innerhalb von vier Wochen zu bezahlen ist. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus — ohne diese ist keine Grundbuchumschreibung möglich.
Ist die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzbar?
Bei selbst genutztem Wohneigentum ist die Grunderwerbsteuer nicht abzugsfähig. Wird die Immobilie vermietet oder betrieblich genutzt, kann sie als Anschaffungsnebenkosten aktiviert und über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden (AfA § 7 EStG).
Gibt es Freibeträge oder Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer?
Ja: Schenkungen und Erbschaften sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Gleiches gilt für Übertragungen zwischen Eheleuten, eingetragenen Lebenspartnern sowie in gerader Linie (Eltern–Kinder). Auch Käufe unterhalb eines Kaufpreises von 2.500 € sind befreit (GrEStG § 3).
Kann man die Grunderwerbsteuer durch Aufteilung auf Inventar reduzieren?
Ja, Gegenleistungen für mitverkauftes Inventar (z.B. Einbauküche, Gartenhaus) können aus der Bemessungsgrundlage herausgerechnet werden. Wichtig: Die Aufteilung muss im Kaufvertrag nachvollziehbar dokumentiert sein. Das Finanzamt prüft die Plausibilität.