Ermitteln Sie die Mietniveaustufe (1–7) für Ihr Grundstück nach der Mietniveau-Einstufungsverordnung (MietNEinV) — Grundlage für die Nettokaltmiete im Grundsteuer-Ertragswertverfahren (GrStG §253).
Grundsteuer Mietniveaustufe Rechner 2026
Mietniveaustufe (1–7) nach MietNEinV ermitteln
Rechtsgrundlage
- § 1 Mietniveau-Einstufungsverordnung (MietNEinV) ↗
Einstufung der Gemeinden in Mietniveaustufen 1–7
Gültig ab: 1. 1. 2022
- § 253 Grundsteuergesetz — Nettokaltmiete (GrStG) ↗
Nettokaltmiete im Ertragswertverfahren nach Mietniveaustufe
Gültig ab: 1. 1. 2025
Kurz zum Thema: Mietniveaustufe und Grundsteuerreform
Die Grundsteuerreform 2025 hat das Bewertungsrecht für Grundstücke grundlegend neu geordnet. Im Bundesmodell — das in 11 von 16 Bundesländern gilt — wird der Grundsteuerwert für Wohngrundstücke im Ertragswertverfahren nach GrStG §§252–257 ermittelt. Kernbestandteil ist die Nettokaltmiete je Quadratmeter, die sich nach der Mietniveaustufe der Gemeinde richtet.
Mietniveau-Einstufungsverordnung (MietNEinV)
Die MietNEinV weist jeder deutschen Gemeinde eine Mietniveaustufe von 1 (sehr niedrig) bis 7 (sehr hoch) zu. Grundlage sind die Bestandsmietendaten des Zensus 2022. Die Verordnung trat am 1. Januar 2022 in Kraft und ist maßgebend für die Grundsteuerwertberechnung ab dem Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 (erstmals wirksam ab 2025). Ballungsräume wie Berlin, München und Hamburg liegen typischerweise in den Stufen 6–7, ländliche Gemeinden in Ostdeutschland oft bei Stufe 1–2.
Einfluss auf den Grundsteuerwert
GrStG §253 enthält Tabellenwerte für die Nettokaltmiete je m² — gestaffelt nach Mietniveaustufe, Wohnungsgröße (unter 60 m², 60–100 m², über 100 m²) und Baujahr (vor 1948, 1949–1978, nach 1978). Eine Wohnung in Stufe 7 wird mit deutlich höheren Mietwerten angesetzt als in Stufe 1 — das wirkt sich direkt auf den Rohertrag, den Ertragswert und damit auf die Grundsteuermesszahl aus.
Öffnungsklausel und Ländermodelle
Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen nutzen die Öffnungsklausel des Art. 72 Abs.3 GG und erheben die Grundsteuer nach eigenen Landesgesetzen. In diesen Bundesländern gilt die MietNEinV nicht. Das Bundesmodell mit der Mietniveaustufen-Logik gilt in: Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen.
Vereinfachte Ermittlung vs. amtliche Einstufung
Dieser Rechner gibt eine vereinfachte Orientierung auf Basis von Bundesland und Stadttyp, ergänzt um eine Wohnlageanpassung. Die amtlich maßgebenden Mietniveaustufen sind in der Anlage zur MietNEinV für jede Gemeinde einzeln ausgewiesen. Für die verbindliche Grundsteuerbewertung verwenden Sie bitte die ELSTER-Formulare oder wenden Sie sich an Ihr zuständiges Finanzamt.
Häufig gestellte Fragen zur Mietniveaustufe
Was ist die Mietniveaustufe bei der Grundsteuer?
Die Mietniveaustufe ist ein Wert zwischen 1 und 7, der das örtliche Mietniveau einer Gemeinde beschreibt. Sie wird nach der Mietniveau-Einstufungsverordnung (MietNEinV) bundesweit für alle Gemeinden festgelegt und beeinflusst die Höhe der Nettokaltmiete im Ertragswertverfahren des Grundsteuer-Bundesmodells (GrStG §253).
Wie wird die Mietniveaustufe ermittelt?
Das Bundesministerium der Finanzen legt die Mietniveaustufen für alle deutschen Gemeinden in der Anlage zur MietNEinV fest. Dabei fließen Daten des Zensus 2022 zu Bestandsmieten ein. Maßgeblich ist die offizielle Gemeindezuordnung — dieser Rechner gibt eine vereinfachte Orientierung nach Bundesland und Stadtgröße.
Welche Mietniveaustufen gibt es und was bedeuten sie?
Es gibt 7 Stufen: Stufe 1 (sehr niedriges Mietniveau, ländliche Ostregionen) bis Stufe 7 (sehr hohes Mietniveau, Innenstädte Berlin, Hamburg, München). Je höher die Stufe, desto höher die angesetzte Nettokaltmiete bei der Grundsteuerbewertung und damit — ceteris paribus — die Grundsteuer.
Wie wirkt sich die Mietniveaustufe auf die Grundsteuer aus?
Im Ertragswertverfahren nach GrStG §254 wird die Nettokaltmiete je m² anhand von Tabellenwerten in GrStG §253 ermittelt, die nach Mietniveaustufe, Wohnungsgröße und Baujahr gestaffelt sind. Eine höhere Mietniveaustufe erhöht den Rohertrag, den Ertragswert und schließlich den Grundsteuerwert.
Gilt das Bundesmodell in allen Bundesländern?
Nein. Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Landesgrundsteuergesetze und weichen vom Bundesmodell ab. Das Bundesmodell (und damit die MietNEinV) gilt in den übrigen 11 Bundesländern. Prüfen Sie zunächst, ob Ihr Bundesland das Bundesmodell anwendet.
Wie finde ich die genaue Mietniveaustufe für meine Gemeinde?
Die exakten Mietniveaustufen für alle deutschen Gemeinden sind in der Anlage zur MietNEinV veröffentlicht (BGBl. 2022 I Nr.37). Auf der Website Ihres Finanzamts oder über das Landesportal können Sie ebenfalls die amtliche Einstufung abrufen. Dieser Rechner ist eine vereinfachte Orientierungshilfe.