Berechnen Sie den Grundbesitzwert einer Immobilie nach dem Sachwertverfahren gemäß §§ 189–191 Bewertungsgesetz (BewG). Der Rechner ermittelt den Herstellungswert, die Alterswertminderung, den Gebäudesachwert, den Bodenwert und den endgültigen Sachwert unter Berücksichtigung der Wertzahl — relevant für Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer.
Grundstücksbewertung Sachwertverfahren (§§ 189–191 BewG)
Gebäudesachwert, Bodenwert und Sachwert nach dem Sachwertverfahren für die Erbschaftsteuer berechnen
Rechtsgrundlage
- § 189 Bewertungsgesetz (BewG) ↗
Sachwertverfahren — Bewertung bebauter Grundstücke
Gültig ab: 1. 1. 2025
- § 190 Bewertungsgesetz (BewG) ↗
Ermittlung des Gebäudesachwerts
Gültig ab: 1. 1. 2025
- § 191 Bewertungsgesetz (BewG) ↗
Wertzahlen im Sachwertverfahren
Gültig ab: 1. 1. 2025
Sachwertverfahren nach BewG 2026 — Grundstücksbewertung für die Erbschaftsteuer
Das Sachwertverfahren nach §§ 189–191 Bewertungsgesetz (BewG) ist eines der drei standardisierten Bewertungsverfahren für bebaute Grundstücke im deutschen Steuerrecht. Es wird insbesondere bei selbstgenutzten Wohnimmobilien angewendet, für die kein Ertragswert aus Mieteinnahmen ermittelt werden kann. Der ermittelte Grundbesitzwert bildet die Bemessungsgrundlage für die Erbschaft- und Schenkungsteuer.
Anwendungsbereich des Sachwertverfahrens
Das Sachwertverfahren kommt nach § 182 Abs. 4 BewG zur Anwendung bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Wohnungseigentum (sofern kein Ertragswert ermittelt werden kann) sowie bei sonstigen bebauten Grundstücken. In der Praxis betrifft dies vor allem freistehende Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser, die vom Eigentümer selbst bewohnt werden und für die keine Vergleichsmieten vorliegen. Auch Spezialimmobilien wie Werkstätten, Lagerhallen oder Vereinsheime werden häufig im Sachwertverfahren bewertet.
Gebäudesachwert nach § 190 BewG
Der Gebäudesachwert ist die zentrale Größe im Sachwertverfahren. Er ergibt sich aus den Regelherstellungskosten (Anlage 24 BewG) multipliziert mit der Brutto-Grundfläche (BGF) des Gebäudes. Die Regelherstellungskosten sind nach Gebäudetyp und Ausstattungsstandard differenziert — von ca. 700 €/m² für einfache Wohngebäude bis über 2.000 €/m² für gehobene Geschäftsgebäude. Vom so ermittelten Herstellungswert wird die Alterswertminderung abgezogen, die sich linear aus dem Alter des Gebäudes im Verhältnis zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer ergibt.
Bodenwert und vorläufiger Sachwert
Zum Gebäudesachwert wird der Bodenwert addiert, der sich aus dem Bodenrichtwert des zuständigen Gutachterausschusses multipliziert mit der Grundstücksfläche ergibt. Die Summe aus Gebäudesachwert und Bodenwert bildet den vorläufigen Sachwert. Der Bodenrichtwert wird alle zwei Jahre (in manchen Bundesländern jährlich) vom Gutachterausschuss neu festgestellt und spiegelt die aktuelle Marktlage am Grundstücksmarkt wider.
Wertzahl nach § 191 BewG — Marktanpassung
Der vorläufige Sachwert wird mit der Wertzahl nach § 191 BewG multipliziert, um den endgültigen Sachwert (Grundbesitzwert) zu ermitteln. Die Wertzahl ist ein Marktanpassungsfaktor, der den rechnerischen Sachwert an die tatsächlichen Marktpreise anpasst. Sie wird aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse abgeleitet und liegt typischerweise zwischen 0,5 und 1,5. In angespannten Wohnungsmärkten (München, Frankfurt, Hamburg) liegen die Wertzahlen oft über 1, in strukturschwachen Regionen deutlich unter 1. Die Wertzahlen werden vom Bundesministerium der Finanzen in Anlage 25 zum BewG veröffentlicht.
Bedeutung für die Erbschaft- und Schenkungsteuer
Der im Sachwertverfahren ermittelte Grundbesitzwert ist die steuerliche Bemessungsgrundlage für die Erbschaft- und Schenkungsteuer (§ 12 Abs. 3 ErbStG i.V.m. §§ 157 ff. BewG). Auf diesen Wert werden die persönlichen Freibeträge (§ 16 ErbStG) angerechnet und die Steuersätze (§ 19 ErbStG) angewendet. Eine korrekte Bewertung ist daher entscheidend für die Höhe der Steuerbelastung. In der Praxis lohnt es sich, die Regelherstellungskosten, den Bodenrichtwert und insbesondere die Wertzahl sorgfältig zu ermitteln, da diese Faktoren die Steuerlast erheblich beeinflussen können.
Häufige Fragen zum Sachwertverfahren nach BewG
Was ist das Sachwertverfahren nach §§ 189–191 BewG?
Das Sachwertverfahren ist eines der drei gesetzlich vorgesehenen Bewertungsverfahren für bebaute Grundstücke im Bewertungsgesetz (BewG). Es kommt vor allem bei Immobilien zur Anwendung, die nicht nach dem Ertragswertverfahren bewertet werden können — insbesondere bei Ein- und Zweifamilienhäusern, freistehenden Einfamilienhäusern und sonstigen bebauten Grundstücken, für die kein üblicher Mietzins ermittelt werden kann.
Wie wird der Gebäudesachwert nach § 190 BewG berechnet?
Der Gebäudesachwert ergibt sich aus den Regelherstellungskosten je m² Brutto-Grundfläche (Anlage 24 BewG) multipliziert mit der Brutto-Grundfläche des Gebäudes, abzüglich der Alterswertminderung. Die Regelherstellungskosten sind nach Gebäudetyp und Ausstattungsstandard differenziert und werden jährlich an den Baupreisindex angepasst.
Was sind Regelherstellungskosten und wo finde ich sie?
Die Regelherstellungskosten sind normierte Baukosten je m² Brutto-Grundfläche, die in Anlage 24 zum BewG festgelegt sind. Sie variieren je nach Gebäudeart (z. B. freistehend, Reihenhaus, Mehrfamilienhaus) und Ausstattungsstandard (einfach, mittel, gehoben). Für 2026 liegen typische Werte zwischen 700 €/m² (einfache Wohngebäude) und 2.500 €/m² (gehobene Geschäftshäuser).
Was ist die Wertzahl nach § 191 BewG und wie wird sie bestimmt?
Die Wertzahl (§ 191 BewG) ist ein Marktanpassungsfaktor, der den vorläufigen Sachwert an die tatsächliche Marktlage anpasst. Sie wird aus Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse abgeleitet. Typische Wertzahlen liegen zwischen 0,5 (schwache Marktlage) und 1,5 (starke Marktlage). Bei einer Wertzahl unter 1 liegt der Grundbesitzwert unter dem rechnerischen Sachwert, bei einer Wertzahl über 1 darüber.
Wann wird das Sachwertverfahren statt des Ertragswertverfahrens angewendet?
Das Sachwertverfahren kommt nach § 182 Abs. 4 BewG zur Anwendung bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Wohnungseigentum (wenn kein Ertragswert ermittelt werden kann) und sonstigen bebauten Grundstücken, die nicht dem Ertragswertverfahren unterliegen. In der Praxis wird es vor allem bei selbstgenutzten Wohnimmobilien und Spezialimmobilien (z. B. Werkstätten, Lagerhallen) eingesetzt.
Wie wird die Alterswertminderung berechnet?
Die Alterswertminderung nach § 190 Abs. 4 BewG bemisst sich nach dem Verhältnis des Alters des Gebäudes zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer (Anlage 22 BewG). Die lineare Wertminderung beträgt pro Jahr: 100 % / Gesamtnutzungsdauer. Die Restnutzungsdauer darf nicht unter 30 % der Gesamtnutzungsdauer liegen (Mindestrestwert). Beispiel: Bei einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren und einem Gebäudealter von 24 Jahren beträgt die Alterswertminderung 30 %.