Berechnen Sie den Beleihungsauslauf (Loan-to-Value) Ihrer Immobilienfinanzierung nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Geben Sie Kaufpreis, Darlehensbetrag und weitere Belastungen ein — der Rechner ermittelt LTV, Beleihungswert und den erwarteten Zinszuschlag.
Beleihungsauslauf-Rechner 2026
Rechtsgrundlage
- § 3 Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) ↗
Beleihungswertermittlung — nachhaltige Wertermittlung, max. 60 % für Pfandbriefe
Gültig ab: 12. 8. 2006
- § 1113 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ↗
Hypothek — Bestellung und Grundpfandrecht an Immobilien
Gültig ab: 1. 1. 2002
Beleihungsauslauf bei Immobilienfinanzierungen erklärt
Der Beleihungsauslauf — im Englischen als Loan-to-Value (LTV) bezeichnet — ist eine der wichtigsten Kennzahlen bei der Immobilienfinanzierung. Er beschreibt das Verhältnis zwischen dem aufgenommenen Fremdkapital (Darlehen) und dem Wert der Immobilie. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto geringer ist das Risiko für die Bank und desto günstiger sind in der Regel die angebotenen Zinssätze.
Berechnung des Beleihungsauslaufs
Die Formel lautet: Beleihungsauslauf (%) = Gesamtbelastung ÷ Immobilienwert × 100. Zur Gesamtbelastung zählen alle auf der Immobilie lastenden Grundschulden — also nicht nur das neue Darlehen, sondern auch bereits bestehende Belastungen. Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 € und einem Darlehen von 300.000 € beträgt der Beleihungsauslauf 75 %.
Beleihungswert und BelWertV
Neben dem LTV auf den Kaufpreis ermitteln Banken den Beleihungsauslauf auf den Beleihungswert. Der Beleihungswert ist ein nachhaltiger Wert, der durch einen prozentualen Abschlag vom Verkehrswert ermittelt wird. Die Grundlage bildet die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). § 3 BelWertV schreibt vor, dass der Beleihungswert den bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielbaren Preis nachhaltig widerspiegeln muss.
Die Pfandbriefgrenze: 60 % des Beleihungswerts
Besondere Bedeutung hat die sogenannte Pfandbriefgrenze. Pfandbriefbanken dürfen Hypothekenpfandbriefe nur für Darlehen ausgeben, die 60 % des Beleihungswerts nicht überschreiten (§ 3 BelWertV). Da Pfandbriefe für Banken besonders günstige Refinanzierungsinstrumente sind, profitieren Kreditnehmer unterhalb dieser Grenze typischerweise von niedrigeren Zinssätzen. Darlehen oberhalb der Pfandbriefgrenze werden aus Sicht der Bank teurer refinanziert.
Zinszuschläge nach Beleihungsauslauf
Banken staffeln ihre Zinssätze üblicherweise nach dem Beleihungsauslauf: Unter 60 % LTV gibt es die günstigsten Konditionen ohne Zuschläge. Bei 60–80 % LTV sind moderate Zinszuschläge von ca. 0,1–0,3 Prozentpunkten üblich. Bei 80–90 % LTV steigen die Zuschläge auf 0,3–0,6 Prozentpunkte. Über 90 % LTV verlangen die meisten Banken erhebliche Aufschläge oder fordern zusätzliche Sicherheiten wie Bürgschaften oder Lebensversicherungen.
Eigenkapital als Schlüsselfaktor
Das eingesetzte Eigenkapital ist der direkteste Hebel zur Verbesserung des Beleihungsauslaufs. Finanzierungsexperten empfehlen mindestens 20 % Eigenkapital (LTV max. 80 %), um vernünftige Konditionen zu erhalten. Zu berücksichtigen sind dabei auch die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) von rund 10–15 % des Kaufpreises, die in der Regel nicht mitfinanziert werden.
Häufige Fragen zum Beleihungsauslauf
Was ist der Beleihungsauslauf?
Der Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV) gibt an, wie hoch das Darlehen im Verhältnis zum Immobilienwert ist. Er berechnet sich als: Gesamtbelastung ÷ Immobilienwert × 100. Ein LTV von 80 % bedeutet, dass 80 % des Kaufpreises fremdfinanziert werden.
Was ist der Unterschied zwischen Beleihungsauslauf und Beleihungsauslauf auf den Beleihungswert?
Der Beleihungsauslauf bezieht sich auf den Kaufpreis. Der Beleihungsauslauf auf den Beleihungswert verwendet stattdessen den nachhaltigen Beleihungswert (Kaufpreis abzüglich BelWertV-Abschlag). Für die Pfandbriefemission gilt: max. 60 % des Beleihungswerts (§ 3 BelWertV).
Was ist die Pfandbriefgrenze und warum ist sie wichtig?
Die Pfandbriefgrenze liegt bei 60 % des Beleihungswerts (§ 3 BelWertV). Darlehen unterhalb dieser Grenze können von Pfandbriefbanken besonders günstig refinanziert werden. Dies führt in der Regel zu niedrigeren Zinssätzen für den Kreditnehmer.
Welchen Beleihungsauslauf empfehlen Banken?
Die meisten Banken gewähren die günstigsten Konditionen bei einem Beleihungsauslauf unter 60 %. Bis 80 % sind attraktive Zinssätze noch möglich. Ab 80 % müssen Kreditnehmer mit Zinszuschlägen rechnen; ab 90 % werden oft zusätzliche Sicherheiten verlangt.
Was ist der Beleihungswert-Abschlag?
Der Beleihungswert-Abschlag ist ein prozentualer Sicherheitsabzug vom Verkehrswert der Immobilie. Er berücksichtigt mögliche Wertschwankungen und stellt den nachhaltigen Wert sicher. Typische Abschläge liegen zwischen 10 und 20 %, je nach Immobilientyp und Lage.
Wie wirkt sich Eigenkapital auf den Beleihungsauslauf aus?
Mehr Eigenkapital senkt den Darlehensbetrag und damit den Beleihungsauslauf direkt. Beispiel: Bei einer 400.000 €-Immobilie reduziert jede zusätzliche 10.000 € Eigenkapital den LTV um 2,5 Prozentpunkte. Zielgröße für günstige Konditionen: mindestens 20–40 % Eigenkapital.