Prüfen Sie, ob Ihre Miete die gesetzlich zulässige Höhe überschreitet. Der Rechner berechnet die maximal zulässige Miete nach der Mietpreisbremse (§§ 556d–556g BGB) und zeigt Ihnen, ob und wie viel Sie zu viel zahlen. Berücksichtigt werden Ausnahmen für Neubau und Modernisierung sowie die Vormiete-Regelung.
Mietpreisbremse-Rechner 2026
§ 556d BGB — Maximal zulässige Miethöhe
Rechtsgrundlage
- § 556d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ↗
Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn — höchstens 10 % über ortsüblicher Vergleichsmiete
Gültig ab: 1. 6. 2015
- § 556e Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ↗
Berücksichtigung der Vormiete und vorausgegangener Modernisierungen
Gültig ab: 1. 6. 2015
- § 556f Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ↗
Ausnahmen: Neubau (Erstbezug nach 01.10.2014) und umfassende Modernisierung
Gültig ab: 1. 6. 2015
- § 556g Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ↗
Rechtsfolgen bei Verstoß — Rüge und Rückforderung zu viel gezahlter Miete
Gültig ab: 1. 1. 2019
Kurz zum Thema
Die Mietpreisbremse wurde am 1. Juni 2015 als Instrument zur Bekämpfung steigender Mieten in Deutschland eingeführt. Die gesetzliche Grundlage bilden die §§ 556d bis 556g des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Neuvermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Regelung betrifft ausschließlich Bestandswohnungen in ausgewiesenen Gebieten und hat zum Ziel, bezahlbaren Wohnraum zu erhalten und übermäßige Mietsteigerungen zu bremsen. Seit ihrer Einführung wurde die Mietpreisbremse mehrfach nachgeschärft, zuletzt durch die Reform 2019, die eine rückwirkende Rückforderung zu viel gezahlter Miete ermöglicht.
Geltungsbereich und angespannte Wohnungsmärkte
Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit, sondern nur in Gebieten, die von den Landesregierungen per Rechtsverordnung als angespannter Wohnungsmarkt bestimmt wurden. Die Kriterien für die Ausweisung sind in § 556d Abs. 2 BGB definiert: Die Mieten müssen deutlich stärker steigen als im Bundesschnitt, die Mietbelastung der Haushalte muss überdurchschnittlich sein, der Wohnungsbestand wächst unterdurchschnittlich, oder die Nachfrage übersteigt das Angebot erheblich. Derzeit haben fast alle Bundesländer entsprechende Verordnungen erlassen, die in der Regel die Ballungsräume und Universitätsstädte umfassen.
Ausnahmen und Sonderregelungen
Das Gesetz sieht zwei wesentliche Ausnahmen vor (§ 556f BGB): Neubauwohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, sowie Wohnungen nach umfassender Modernisierung sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Der Gesetzgeber wollte damit Investitionen in Neubau und Modernisierung nicht behindern. Zudem gilt die Vormiete-Regelung (§ 556e BGB): War die vom Vormieter gezahlte Miete bereits höher als die nach § 556d BGB zulässige Miete, darf der Vermieter die Miete in dieser Höhe beibehalten. Modernisierungszuschläge nach § 559 BGB bleiben ebenfalls unberührt und können zusätzlich zur Miete erhoben werden.
Rüge und Rückforderung
Seit der Verschärfung im Jahr 2019 müssen Mieter den Vermieter gemäß § 556g Abs. 2 BGB in Textform rügen, wenn sie die Miete als zu hoch erachten. Ab dem Zeitpunkt der Rüge kann der Mieter die überhöhte Miete zurückfordern. Die Reform 2019 hat darüber hinaus eine rückwirkende Rückforderung ermöglicht: Wenn die Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Vertragsbeginn erfolgt, kann der Mieter auch die vor der Rüge zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. Die qualifizierte Rüge muss konkret darlegen, worin der Verstoß gegen die Mietpreisbremse liegt, beispielsweise durch Verweis auf den Mietspiegel. Erst nach Zugang der Rüge ist der Vermieter verpflichtet, eine Auskunft über die Grundlagen der Miethöhe zu erteilen.
Häufig gestellte Fragen zur Mietpreisbremse
Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung in den §§ 556d bis 556g BGB, die seit dem 1. Juni 2015 gilt. Sie begrenzt bei Neuvermietungen in angespannten Wohnungsmärkten die zulässige Miete auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Landesregierungen bestimmen per Verordnung, welche Gebiete als angespannter Wohnungsmarkt gelten. Typische Städte sind Berlin, München, Hamburg, Frankfurt am Main, Stuttgart und Köln.
Gilt die Mietpreisbremse überall in Deutschland?
Nein, die Mietpreisbremse gilt nur in Gebieten, die das jeweilige Bundesland per Rechtsverordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen hat. In ländlichen Gebieten und vielen kleineren Städten gilt sie nicht. Die Verordnungen sind zeitlich befristet (maximal 5 Jahre, verlängerbar bis Ende 2029). Ob Ihre Wohnung in einem solchen Gebiet liegt, erfahren Sie bei Ihrer Gemeindeverwaltung oder dem zuständigen Landesministerium.
Welche Ausnahmen gibt es von der Mietpreisbremse?
Gemäß § 556f BGB sind zwei Fälle von der Mietpreisbremse ausgenommen: Erstens Neubauwohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden. Zweitens Wohnungen, die nach einer umfassenden Modernisierung erstmals vermietet werden. Zudem darf gemäß § 556e BGB die Vormiete weitergelten, wenn sie bereits über der Maximalmiete lag (Bestandsschutz). Modernisierungszuschläge nach § 559 BGB bleiben ebenfalls unberührt.
Was kann ich tun, wenn meine Miete zu hoch ist?
Wenn Ihre Miete die zulässige Höhe nach der Mietpreisbremse übersteigt, müssen Sie den Vermieter gemäß § 556g Abs. 2 BGB qualifiziert rügen. Die Rüge muss in Textform erfolgen und die Tatsachen benennen, aus denen sich die Überhöhung ergibt (z. B. Hinweis auf den Mietspiegel). Der Vermieter schuldet ab Zugang der Rüge die Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete. Seit der Verschärfung 2019 können Sie auch die vor der Rüge zu viel gezahlte Miete bis zu 30 Monate rückwirkend zurückfordern, wenn die Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Vertragsbeginn erfolgt.
Wie finde ich die ortsübliche Vergleichsmiete?
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist im Mietspiegel Ihrer Stadt zu finden. Viele Kommunen veröffentlichen qualifizierte Mietspiegel (§ 558d BGB) oder einfache Mietspiegel (§ 558c BGB), die auf der Website der Stadt oder der Gemeindeverwaltung abrufbar sind. In Berlin gibt es einen interaktiven Online-Mietspiegel. Alternativ können Sie ein Sachverständigengutachten einholen oder sich an den Mieterverein wenden. Seit 2022 sind Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen (§ 558c Abs. 4 BGB).
Gilt die Mietpreisbremse auch bei Staffelmiet- und Indexmietverträgen?
Die Mietpreisbremse gilt grundsätzlich auch für Staffelmietverträge (§ 557a BGB) und Indexmietverträge (§ 557b BGB). Bei Staffelmieten darf die Anfangsmiete die zulässige Höhe nach § 556d BGB nicht überschreiten. Spätere Staffelerhöhungen sind jedoch zulässig, auch wenn sie die 10-%-Grenze überschreiten. Bei Indexmieten gilt die Begrenzung ebenfalls nur für die Anfangsmiete, nicht für spätere indexbasierte Anpassungen.