Berechnen Sie die Grunderwerbsteuer für Ihren Immobilienkauf. Wählen Sie das Bundesland und geben Sie den Kaufpreis ein — der Rechner zeigt sofort die Steuerlast und die Gesamtkosten.
Grunderwerbsteuer-Rechner 2026
Rechtsgrundlage
- § 11 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) ↗
Steuersatz — Grunderwerbsteuer
Gültig ab: 1. 1. 2026
- § 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) ↗
Erwerbsvorgänge — Steuertatbestände
Gültig ab: 1. 1. 2026
- § 8 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) ↗
Bemessungsgrundlage — Gegenleistung
Gültig ab: 1. 1. 2026
Grunderwerbsteuer in Deutschland: GrEStG erklärt
Die Grunderwerbsteuer ist eine der wichtigsten Kaufnebenkosten beim Erwerb einer Immobilie in Deutschland. Sie wird auf jeden Kauf oder Erwerb eines inländischen Grundstücks oder grundstücksgleichen Rechts erhoben und richtet sich nach dem Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Die Steuer fällt einmalig beim Erwerb an und ist vom Käufer an das zuständige Finanzamt zu entrichten. Ohne Zahlung der Grunderwerbsteuer kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch nicht erfolgen, da das Finanzamt die dafür erforderliche Unbedenklichkeitsbescheinigung erst nach vollständiger Bezahlung ausstellt.
Steuersätze der Bundesländer
Der Bund hat den Grundsteuersatz in § 11 GrEStG auf 3,5 Prozent festgesetzt. Seit der Föderalismusreform 2006 dürfen die Bundesländer jedoch eigene, höhere Sätze festlegen. Davon haben fast alle Gebrauch gemacht: Nur Bayern und Sachsen blieben beim ursprünglichen Satz von 3,5 Prozent. Die teuersten Bundesländer sind Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein mit jeweils 6,5 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro macht der Unterschied zwischen Bayern und Nordrhein-Westfalen allein 12.000 Euro aus — ein erheblicher Kostenfaktor, den Käufer frühzeitig einplanen sollten.
Bemessungsgrundlage und Sparmöglichkeiten
Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist die Gegenleistung, also in der Regel der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis (§ 8 GrEStG). Bewegliche Gegenstände wie Einbauküche, Markisen, Gartengeräte oder Sauna sind nicht grunderwerbsteuerpflichtig und können im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden. Auch die anteilige Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen wird abgezogen. Diese legalen Gestaltungen können die Steuerlast um mehrere tausend Euro reduzieren — vorausgesetzt, die Werte sind realistisch und im notariellen Kaufvertrag dokumentiert.
Befreiungen und Sonderfälle
Das GrEStG kennt zahlreiche Befreiungstatbestände in § 3. Steuerfrei sind insbesondere der Erwerb von Todes wegen (Erbschaft), Schenkungen unter Lebenden und der Erwerb zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern im Rahmen einer Scheidung oder Aufhebung der Lebenspartnerschaft. Auch Erwerbe mit einer Gegenleistung unter 2.500 Euro sind steuerfrei. Für Ersterwerber einer selbstgenutzten Wohnimmobilie wird auf Bundesebene über einen Freibetrag diskutiert, der jedoch noch nicht umgesetzt wurde. Einige Bundesländer planen eigene Regelungen, die Erstkäufern einen Teil der Grunderwerbsteuer erlassen sollen.
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in meinem Bundesland?
Der Steuersatz variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %. Die niedrigsten Sätze haben Bayern und Sachsen (je 3,5 %). Die höchsten Sätze gelten in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein (je 6,5 %). Der Bund gibt nur den Mindestsatz von 3,5 % vor (§ 11 GrEStG), die Länder können darüber hinausgehen.
Kann ich Grunderwerbsteuer sparen?
Ja, es gibt legale Möglichkeiten. Bewegliche Gegenstände wie Einbauküche, Markisen oder Sauna können separat im Kaufvertrag ausgewiesen werden — darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an. Auch eine Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen wird vom Kaufpreis abgezogen. Wichtig: Der Notar muss die Aufteilung im Vertrag festhalten.
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Die Grunderwerbsteuer wird fällig, sobald das Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid erlässt — in der Regel vier bis acht Wochen nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags. Die Zahlungsfrist beträgt einen Monat ab Zustellung des Bescheids. Erst nach Bezahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erforderlich ist.
Wer muss die Grunderwerbsteuer bezahlen?
Gesetzlich haften Käufer und Verkäufer gesamtschuldnerisch (§ 13 GrEStG). In der Praxis wird im Kaufvertrag fast immer vereinbart, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer allein trägt. Das Finanzamt kann sich aber an beide Parteien wenden, wenn der Käufer nicht zahlt.
Gibt es Befreiungen von der Grunderwerbsteuer?
Ja, bestimmte Erwerbsvorgänge sind steuerfrei (§ 3 GrEStG): Erwerb von Todes wegen (Erbschaft), Schenkungen unter Lebenden, Erwerb durch Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner bei Scheidung, und Erwerbe mit einer Gegenleistung unter 2.500 €. Für Ersterwerber (Erstkäufer einer selbstgenutzten Wohnimmobilie) diskutieren einige Bundesländer Freibeträge, die aber noch nicht flächendeckend eingeführt sind.
Welche weiteren Kaufnebenkosten kommen hinzu?
Neben der Grunderwerbsteuer fallen typischerweise an: Notarkosten (ca. 1,5 % des Kaufpreises), Grundbuchgebühren (ca. 0,5 %) und bei Einschaltung eines Maklers die Maklerprovision (je nach Region 3,57 % bis 7,14 % inkl. MwSt, seit 2020 hälftig geteilt bei Wohnimmobilien). Insgesamt liegen die Kaufnebenkosten bei 7 bis 15 % des Kaufpreises.