RuleCalc logoRuleCalc
§ 184 BewG

Wie hoch ist der steuerliche Ertragswert Ihrer Immobilie? Unser Rechner berechnet den Ertragswert nach § 184 BewG — mit Reinertrag, Vervielfältiger und Gebäudeertragswert für Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer.

Grundstücksbewertung Ertragswert Rechner 2026

€
%
Jahre
€
📊FÜR UNTERNEHMEN2 €
Letzte Aktualisierung: 22. 3. 2026 · Gültig für: 2026 · Version: 1.0.0

Rechtsgrundlage

Ertragswertverfahren 2026 — Grundlagen nach § 184 BewG

Das **Ertragswertverfahren** ist das gesetzlich vorgeschriebene Bewertungsverfahren für Renditeobjekte wie Mietwohnhäuser und Geschäftsgebäude. Es ist in **§ 184 BewG** geregelt und wird vom Finanzamt für die Berechnung der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer auf Immobilien herangezogen. <h3>Grundprinzip: Kapitalisierung der Mieteinnahmen</h3> Das Ertragswertverfahren bewertet eine Immobilie nach ihrer Fähigkeit, Erträge zu erwirtschaften. Der Ausgangspunkt ist die **Jahresnettokaltmiete** — die jährlichen Mieteinnahmen ohne Betriebskosten. Von dieser werden die **Bewirtschaftungskosten** (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis) und die **Bodenwertverzinsung** abgezogen. Das Ergebnis ist der **Reinertrag des Gebäudes**. <h3>Bewirtschaftungskosten nach § 185 BewG</h3> Das Gesetz legt in § 185 Abs. 2 BewG Pauschalsätze für die Bewirtschaftungskosten fest. Diese betragen für Wohngebäude in der Regel **25 %** der Jahresnettokaltmiete. Sie umfassen Verwaltungskosten (Personal, Buchhaltung), Instandhaltungskosten (laufende Reparaturen) und das Mietausfallwagnis (Leerstandsrisiko). <h3>Bodenwertverzinsung</h3> Die **Bodenwertverzinsung** trennt den Anteil des Bodenwerts vom Gebäudeertrag. Sie ergibt sich aus dem Bodenwert multipliziert mit dem Liegenschaftszins. Dieser Teil des Ertrags ist dem Boden zuzurechnen und wird vom Reinertrag abgezogen, um den dem Gebäude zuzurechnenden Reinertrag zu isolieren. <h3>Der Vervielfältiger (Rentenbarwertfaktor)</h3> Der **Vervielfältiger** kapitalisiert den jährlichen Reinertrag über die gesamte Restnutzungsdauer. Mathematisch ist er der Rentenbarwertfaktor: (1 − (1 + i)^−n) / i, wobei i der Liegenschaftszins und n die Restnutzungsdauer ist. Er drückt aus, wie viele Jahreserträge der Immobilienwert entspricht. <h3>Ertragswert = Gebäudeertragswert + Bodenwert</h3> Der **Gebäudeertragswert** ergibt sich aus Reinertrag × Vervielfältiger. Hinzu kommt der separate **Bodenwert** (Bodenrichtwert × Fläche). Die Summe ist der steuerliche **Ertragswert** nach § 184 BewG. Dieser kann erheblich vom Verkehrswert abweichen — er ist eine Untergrenze für die Erbschaftsteuerberechnung. <h3>Praktisches Beispiel</h3> Ein Mietwohnhaus mit 24.000 € Jahresnettokaltmiete, Liegenschaftszins 3,5 %, Restnutzungsdauer 40 Jahre und Bodenwert 100.000 €: Bewirtschaftungskosten 6.000 €, Bodenwertverzinsung 3.500 €, Reinertrag 14.500 €, Vervielfältiger ca. 21,36, Gebäudeertragswert ca. 309.720 €, Ertragswert gesamt ca. 409.720 €. <h3>Unterschied zum Sachwertverfahren</h3> Während das Ertragswertverfahren ertragsorientiert ist (geeignet für Renditeobjekte), bewertet das **Sachwertverfahren** nach § 189 BewG den Substanzwert (geeignet für selbst genutzte Ein-/Zweifamilienhäuser). Das Finanzamt wählt das Verfahren je nach Grundstücksart automatisch aus.

Häufige Fragen zum Ertragswertverfahren

Was ist das Ertragswertverfahren nach § 184 BewG?

Das Ertragswertverfahren nach § 184 BewG bewertet bebaute Grundstücke anhand der erzielbaren Mieteinnahmen. Der Ertragswert setzt sich zusammen aus dem Gebäudeertragswert (kapitalisierter Reinertrag) und dem Bodenwert. Er wird vom Finanzamt für die Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer verwendet.

Was sind Bewirtschaftungskosten im Ertragswertverfahren?

Bewirtschaftungskosten umfassen Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und einen Mietausfallwagnis. Nach § 185 Abs. 2 BewG werden sie pauschal als prozentualer Anteil der Jahresnettokaltmiete angesetzt — in der Regel 25 % für Wohngebäude.

Was ist der Liegenschaftszins und wie hoch ist er?

Der Liegenschaftszinssatz ist die marktübliche Renditeerwartung für Immobilien in einer bestimmten Lage. Er wird vom Gutachterausschuss aus Kaufpreissammlungen ermittelt. Typische Werte: Wohngebäude 2–4 %, gemischt genutzte Gebäude 4–6 %, Gewerbeimmobilien 5–8 %.

Was ist der Vervielfältiger (Rentenbarwertfaktor)?

Der Vervielfältiger ist ein Kapitalisierungsfaktor, der den jährlichen Reinertrag auf den heutigen Barwert umrechnet. Er hängt vom Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer ab. Formel: (1 − (1 + i)^−n) / i. Je länger die Restnutzungsdauer und je niedriger der Zins, desto höher der Vervielfältiger.

Wie wird der Bodenwert im Ertragswertverfahren ermittelt?

Der Bodenwert im Ertragswertverfahren entspricht dem Wert des unbebauten Grundstücks — typischerweise Bodenrichtwert × Grundstücksfläche. Er wird separat zum Gebäudeertragswert addiert. Den Bodenrichtwert stellt der örtliche Gutachterausschuss bereit (BORIS-Portal).

Wann verwendet das Finanzamt das Ertragswertverfahren?

Das Ertragamt verwendet das Ertragswertverfahren bei Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken für Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer. Für Ein-/Zweifamilienhäuser und Wohnungseigentum gilt das Sachwertverfahren nach § 189 BewG.

Verwandte Rechner