Wie hoch ist der Beleihungswert Ihrer Immobilie 2026? Unser Rechner ermittelt den Ertragswert und Beleihungswert nach dem Ertragswertverfahren gemäß §§ 9–12 BELWERTV — vom Rohertrag über den Jahresreinertrag bis zum Beleihungswert (max. 80 % des Ertragswerts).
Beleihungswert Ertragswert Rechner 2026
Ertragswertverfahren nach §§ 9–12 BELWERTV — Beleihungswert für einkommenserzielende Immobilien
Rechtsgrundlage
- § 9 Beleihungswertermittlungsverordnung (BELWERTV) ↗
Beleihungswert — Grundsätze, Verfahren und Obergrenze 80 % des Verkehrswerts
Gültig ab: 12. 8. 2006
- §§ 10–12 Beleihungswertermittlungsverordnung (BELWERTV) ↗
§ 10 Rohertrag, § 11 Bewirtschaftungskosten, § 12 Mindestkapitalisierungszinssatz
Gültig ab: 12. 8. 2006
Beleihungswert nach Ertragswertverfahren — BELWERTV erklärt
Was ist der Beleihungswert?
Der Beleihungswert ist ein zentraler Begriff im deutschen Immobilienkreditwesen. Er bezeichnet nach § 9 BELWERTV (Beleihungswertermittlungsverordnung) den Wert, den eine Immobilie langfristig und nachhaltig erzielen kann — unabhängig von konjunkturellen Schwankungen oder spekulativen Elementen. Banken und Sparkassen sind verpflichtet, den Beleihungswert als Grundlage für die Kreditvergabe zu ermitteln. Er darf den aktuellen Markt- oder Verkehrswert nicht übersteigen.
Das Ertragswertverfahren nach §§ 9–12 BELWERTV
Für einkommenserzielende Immobilien — Mietwohnhäuser, Bürogebäude, Gewerbeimmobilien — schreibt die BELWERTV das Ertragswertverfahren vor. Die Berechnung erfolgt in drei Schritten: Zunächst werden die Jahresmieteinnahmen (Rohertrag) nach § 10 BELWERTV erfasst. Davon werden die Bewirtschaftungskosten nach § 11 BELWERTV abgezogen — typischerweise 20–30 % des Rohertrags für Instandhaltung, Verwaltung und Mietausfallwagnis. Der verbleibende Jahresreinertrag wird schließlich durch den Mindestkapitalisierungszinssatz nach § 12 BELWERTV dividiert, um den Ertragswert zu ermitteln.
Die 80-Prozent-Regel
Nach § 9 Abs. 1 BELWERTV darf der Beleihungswert maximal 80 % des ermittelten Ertragswerts (oder des Verkehrswerts) betragen. Diese Beschränkung dient als Sicherheitspuffer: Selbst bei einem Wertverlust der Immobilie soll die Bank noch ausreichend abgesichert sein. Der tatsächliche Beleihungsauslauf (LTV)kann je nach Kreditgeber und Risikoappetit noch niedriger ausfallen — z.B. 60–70 % bei konservativen Pfandbriefbanken.
Kapitalisierungszinssatz — der entscheidende Hebel
Der Kapitalisierungszinssatz nach § 12 BELWERTV hat einen erheblichen Einfluss auf den Beleihungswert. Bereits ein Prozentpunkt Unterschied kann den Ertragswert um 15–25 % verändern. Für Premiumlagen in Großstädten werden niedrigere Zinssätze (4–5 %) angesetzt, für B- und C-Lagen oder Gewerbeimmobilien eher 6–7 %. Der Zinssatz muss das langfristige Risiko der Immobilie widerspiegeln und darf den festgelegten Mindestsatz nicht unterschreiten.
Praktische Bedeutung für Kreditnehmer
Für Immobilienkäufer und -investoren ist der Beleihungswert entscheidend, weil er bestimmt, wie viel Kredit eine Bank gewähren kann. Liegt der Beleihungswert deutlich unter dem Kaufpreis, müssen Käufer mehr Eigenkapital einbringen oder höhere Zinsen zahlen. Bei Renditeimmobilien ist daher eine hohe Nettomietrendite (möglichst geringe Bewirtschaftungskosten, stabiler Mietmarkt) entscheidend für einen günstigen Beleihungswert. Unser Rechner hilft Ihnen, den Ertragswert und Beleihungswert schnell und transparent nach BELWERTV zu ermitteln.
Häufige Fragen zum Beleihungswert Ertragswertverfahren
Was ist der Beleihungswert einer Immobilie?
Der Beleihungswert ist der Wert, den eine Immobilie nach § 9 BELWERTV langfristig und unabhängig von vorübergehenden Wertschwankungen aufrechterhalten kann. Banken und Kreditinstitute verwenden ihn als Basis für die Kreditvergabe. Er darf gemäß § 9 Abs. 1 BELWERTV den Markt- oder Verkehrswert nicht übersteigen.
Was ist das Ertragswertverfahren nach BELWERTV?
Das Ertragswertverfahren nach §§ 9–12 BELWERTV ermittelt den Wert einer einkommensproduzierenden Immobilie anhand ihrer nachhaltigen Mieteinnahmen. Dabei werden vom Rohertrag (§ 10) die Bewirtschaftungskosten (§ 11) abgezogen und der Jahresreinertrag mit dem Mindestkapitalisierungszinssatz (§ 12) kapitalisiert.
Wie hoch sind typische Bewirtschaftungskosten nach § 11 BELWERTV?
Die Bewirtschaftungskosten nach § 11 BELWERTV umfassen Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten und das Mietausfallwagnis. Für Wohnimmobilien liegt der typische Satz bei 20–25 % des Rohertrags. Bei gemischter oder gewerblicher Nutzung können es 25–30 % sein. Der Satz reflektiert die langfristige Kostenlast der Immobilie.
Was ist der Mindestkapitalisierungszinssatz nach § 12 BELWERTV?
Der Mindestkapitalisierungszinssatz nach § 12 BELWERTV ist der Zinssatz, mit dem der Jahresreinertrag in einen Kapitalwert umgerechnet wird. Er liegt typischerweise zwischen 4 % und 7 %. Ein niedrigerer Zinssatz führt zu einem höheren Ertragswert. Die Höhe des Zinssatzes richtet sich nach der Lage, Nutzungsart und dem Risikoprofil der Immobilie.
Warum ist der Beleihungswert auf 80 % des Ertragswerts begrenzt?
Die 80-Prozent-Regel nach § 9 Abs. 1 BELWERTV dient als Sicherheitspuffer für die kreditgebende Bank. Sie stellt sicher, dass auch bei einem vorübergehenden Wertverlust der Immobilie noch ausreichend Sicherheit für das Darlehen vorhanden ist. Der tatsächliche Beleihungsauslauf (LTV) einer Bank kann noch niedriger liegen.
Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?
Das Ertragswertverfahren wird bei einkommensproduzierenden Immobilien angewendet: Mietwohnhäuser, Bürogebäude, Einzelhandelsimmobilien, Industrie- und Logistikimmobilien sowie gemischt genutzte Objekte. Bei selbst genutzten Wohnimmobilien (Ein- und Zweifamilienhäuser) kommt dagegen das Sachwertverfahren nach §§ 13–17 BELWERTV zum Einsatz.