RuleCalc logoRuleCalc
§ 4 BelWertV

Wie hoch ist der Beleihungswert Ihrer Immobilie? Unser Rechner berechnet den Beleihungswert nach § 4 BelWertV — mit Sicherheitsabschlag je Nutzungsart und den Beleihungsgrenzen für Pfandbrief (60 %) und Bank (80 %).

Beleihungswert Immobilien Rechner 2026

€
📊FÜR UNTERNEHMEN2 €
Letzte Aktualisierung: 22. 3. 2026 · Gültig für: 2026 · Version: 1.0.0

Rechtsgrundlage

Beleihungswert 2026 — Grundlagen nach BelWertV

Wer eine Immobilie kaufen und finanzieren möchte, stößt schnell auf den Begriff **Beleihungswert**. Er ist entscheidend dafür, wie viel Kredit eine Bank vergeben kann — und zu welchen Konditionen. <h3>Was ist der Beleihungswert nach BelWertV?</h3> Die **Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV)** regelt in § 4, wie Kreditinstitute den Wert von Immobilien für Finanzierungszwecke bestimmen. Ziel ist eine **vorsichtige, nachhaltige Schätzung** — nicht der aktuelle Höchstpreis am Markt, sondern der Wert, der auch in 10 oder 20 Jahren noch realistisch erzielbar ist. Der Beleihungswert liegt daher stets unter dem Kaufpreis. Je risikobehafteter die Nutzung, desto größer der Abschlag: Eigengenutzte Wohnimmobilien erhalten 10 %, vermietete Wohnimmobilien 15 % und Gewerbeimmobilien 20 % Sicherheitsabschlag. <h3>Beleihungsgrenzen: 60 % und 80 %</h3> Auf Basis des Beleihungswertes legen Banken ihre **Beleihungsgrenzen** fest. Die wichtigste ist die **60 %-Grenze** — die gesetzliche Pfandbriefgrenze nach § 14 PfandBG. Hypothekenbanken dürfen Pfandbriefe (ihre wichtigsten Refinanzierungsinstrumente) nur bis zu diesem Betrag ausgeben. Darlehen bis zur 60 %-Grenze gelten als erstrangig besichert und erhalten die günstigsten Zinsen. Die **80 %-Grenze** ist die übliche Beleihungsgrenze für normale Hypothekendarlehen. Der Bereich zwischen 60 % und 80 % des Beleihungswertes gilt als nachrangig — hier steigen die Zinsen leicht an. Finanzierungen über 80 % des Beleihungswertes sind möglich, erfordern aber zusätzliche Sicherheiten. <h3>Unterschied zum Beleihungsauslauf</h3> Der **Beleihungsauslauf** (Loan-to-Value, LTV) ist verwandt, aber anders: Er setzt den Darlehensbetrag ins Verhältnis zum Kaufpreis (oder Marktwert), nicht zum Beleihungswert. Ein LTV von 80 % auf den Kaufpreis entspricht einem deutlich höheren Prozentsatz des Beleihungswertes — da der Beleihungswert ja schon niedriger ist. <h3>Praxisbeispiel: Eigentumswohnung für 400.000 €</h3> Bei einer eigengenutzten Wohnung für 400.000 € ergibt sich nach unserem Rechner ein Beleihungswert von 360.000 € (10 % Abschlag). Die Pfandbriefgrenze liegt bei 216.000 €, die 80 %-Grenze bei 288.000 €. Wer 320.000 € finanzieren möchte, liegt also knapp über der 80 %-Grenze und muss mit etwas höheren Zinsen rechnen. <h3>Hinweis zur Genauigkeit</h3> Unser Rechner liefert einen **Richtwert** auf Basis vereinfachter Pauschalabschläge. In der Praxis ermitteln Banken den Beleihungswert durch ein förmliches Gutachten mit Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Das Ergebnis kann vom Pauschalwert abweichen — insbesondere bei außergewöhnlichen Objekten, Sonderlage oder besonderem Zustand.

Häufige Fragen zum Beleihungswert

Was ist der Beleihungswert einer Immobilie?

Der Beleihungswert ist der Wert, den eine Immobilie langfristig und nachhaltig erzielen kann — unabhängig von kurzfristigen Marktschwankungen. Er liegt stets unter dem aktuellen Marktwert, da er durch Sicherheitsabschläge nach § 4 BelWertV nach unten korrigiert wird. Banken nutzen ihn als Basis für die Kreditvergabe.

Was ist der Unterschied zwischen Beleihungswert und Kaufpreis?

Der Kaufpreis ist der aktuelle Marktpreis. Der Beleihungswert ist der nach BelWertV ermittelte, nachhaltig erzielbare Wert — er liegt je nach Nutzungsart 10–20 % unter dem Kaufpreis. Eigengenutzte Wohnimmobilien erhalten 10 % Abschlag, vermietete 15 % und Gewerbeimmobilien 20 %.

Was bedeutet die Beleihungsgrenze von 60 %?

Die 60 %-Grenze ist die gesetzlich festgelegte Pfandbriefgrenze nach § 14 PfandBG: Hypothekenbanken dürfen Pfandbriefe (gedeckte Schuldverschreibungen) nur bis zu 60 % des Beleihungswertes ausgeben. Sie markiert den besonders sicheren Teil eines Immobiliendarlehens — der sogenannte „erstrangige" Teil.

Welche Beleihungsgrenze gilt für normale Bankdarlehen?

Für normale Hypothekendarlehen nutzen Banken oft 80 % des Beleihungswertes als Obergrenze. Alles darüber gilt als „nachrangige" Finanzierung und wird mit Risikoaufschlägen (höhere Zinsen, Bürgschaft) versehen. Manche Banken gehen bis 90 % des Kaufpreises, verlangen dann aber in der Regel eine Bankbürgschaft oder private Risikolebensversicherung.

Warum erhalten Gewerbeimmobilien den höchsten Abschlag?

Gewerbeimmobilien (Büros, Läden, Lager) schwanken stärker im Wert, sind schwieriger zu verwerten und hängen von spezifischen Nutzern (Mietern) ab. Ein Leerstand kann den Wert erheblich mindern. Der höhere Abschlag von 20 % reflektiert dieses erhöhte Risiko gemäß den Grundsätzen der BelWertV.

Wie ermittelt die Bank den Beleihungswert in der Praxis?

In der Praxis beauftragt die Bank ein Gutachten nach BelWertV. Der Gutachter verwendet das Ertragswertverfahren (vermietete Objekte) oder das Sachwertverfahren (eigengenutzte Wohnimmobilien). Unser Rechner verwendet vereinfachte Pauschalabschläge — das Ergebnis ist ein Richtwert, kein offizielles Bankgutachten.

Verwandte Rechner