Ermitteln Sie den Beleihungswert Ihrer Immobilie 2026 nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BELWERTV): Ertragswert-, Sachwert- oder Vergleichswertverfahren — mit Beleihungsgrenze nach Pfandbriefgesetz § 16.
Beleihungswert Ermittlung 2026
Beleihungswert nach § 4 BELWERTV — Pfandbriefgesetz § 16
Rechtsgrundlage
- § 4 Beleihungswertermittlungsverordnung (BELWERTV) ↗
Beleihungswert — darf den Verkehrswert nicht übersteigen; Bewertungsverfahren
Gültig ab: 12. 8. 2006
- § 16 Pfandbriefgesetz (PfandBG) ↗
Deckungswerte — Beleihungsgrenze max. 60% des Beleihungswerts für Pfandbriefe
Gültig ab: 22. 7. 2005
Beleihungswert 2026 — Grundlagen und Verfahren nach BELWERTV
Der Beleihungswert ist ein zentrales Konzept der Immobilienfinanzierung: Er bestimmt, wie viel Kredit eine Bank auf eine Immobilie vergeben darf. Die Beleihungswertermittlungsverordnung (BELWERTV) regelt in § 4 das Verfahren zur Ermittlung dieses Werts — für alle Kreditinstitute, die Hypothekendarlehen vergeben.
Begrenzung auf den Verkehrswert (§ 4 BELWERTV)
Ein grundlegendes Prinzip: Der Beleihungswert darf den aktuellen Verkehrswert nie übersteigen. In der Praxis liegt er deutlich darunter — als Sicherheitspuffer gegen Wertschwankungen. Die maximale Grenze beträgt 80 % des Verkehrswerts. Je nach angewandtem Bewertungsverfahren kommen weitere Abschläge hinzu.
Die drei Bewertungsverfahren
Das Ertragswertverfahren wird für vermietete Objekte verwendet. Es basiert auf den nachhaltigen Mieteinnahmen und einem Kapitalisierungszins. Der typische Abschlag vom Verkehrswert beträgt 15 %. Das Sachwertverfahren eignet sich für selbstgenutztes Eigentum ohne vergleichbare Transaktionen — es bewertet den Substanzwert (Bodenwert + Bauwert), mit einem Abschlag von typischerweise 20 %.
Das Vergleichswertverfahren nutzt tatsächliche Kaufpreise ähnlicher Immobilien in der Region. Es liefert bei ausreichender Datenbasis die zuverlässigsten Ergebnisse und ist Standard für Eigentumswohnungen. Der Abschlag vom Verkehrswert beträgt rund 10 %.
Pfandbriefgrenze nach § 16 PfandBG
Das Pfandbriefgesetz erlaubt Hypothekenbanken, Kredite bis zu 60 % des Beleihungswerts als Deckungsmasse für Pfandbriefe zu verwenden. Diese 60-Prozent-Grenze gilt als konservative Beleihungsgrenze — Kreditnehmer, die diese einhalten, erhalten oft günstigere Konditionen. Kredite über 60 % bis maximal 80 % sind möglich, aber nicht pfandbrieffähig.
Praktische Bedeutung
Der Beleihungswert bestimmt direkt die Höhe des möglichen Hypothekendarlehens. Bei einem Verkehrswert von 400.000 € und einem Beleihungswert von 320.000 € (80 %) kann die Bank bei 80 % Beleihungsauslauf maximal 256.000 € als Kredit vergeben. Die Differenz zum Kaufpreis muss durch Eigenkapital gedeckt werden.
Häufige Fragen zum Beleihungswert
Was ist der Beleihungswert einer Immobilie?
Der Beleihungswert ist der Wert einer Immobilie, den ein Kreditgeber bei der Kreditvergabe zugrunde legt. Er ist nach § 4 BELWERTV auf maximal 80 % des Verkehrswerts begrenzt und soll den langfristigen, nachhaltigen Wert der Immobilie widerspiegeln — unabhängig von kurzfristigen Marktschwankungen.
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Beleihungswert?
Der Verkehrswert (Marktwert) ist der aktuelle Preis, zu dem eine Immobilie am freien Markt gehandelt werden kann. Der Beleihungswert ist ein konservativer, langfristiger Wert — er liegt durch Sicherheitsabschläge unter dem Verkehrswert und darf diesen nie übersteigen (§ 4 BELWERTV).
Welches Bewertungsverfahren gilt für welche Immobilie?
Das Ertragswertverfahren eignet sich für vermietete Objekte (Mehrfamilienhäuser, Gewerbe). Das Sachwertverfahren wird bei selbstgenutzten Immobilien angewandt, wenn kein Vergleichsmarkt existiert. Das Vergleichswertverfahren nutzt tatsächliche Kaufpreise ähnlicher Objekte und ist bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern Standard.
Was bedeutet der Beleihungsauslauf?
Der Beleihungsauslauf gibt an, wie viel Prozent des Beleihungswerts als Kredit ausgereicht werden. 60 % gilt als Deckungsgrenze für Pfandbriefe (§ 16 PfandBG) — Kredite bis 60 % sind für Hypothekenbanken als Deckungsmasse anrechenbar. 80 % ist der maximale Beleihungsauslauf nach BELWERTV.
Wer ermittelt den Beleihungswert?
Kreditinstitute sind nach § 4 BELWERTV verpflichtet, den Beleihungswert durch qualifizierte Gutachter zu ermitteln. Für Pfandbriefbanken gelten besonders strenge Anforderungen. Der Beleihungswert muss sorgfältig und nachvollziehbar dokumentiert werden.