Berechnen Sie den Beleihungswert Ihrer Immobilie nach dem Sachwertverfahren gemäß §§ 14–17 BELWERTV: Bodenwert (§ 15) plus Gebäudewert (§ 16) nach Abzug der Alterswertminderung (§ 17), begrenzt auf 80 % des Sachwerts.
Beleihungswert Sachwert Immobilien 2026
Bodenwert (§ 15) + Bauwert (§ 16) abzgl. Wertminderung (§ 17) nach BELWERTV
Rechtsgrundlage
- § 14 BELWERTV — Beleihungswertermittlungsverordnung (BELWERTV) ↗
Sachwertverfahren — Grundlage der Beleihungswertermittlung
Gültig ab: 1. 1. 2026
- §§ 15–17 BELWERTV — Beleihungswertermittlungsverordnung (BELWERTV) ↗
Bodenwert (§ 15), Gebäudewert (§ 16), Wertminderung wegen Alters (§ 17)
Gültig ab: 1. 1. 2026
Sachwertverfahren nach BELWERTV — Grundlagen 2026
Was ist die BELWERTV?
Die Beleihungswertermittlungsverordnung (BELWERTV) regelt die Methoden zur Ermittlung des Beleihungswerts von Immobilien, die als Sicherheit für Pfandbriefe dienen. Sie ist die Grundlage für die konservative Immobilienbewertung durch Hypothekenbanken und Pfandbriefinstitute. Die BELWERTV kennt drei Verfahren: das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren.
Bodenwert nach § 15 BELWERTV
Der Bodenwert wird aus dem Bodenrichtwert multipliziert mit der Grundstücksfläche ermittelt (§ 15 BELWERTV). Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Wert, den die Gutachterausschüsse der Kommunen regelmäßig veröffentlichen. Er spiegelt den durchschnittlichen Lagewert des Bodens für bestimmte Gebiete wider und ist für die Beleihungswertermittlung maßgeblich.
Gebäudewert und Alterswertminderung (§§ 16, 17 BELWERTV)
Der Gebäudewert (Bauwert) ergibt sich aus den Normalherstellungskosten je m² Wohnfläche, multipliziert mit der Gesamtwohnfläche (§ 16 BELWERTV). Von diesem Neubauwert wird die Wertminderung wegen Alters abgezogen (§ 17 BELWERTV). Diese berechnet sich als:min(Gebäudealter / Gesamtnutzungsdauer, 70 %). Für Wohngebäude gilt eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren. Der maximale Abschlag beträgt70 %, sodass auch sehr alte Gebäude noch einen Restwert von mindestens 30 % der Herstellungskosten behalten.
Beleihungswert — der 80 %-Sicherheitsabschlag
Aus Bodenwert und Bauwert ergibt sich der Sachwert (§ 14 BELWERTV). Der Beleihungswert beträgt maximal 80 % des Sachwerts — dieser Abschlag dient als Sicherheitspuffer für Marktschwankungen, Bewertungsungenauigkeiten und Verwertungsrisiken. Banken können intern noch konservativere Beleihungsausläufe (LTV — Loan to Value) anwenden.
Praktisches Beispiel
Grundstück 500 m² × Bodenrichtwert 300 €/m² = Bodenwert 150.000 €. Gebäude Baujahr 2000, Wohnfläche 120 m², HK 1.500 €/m²: Gebäudealter 26 Jahre, Wertminderung 26/80 = 32,5 %; Bauwert = 120 × 1.500 × 67,5 % = 121.500 €. Sachwert = 271.500 €, Beleihungswert = 271.500 × 80 % = 217.200 €.
Häufige Fragen zum Beleihungswert Sachwertverfahren
Was ist der Beleihungswert nach dem Sachwertverfahren?
Der Beleihungswert nach dem Sachwertverfahren (§§ 14–17 BELWERTV) ermittelt den nachhaltigen Wert einer Immobilie aus der Summe von Bodenwert und Gebäudewert (Bauwert nach Abzug Alterswertminderung). Der so ermittelte Sachwert wird auf maximal 80 % begrenzt, um einen sicherheitsbezogenen Abschlag zu berücksichtigen.
Was ist der Unterschied zwischen Marktwert und Beleihungswert?
Der Marktwert spiegelt den aktuellen Verkehrswert der Immobilie wider und kann stärker schwanken. Der Beleihungswert (§ 16 Pfandbriefgesetz, BELWERTV) ist der nachhaltig erzielbare Wert bei konservativer Betrachtung und dient Banken als Grundlage für die Darlehenssicherheit. Er liegt i.d.R. unter dem Marktwert.
Wie wird die Alterswertminderung nach § 17 BELWERTV berechnet?
Die Wertminderung wegen Alters ergibt sich aus dem Quotienten Gebäudealter / Gesamtnutzungsdauer. Für Wohngebäude beträgt die Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre. Der maximale Abzug ist auf 70 % begrenzt (§ 17 BELWERTV). Formel: min(Gebäudealter / 80, 0,70).
Welche Herstellungskosten soll ich ansetzen?
Als Herstellungskosten werden die geschätzten Normalherstellungskosten für vergleichbare Gebäude angesetzt (§ 16 BELWERTV). Orientierungswerte für 2026: einfaches Einfamilienhaus ca. 1.200–1.500 €/m², durchschnittliches Einfamilienhaus ca. 1.500–2.000 €/m², gehobene Ausführung ca. 2.000–3.000 €/m².
Welche Banken verwenden das Sachwertverfahren?
Das Sachwertverfahren wird vor allem bei Immobilien angewandt, für die keine ausreichenden Vergleichsmieten existieren (z.B. selbstgenutzte Einfamilienhäuser, Sonderimmobilien). Pfandbriefbanken sind durch das Pfandbriefgesetz und die BELWERTV zur Anwendung verpflichtet. Das Ertragswertverfahren wird bevorzugt bei vermieteten Objekten eingesetzt.
Was bedeutet der 80 %-Sicherheitsabschlag?
Nach BELWERTV darf der Beleihungswert maximal 80 % des ermittelten Sachwerts betragen. Dieser Abschlag berücksichtigt Marktschwankungen, Liquidationsrisiken und Bewertungsungenauigkeiten. Der tatsächliche Beleihungsauslauf (LTV — Loan to Value) einer Bank kann noch konservativer sein.