Grundstücksbewertung Sachwert Rechner 2026

Das **Sachwertverfahren** nach **§ 189 BewG** ist das gesetzlich vorgeschriebene Bewertungsverfahren für Ein-/Zweifamilienhäuser und Wohnungseigentum im deutschen Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht. Es bewertet eine Immobilie anhand ihrer Substanz: Neubaukosten abzüglich Alterswertminderung plus Bodenwert. <h3>Grundprinzip: Substanzwert der Immobilie</h3> Das Sachwertverfahren fragt: Was würde es kosten, dieses Gebäude heute neu zu bauen — und wie viel davon ist durch das Alter bereits abgenutzt? Der **Gebäudesachwert** ergibt sich aus den Normalherstellungskosten (NHK) multipliziert mit der Wohnfläche und dem Faktor (1 − Alterswertminderung). Hinzu kommt der separate **Bodenwert**. <h3>Normalherstellungskosten (NHK) nach Anlage 24 BewG</h3> Die **NHK** sind in der Anlage 24 BewG geregelt und betragen je nach Gebäudetyp, Baujahr und Ausstattungsstandard unterschiedliche Beträge pro m² Wohnfläche. Für ein Einfamilienhaus mit mittlerem Ausstattungsstandard liegen sie typischerweise zwischen 900 und 2.000 €/m². Das Finanzamt legt die NHK anhand der Gebäudedaten fest. <h3>Alterswertminderung nach § 190 Abs. 2 BewG</h3> Die **Alterswertminderung** beträgt **0,5 % pro Jahr** des Gebäudealters (lineare Abschreibung). Sie ist auf **maximal 70 %** begrenzt — ein Gebäude verliert also nie mehr als 70 % seines Neubauwertes allein durch Alterung. Bei einem 40 Jahre alten Gebäude beträgt die Alterswertminderung 20 %, bei einem 80 Jahre alten Gebäude die Höchstgrenze von 40 % (80 × 0,5 %) — die 70 %-Grenze greift erst ab 140 Jahren. <h3>Bodenwert: Bodenrichtwert × Fläche</h3> Der **Bodenwert** wird unabhängig vom Gebäude ermittelt und zum Gebäudesachwert addiert. Er ergibt sich aus dem **Bodenrichtwert** (€/m², vom Gutachterausschuss festgesetzt) multipliziert mit der **Grundstücksfläche**. Der Bodenwert kann in begehrten Lagen den Gebäudesachwert deutlich übersteigen. <h3>Sachwert = Gebäudesachwert + Bodenwert</h3> Der steuerliche **Sachwert** nach § 189 BewG ist die Summe aus Gebäudesachwert und Bodenwert. Er dient als Bemessungsgrundlage für die Erbschaftsteuer, kann aber durch Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG unterschritten werden. <h3>Praxisbeispiel</h3> Einfamilienhaus, 120 m² Wohnfläche, NHK 1.500 €/m², Baujahr 1990 (36 Jahre, Alterswertminderung 18 %), Bodenrichtwert 400 €/m², Grundstücksfläche 500 m²: Gebäudesachwert = 120 × 1.500 × 0,82 = 147.600 €; Bodenwert = 400 × 500 = 200.000 €; Sachwert gesamt = 347.600 €. <h3>Nachweismöglichkeit nach § 198 BewG</h3> Liegt der tatsächliche Verkehrswert unter dem typisierten Sachwert, kann der Steuerpflichtige dies durch ein qualifiziertes **Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen** nachweisen. Das Finanzamt ist dann verpflichtet, den niedrigeren Wert anzusetzen. Dies lohnt sich besonders bei Sanierungsstau, ungünstiger Lage oder besonderen Belastungen.