Berechnen Sie die Jahresrohmiete für die Grundsteuerbewertung nach Mietniveaustufe (1–7) Ihrer Gemeinde — § 1 MietNEinV i.V.m. § 254 BewG.
Mietniveaustufe Grundsteuer Rechner 2026
§ 1 MietNEinV — Jahresrohmiete für Grundsteuerberechnung
Rechtsgrundlage
- § 1 Mietniveaueinschätzungsverordnung (MietNEinV) ↗
Zuordnung von Gemeinden zu Mietniveaustufen 1–7; Anhang enthält vollständige Gemeindetabelle
Gültig ab: 1. 1. 2025
- § 254 Bewertungsgesetz (BewG) ↗
Bewertung von Wohngrundstücken für die neue Grundsteuer — Verwendung der Mietniveaustufe
Gültig ab: 1. 1. 2025
Mietniveaustufen in der Grundsteuerreform
Mit der Grundsteuerreform 2025 (Urteil des BVerfG 2018) wurde die Bewertung von Immobilien für die Grundsteuer grundlegend neu geregelt. Ein zentrales Element ist die Mietniveaueinschätzungsverordnung (MietNEinV), die jeder deutschen Gemeinde eine Mietniveaustufe von 1 (sehr niedrig) bis 7 (sehr hoch) zuordnet. Diese Stufe bestimmt den monatlichen m²-Mietpreis für die Bewertung von Wohngrundstücken nach § 254 BewG.
Systematik der Mietniveaustufen (§ 1 MietNEinV)
Die Mietniveaustufen reichen von 1 (ländliche Gebiete mit sehr niedrigen Mieten, ca. 4,50 €/m²) bis 7 (Großstädte mit sehr hohen Mieten, ca. 9,80 €/m²). Die Einstufung basiert auf statistischen Mietdaten und wird bundesweit einheitlich durch die MietNEinV festgelegt. Wer die Stufe seiner Gemeinde kennt, kann die steuerliche Jahresrohmiete nach der Formel Stufen-m²-Preis × Wohnfläche × 12 berechnen.
Verwendung in der Grundsteuerbewertung (§ 254 BewG)
§ 254 BewG legt fest, wie Wohngrundstücke im Ertragswertverfahren bewertet werden. Die Jahresrohmiete nach MietNEinV ist dabei die Ausgangsgröße. Sie wird mit einem Vervielfältiger (abhängig von Restnutzungsdauer und Bodenwertzins) multipliziert, um den Grundsteuerwert zu ermitteln. Dieser Grundsteuerwert bildet die Basis für die Berechnung der jährlichen Grundsteuer.
Unterschied zu Mietspiegel und Mietpreisbremse
Die Mietniveaustufe nach MietNEinV ist ausschließlich für die steuerliche Grundstücksbewertung relevant. Sie hat keinen Einfluss auf den Mietspiegel (§ 558c BGB), die Mietpreisbremse oder tatsächlich vereinbarte Mieten. Vermieter und Mieter können sich nicht auf die MietNEinV-Stufen berufen, wenn es um ortsübliche Vergleichsmieten geht.
Häufige Fragen zur Mietniveaustufe
Was ist die Mietniveaustufe und wozu wird sie verwendet?
Die Mietniveaustufe (1–7) gibt das regionale Mietpreisniveau einer Gemeinde an. Sie wird nach der Grundsteuerreform 2025 zur Bewertung von Wohngrundstücken für die Grundsteuer verwendet (§ 254 BewG). Die Zuordnung jeder Gemeinde zu einer Stufe ist im Anhang der MietNEinV festgelegt.
Wie finde ich die Mietniveaustufe meiner Gemeinde?
Die Mietniveaustufe Ihrer Gemeinde ist im Anhang zur Mietniveaueinschätzungsverordnung (MietNEinV) veröffentlicht. Sie können sie auch beim zuständigen Finanzamt erfragen oder auf den Seiten des Bundesfinanzministeriums nachschlagen.
Welche Stufe gilt für München oder Hamburg?
Für Großstädte wie München, Hamburg, Frankfurt oder Stuttgart gilt in der Regel Mietniveaustufe 6 oder 7 (hoch bis sehr hoch). Ländliche Gemeinden liegen typischerweise bei Stufe 1 bis 3. Die genaue Zuordnung entnehmen Sie dem Anhang zur MietNEinV.
Was ist die Jahresrohmiete und wie wird sie berechnet?
Die Jahresrohmiete ist die jährliche Nettokaltmiete ohne Betriebskosten. Sie wird als monatlicher m²-Preis (je nach Mietniveaustufe) × Wohnfläche × 12 berechnet. Die Jahresrohmiete dient als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuerbewertung nach § 254 BewG.
Hat die Mietniveaustufe Einfluss auf meine tatsächliche Miete?
Nein, die Mietniveaustufe nach MietNEinV dient ausschließlich der steuerlichen Bewertung von Immobilien für die Grundsteuer. Sie hat keinen direkten Einfluss auf Mietpreisbremse, Mietspiegel oder tatsächlich verlangte Mieten.