Berechnen Sie den pfändbaren Miet- und Pachtzinsanteil für die Vollstreckung öffentlicher Grundstückslasten. Der Rechner ermittelt das pfändbare Mietvolumen (80 %), den Nettobetrag nach Abzug anderer Pfändungen, die monatliche Pfändungsrate und den benötigten Pfändungszeitraum gemäß §§ 1 und 2 MietPfG.
Rechtsgrundlage
- § 1 Gesetz über die Pfändung von Miet- und Pachtzinsforderungen (MietPfG) ↗
Vorrang der Gläubiger öffentlicher Grundstückslasten bei der Miet-/Pachtzinspfändung
Gültig ab: 1. 1. 1982
- § 2 Gesetz über die Pfändung von Miet- und Pachtzinsforderungen (MietPfG) ↗
Berechnung des pfändbaren Anteils der Miet- und Pachtzinsen
Gültig ab: 1. 1. 1982
- §§ 829 ff. Zivilprozessordnung (ZPO) ↗
Forderungspfändung — allgemeine zivilprozessuale Grundlage
Gültig ab: 1. 1. 2026
Kurz zum Thema
Das Miet-Pachtzins-Pfändungsgesetz (MietPfG) ist ein spezielles Vollstreckungsgesetz, das Kommunen und anderen öffentlichen Gläubigern ermöglicht, rückständige öffentliche Grundstückslasten durch Pfändung der Miet- und Pachtzinsforderungen des Grundstückseigentümers zu vollstrecken. Das Gesetz wurde 1982 eingeführt, um den Gläubigern öffentlicher Grundstückslasten ein effektives Vollstreckungsinstrument an die Hand zu geben, das neben der grundbuchrechtlichen Vollstreckung (Zwangshypothek, Zwangsversteigerung) besteht.
Vorrang öffentlicher Grundstückslasten nach § 1 MietPfG
Das wesentliche Merkmal des MietPfG ist der gesetzliche Pfändungsvorrang für Gläubiger öffentlicher Grundstückslasten. Nach § 1 MietPfG können Kommunen und andere öffentliche Gläubiger die Miet- und Pachtzinsforderungen des Schuldners auch dann vorrangig pfänden, wenn bereits privatrechtliche Gläubiger Pfändungsbeschlüsse erwirkt haben. Dieser Vorrang geht sogar einer bereits im Grundbuch eingetragenen Zwangshypothek vor. Die Pfändung erfolgt durch Erlass eines Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses, der dem Mieter (Drittschuldner) zugestellt wird.
Berechnung des pfändbaren Anteils nach § 2 MietPfG
Nach § 2 MietPfG kann bis zu 80 % der Bruttomiete gepfändet werden. Die verbleibenden 20 % verbleiben beim Schuldner, um die laufenden Kosten des Grundstücks zu decken. Von dem pfändbaren Anteil werden etwaige bereits von anderen Gläubigern gepfändete Beträge in Abzug gebracht. Der verbleibende Nettobetrag steht dem öffentlichen Gläubiger für die Tilgung der Grundstückslast zur Verfügung. Reichen die Mieteinnahmen nicht aus, kann die Pfändung durch weitere Vollstreckungsmaßnahmen ergänzt werden.
Häufig gestellte Fragen zur Miet-/Pachtzinspfändung nach MietPfG
Was regelt das Miet-Pachtzins-Pfändungsgesetz (MietPfG)?
Das MietPfG (Gesetz über die Pfändung von Miet- und Pachtzinsforderungen) regelt den Vorrang von Gläubigern öffentlicher Grundstückslasten bei der Pfändung von Miet- und Pachtzinsforderungen. Es ermöglicht Kommunen, Finanzämtern und anderen öffentlichen Gläubigern, rückständige Grundsteuern, Erschließungsbeiträge oder andere öffentlich-rechtliche Abgaben durch Pfändung der Miet- und Pachtzinseinnahmen des Grundstückseigentümers zu vollstrecken. Das MietPfG stellt sicher, dass öffentliche Lasten bevorzugt vor privatrechtlichen Forderungen bedient werden.
Welche Grundstückslasten berechtigen zur Mietpfändung nach MietPfG?
Zur bevorzugten Mietpfändung nach MietPfG berechtigen öffentliche Grundstückslasten, insbesondere: rückständige Grundsteuer A und B (§ 1 GrStG), kommunale Erschließungsbeiträge nach BauGB, Straßenausbaubeiträge nach Landesrecht, Kanalanschlussgebühren sowie sonstige auf dem Grundstück lastende öffentlich-rechtliche Abgaben. Privatrechtliche Forderungen (z.B. Hypotheken, Grundschulden) begründen keinen Anspruch nach MietPfG, sondern fallen unter das allgemeine Pfändungsrecht der ZPO.
Wie hoch ist der pfändbare Anteil der Miet-/Pachteinnahmen?
Nach § 2 MietPfG kann bis zu 80 % der Miet- und Pachtzinseinnahmen für öffentliche Grundstückslasten gepfändet werden. Der verbleibende Mindestbetrag von 20 % verbleibt beim Schuldner. Dieser Pfändungsschutz soll sicherstellen, dass der Vermieter die laufenden Kosten des Grundstücks (Verwaltung, Instandhaltung) weiterhin tragen kann. Bereits von anderen Gläubigern gepfändete Beträge werden auf den pfändbaren Anteil angerechnet.
Hat die Pfändung nach MietPfG Vorrang vor anderen Pfändungen?
Ja, Gläubiger öffentlicher Grundstückslasten genießen nach § 1 MietPfG einen gesetzlichen Pfändungsvorrang vor anderen Gläubigern. Das bedeutet, dass eine Pfändung der Miet-/Pachtzinsforderungen durch einen öffentlichen Gläubiger (z.B. Gemeinde wegen rückständiger Grundsteuer) auch dann möglich ist, wenn bereits privatrechtliche Gläubiger die gleichen Forderungen gepfändet haben. Der öffentliche Gläubiger tritt in diesen Fällen vorrangig vor den privatrechtlichen Gläubigern an die Mietzahlung heran.
Wie wird die Pfändung nach MietPfG praktisch durchgesetzt?
Die Pfändung nach MietPfG erfolgt durch Erlass eines Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses, der dem Drittschuldner (Mieter) zugestellt wird. Ab Zustellung des Beschlusses ist der Mieter verpflichtet, die Miete an den Gläubiger (Gemeinde, Finanzamt) statt an den Vermieter zu zahlen. Der Mieter wird damit zum Drittschuldner, der direkt an den Vollstreckungsgläubiger zu leisten hat. Bei Nichtbeachtung des Pfändungsbeschlusses haftet der Mieter dem Gläubiger gegenüber persönlich für den gezahlten Betrag.
Was passiert, wenn die Mieteinnahmen nicht ausreichen, um die öffentlichen Lasten zu decken?
Reichen die pfändbaren Mieteinnahmen nicht aus, um die ausstehenden öffentlichen Grundstückslasten vollständig zu tilgen, verbleibt eine Restschuld. In diesem Fall kann der Gläubiger weitere Vollstreckungsmaßnahmen einleiten, insbesondere die Zwangsversteigerung des Grundstücks nach dem Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG). Öffentliche Grundstückslasten haben im Zwangsversteigerungsverfahren oft einen bevorrechtigten Rang. Schuldner sollten daher frühzeitig das Gespräch mit der Behörde suchen, um Ratenzahlungsvereinbarungen zu treffen.