Berechnen Sie Ihr monatliches Hausgeld nach § 21 WEG: Anteil nach Miteigentumsanteilen (MEA), Instandhaltungsrücklage (§ 19 WEG) und Sonderumlage — Wirtschaftsplan 2026.
Rechtsgrundlage
- § 21 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ↗
§ 21 WEG — Nutzung und Verwaltung: ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und Sondereigentums
Gültig ab: 1. 12. 2020
- § 16 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ↗
§ 16 WEG — Nutzungen und Kosten: Lastentragung nach Miteigentumsanteilen
Gültig ab: 1. 12. 2020
- § 19 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ↗
§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG — Instandhaltungsrücklage: ordnungsgemäße Verwaltung erfordert angemessene Rücklage
Gültig ab: 1. 12. 2020
WEG Verwaltung 2026 — § 21 WEG: Hausgeld, Rücklage und Sonderumlage
§ 21 WEG — Nutzung und Verwaltung von Sondereigentum
§ 21 WEG (in der Fassung nach der WEG-Reform 2020) regelt das Verhältnis zwischen Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum. Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, sein Sondereigentum zu nutzen — aber mit Rücksicht auf die anderen Eigentümer und die Gemeinschaft. Die ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist Kernaufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).
Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen (§ 16 WEG)
§ 16 Abs. 2 WEG: Die laufenden Kosten der Gemeinschaft werden nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile (MEA) auf die Eigentümer verteilt. Die MEA sind in der Teilungserklärung festgelegt und im Grundbuch eingetragen. Sie werden meist in Tausendstel (‰) angegeben: Ein Eigentümer mit 100/1000 MEA trägt 10 % der Gesamtkosten. Seit der WEG-Reform 2020 kann die Gemeinschaft durch einfachen Mehrheitsbeschluss von dieser Verteilung abweichen.
Instandhaltungsrücklage — Pflicht zur Bildung
§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG: Die Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage ist Bestandteil ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Rücklage sichert die langfristige Handlungsfähigkeit der WEG für größere Reparaturen und Sanierungsmaßnahmen. Fehlt eine ausreichende Rücklage, müssen bei unvorhergesehenen Schäden Sonderumlagen erhoben werden — eine höhere laufende Rücklage ist i.d.R. vorteilhafter.
Wirtschaftsplan nach § 28 WEG
§ 28 WEG: Der Verwalter erstellt jährlich einen Wirtschaftsplan, der die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben für das folgende Jahr sowie die auf jeden Eigentümer entfallenden Vorschüsse enthält. Der Beschluss über den Wirtschaftsplan ist Grundlage für die Hausgeldzahlungen. Nach Ablauf des Jahres wird eine Jahresabrechnung erstellt — Differenzen zwischen Vorschuss und tatsächlichen Kosten werden als Nachschuss oder Erstattung abgerechnet.
Sonderumlage bei außerordentlichem Bedarf
Wenn die laufende Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht, kann die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage beschließen. Diese ist innerhalb einer festgesetzten Frist zu zahlen. Der individuelle Anteil errechnet sich nach MEA. Für die Rechtmäßigkeit der Sonderumlage ist ein ordnungsgemäßer Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich — ohne Beschluss keine Zahlungspflicht.
Häufige Fragen zur WEG-Verwaltung § 21 WEG
Was regelt § 21 WEG?
§ 21 WEG (neu seit WEG-Reform 2020): Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, sein Sondereigentum zu nutzen. Bei der Nutzung von Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum darf keinem anderen Eigentümer über das durch das Wohnungseigentum begründete Maß hinaus Nachteil entstehen. Die Gemeinschaft verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum nach dem Prinzip der ordnungsgemäßen Verwaltung.
Wie wird das Hausgeld nach Miteigentumsanteilen berechnet?
§ 16 Abs. 2 WEG: Die Kosten der Gemeinschaft werden nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile (MEA) auf die Eigentümer verteilt. Der MEA ist in der Teilungserklärung festgelegt, meist in Tausendstel (‰) angegeben. Eigentümer mit 100/1000 MEA zahlen 10 % der Gesamtkosten. Durch Beschluss kann von der MEA-Verteilung abgewichen werden (§ 16 Abs. 2 WEG 2020).
Was ist die Instandhaltungsrücklage und wie hoch sollte sie sein?
§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG: Die Bildung einer Instandhaltungsrücklage gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung. Es gibt keine gesetzliche Mindestvorgabe, aber gängige Faustregel: 0,8–1,5 % des Gebäudewertes jährlich, oder nach der "Peters-Formel": (Herstellungskosten × 1,5) / (Nutzungsdauer × Wohnfläche). Ältere Gebäude benötigen höhere Rücklagen als Neubauten.
Was ist eine Sonderumlage und wann wird sie beschlossen?
§ 28 Abs. 1 WEG: Die Gemeinschaft kann eine Sonderumlage beschließen, wenn außerordentliche Ausgaben anfallen (Dachsanierung, Fassadenerneuerung, Aufzug-Einbau), die nicht aus der Instandhaltungsrücklage gedeckt werden können. Die Sonderumlage wird anteilig nach MEA auf die Eigentümer umgelegt und ist innerhalb der im Beschluss genannten Frist zu zahlen.
Kann von der MEA-Verteilung abgewichen werden?
§ 16 Abs. 2 WEG (seit 2020): Die Gemeinschaft kann durch einfachen Mehrheitsbeschluss eine andere Kostenverteilung beschließen, wenn die abweichende Verteilung dem Gebrauch entspricht. Beispiel: Aufzug wird nur von bestimmten Eigentümern genutzt — Beschluss über anteilig höhere Umlage für diese Eigentümer. Für rückwirkende Änderungen oder Änderungen in der Teilungserklärung ist Einstimmigkeit oder Quorum erforderlich.
Was passiert wenn ein Eigentümer das Hausgeld nicht zahlt?
§ 28 Abs. 3 WEG: Der Verwalter kann rückständiges Hausgeld vollstreckbar machen lassen. Seit der WEG-Reform 2020 hat die Gemeinschaft einen Direktanspruch gegen den Eigentümer auf Zahlung von Vorschüssen und Nachschüssen. Bei anhaltenden Nichtzahlungen kann die Gemeinschaft nach §§ 17, 18 WEG die Entziehung des Wohnungseigentums beantragen (extremes Mittel, in der Praxis selten).