Berechnen Sie Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG: Mieteinnahmen minus AfA, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwendungen und weitere Werbungskosten.
Rechtsgrundlage
- § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) ↗
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Gültig ab: 1. 1. 2026
- § 7 Einkommensteuergesetz (EStG) ↗
AfA — lineare Abschreibung 2 % oder 3 % bei Neubau ab 2023
Gültig ab: 1. 1. 2026
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung — § 21 EStG
§ 21 EStG erfasst Einkünfte aus der Überlassung von Grundstücken, Gebäuden und Rechten gegen Entgelt. Im Fokus steht die Vermietung von Wohnungen und Häusern. Die Einkünfte aus V&V ergeben sich als Überschuss der Einnahmen über die abziehbaren Werbungskosten — ein Verlust ist möglich und mit anderen Einkünften verrechenbar.
AfA als wichtigste Werbungskostenposition
Die lineare Abschreibung nach § 7 EStG ist oft die größte Werbungskostenposition. Der Abschreibungssatz beträgt 2 % pro Jahr für Gebäude ab 1925. Für Neubauten, die ab dem 01.01.2023 fertiggestellt wurden, gilt ein erhöhter Satz von 3 % jährlich (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2a EStG). Denkmalgeschützte Gebäude und Sanierungsgebiete profitieren von erhöhten Sätzen nach §§ 7h, 7i EStG.
Schuldzinsen und Finanzierungskosten
Zinsen für Darlehen zur Anschaffung oder Herstellung der Immobilie sind als Werbungskosten abziehbar. Dies gilt solange ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Einkunftsquelle besteht. Bei gemischt genutzten Gebäuden (privat und vermietet) sind die Zinsen anteilig aufzuteilen.
Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten
Eine der häufigsten Fehlerquellen in der Steuererklärung: Erhaltungsaufwendungen (Reparaturen) sind sofort abziehbar, Herstellungskosten (Verbesserungen, Erweiterungen) müssen über die AfA-Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Maßgeblich ist, ob der Standard des Gebäudes wesentlich erhöht wird.
Leerstand und Vermietungsabsicht
Leerstand ist steuerlich unschädlich, solange eine ernsthafte Vermietungsabsicht dokumentiert ist (Inserate, Maklerbeauftragung, Besichtigungen). Bei dauerhaftem Leerstand ohne Vermietungsabsicht werden die Werbungskosten vom Finanzamt versagt.
Häufig gestellte Fragen
Was sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung?
Einkünfte aus V&V nach § 21 EStG entstehen, wenn eine Immobilie gegen Entgelt vermietet wird. Sie sind der Unterschied zwischen Mieteinnahmen und abziehbaren Werbungskosten. Verluste können mit anderen Einkünften verrechnet werden.
Welche AfA gilt für Mietobjekte?
Die lineare AfA beträgt 2 % pro Jahr für Gebäude, die nach dem 31.12.1924 und vor dem 01.01.2023 fertiggestellt wurden. Für Neubauten ab 01.01.2023 gilt 3 % (§ 7 Abs. 4 EStG). Ältere Gebäude (vor 1925): 2,5 %.
Sind Schuldzinsen bei Vermietung abziehbar?
Ja, Finanzierungskosten (Zinsen für Hypotheken und Baufinanzierungen) sind als Werbungskosten voll abziehbar, soweit das Darlehen zur Anschaffung oder Herstellung der Immobilie dient. Bei Leerstand wird der abziehbare Anteil entsprechend gekürzt.
Was zählt zu den Erhaltungsaufwendungen?
Reparaturen und Renovierungsarbeiten, die die Immobilie in ihrem bisherigen Zustand erhalten, sind Erhaltungsaufwendungen und sofort abziehbar. Davon zu unterscheiden sind Herstellungskosten (Verbesserungen), die über die AfA abgeschrieben werden müssen.
Wie wirkt sich Leerstand auf die Werbungskosten aus?
Bei nachgewiesenem Leerstand mit Vermietungsabsicht bleiben die Werbungskosten grundsätzlich abziehbar. Besteht kein Vermietenwille mehr, werden die Werbungskosten anteilig gekürzt oder vollständig versagt (BFH-Rechtsprechung).