Wie viel Grunderwerbsteuer fällt in Ihrem Bundesland an? Berechnen Sie § 11 GrEStG: 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (NRW) — inkl. Notar und Grundbuch.
Rechtsgrundlage
- § 11 Grunderwerbsteuergesetz — Steuersatz (GrEStG) ↗
Steuersatz mind. 3,5 %; Bundesländer können höhere Sätze festlegen.
Gültig ab: 1. 7. 2021
- § 8 Grunderwerbsteuergesetz — Bemessungsgrundlage (GrEStG) ↗
Bemessungsgrundlage ist der Wert der Gegenleistung (Kaufpreis).
Gültig ab: 1. 7. 2021
§ 11 GrEStG Grunderwerbsteuer 2026 — Steuersätze, Nebenkosten und Befreiungen
§ 11 GrEStG: Grunderwerbsteuer — Steuersatz je Bundesland
Die Grunderwerbsteuer nach § 11 GrEStG ist eine Landessteuer, deren Satz von den Bundesländern selbst festgelegt werden kann. Der bundesweit niedrigste Satz gilt in Bayern und Sachsen mit 3,5 %, der höchste in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen mit 6,5 %. Die Steuer wird auf den Kaufpreis (Gegenleistung) erhoben und ist Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer + Notar + Grundbuch
Beim Immobilienkauf kommen neben dem Kaufpreis erhebliche Nebenkosten hinzu. Die Grunderwerbsteuer bildet dabei den größten Posten. Hinzu kommen Notarkosten für die Beurkundung (~1,5 % des Kaufpreises) und Kosten für den Grundbucheintrag (~0,5 %). Bei einem Kaufpreis von 500.000 € in Bayern (3,5 %) ergibt sich: Grunderwerbsteuer 17.500 € + Notar 7.500 € + Grundbuch 2.500 € = 27.500 € Nebenkosten. In NRW (6,5 %) wären es 32.500 €.
Befreiungen nach § 3 GrEStG: Familienbereich steuerfrei
§ 3 GrEStG sieht wichtige Steuerbefreiungen vor: Erwerbe zwischen Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern sowie Eltern und Kindern sind grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 4 und Nr. 6 GrEStG). Erbschaften und bestimmte Schenkungen sind ebenfalls befreit (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Diese Befreiungen gelten unabhängig vom Bundesland und bieten Möglichkeiten zur steuerlichen Optimierung bei der Übertragung von Familienimmobilien.
Reformpläne: Mögliche Änderungen der Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist seit Jahren Gegenstand politischer Diskussionen. Einige Bundesländer haben Überlegungen zu einem Freibetrag für Privatpersonen (z. B. 500.000 € für selbstgenutzte Eigenheime) oder zur Abschaffung für Erstkäufer geäußert. Das Bundesfinanzministerium prüft regelmäßig Reformoptionen. Bis zu einer gesetzlichen Änderung gelten die aktuellen Sätze. Die im Rechner angegebenen Sätze entsprechen dem Stand 2024.
Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer § 11 GrEStG
Welche Bundesländer haben die niedrigste Grunderwerbsteuer?
Bayern und Sachsen erheben mit 3,5 % den bundesweit niedrigsten Grunderwerbsteuersatz. Hamburg liegt mit 5,5 % im Mittelfeld. Den höchsten Satz von 6,5 % haben Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € ergibt das einen Unterschied von 14.000 € (Bayern) gegenüber 26.000 € (NRW) — eine Differenz von 12.000 €.
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Die Grunderwerbsteuer entsteht mit dem rechtswirksamen Abschluss des notariellen Kaufvertrags (§ 1 GrEStG). Das Finanzamt setzt die Steuer durch Steuerbescheid fest und übersendet eine Unbedenklichkeitsbescheinigung, sobald die Steuer bezahlt ist. Erst nach Vorlage dieser Bescheinigung kann das Grundbuchamt den Eigentumsübergang eintragen. In der Regel ist die Steuer innerhalb von 4 Wochen nach Bescheid fällig.
Gibt es Befreiungen von der Grunderwerbsteuer?
Ja. § 3 GrEStG sieht mehrere Befreiungen vor: Erwerb unter Eheleuten oder eingetragenen Lebenspartnern (§ 3 Nr. 4 GrEStG), Erwerb zwischen Eltern und Kindern (§ 3 Nr. 6 GrEStG), Erbschaften (§ 3 Nr. 2 GrEStG) sowie Schenkungen (unter weiteren Voraussetzungen). Die Befreiungen betreffen den persönlichen Bereich — gewerbliche Transaktionen sind in der Regel steuerpflichtig.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?
Neben der Grunderwerbsteuer fallen weitere Nebenkosten an: Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags und der Grundschuldeintragung (~1,5 % des Kaufpreises), Grundbucheintrag (~0,5 % des Kaufpreises). Bei Einschaltung eines Maklers kommen Maklerkosten (3,57 % für Käufer und Verkäufer je) hinzu. Insgesamt können die Kaufnebenkosten 10–15 % des Kaufpreises ausmachen.
Fällt Grunderwerbsteuer auch bei einem Erbpacht-Grundstück an?
Ja. Beim Erwerb eines Erbbaurechts fällt Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis des Erbbaurechts an (§ 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG). Die Bemessungsgrundlage ist der vereinbarte Kaufpreis für das Erbbaurecht (Erbbauzins × Vervielfältiger). Bei Erbbaugrundstücken kann die Steuerlast geringer sein als beim Kauf des Volleigentums.
Was bedeutet Share Deals und wie hängt das mit GrEStG zusammen?
Share Deals sind Unternehmenstransaktionen, bei denen statt des Grundstücks direkt die Gesellschaft (GmbH, AG) mit dem Grundstück erworben wird. Historisch konnten Großinvestoren so die Grunderwerbsteuer umgehen. Das GrEStG wurde 2021 verschärft: Ab einer Beteiligung von 90 % (vorher 95 %) und einer Haltefrist von 10 Jahren (vorher 5 Jahre) fällt Grunderwerbsteuer an (§ 1 Abs. 2a, 2b, 3 GrEStG).