Berechnen Sie die neue Grundsteuer für bebaute Grundstücke nach dem Ertragswertverfahren (BewG §§ 252–260): Der Grundsteuerwert ergibt sich aus der statistischen Jahres-Nettokaltmiete (Anlage 39 BewG) multipliziert mit einem Vervielfältiger. Daraus errechnen sich Steuermessbetrag (0,31 ‰) und die jährliche Grundsteuer. Gilt für das Bundesmodell (11 Bundesländer) ab 2025.
Grundsteuer Bebaute Grundstücke Rechner (BewG § 252)
Ertragswertverfahren — neue Grundsteuer ab 2025
Rechtsgrundlage
- § 252 Bewertungsgesetz (BewG) ↗
Bebaute Grundstücke — Ertragswertverfahren
Gültig ab: 1. 1. 2022
- § 15 Grundsteuergesetz (GrStG) ↗
Steuermesszahl für bebaute Grundstücke — 0,31 ‰
Gültig ab: 1. 1. 2025
Neue Grundsteuer für Wohngebäude ab 2025 — Ertragswertverfahren
Die Grundsteuerreform 2022 hat die Bewertung von Grundstücken in Deutschland grundlegend verändert. Ab dem 1. Januar 2025 gilt die neue Grundsteuer auf Basis der reformierten Bewertungsvorschriften. Für bebaute Wohngrundstücke im Bundesmodell kommt das Ertragswertverfahren nach §§ 252–260 Bewertungsgesetz (BewG) zur Anwendung.
Schritt 1: Jahres-Nettokaltmiete aus Anlage 39 BewG
Ausgangspunkt ist die statistische Nettokaltmiete je Quadratmeter, die in der Anlage 39 zum BewG nach Bundesland, Grundstücksart und Baujahr tabelliert ist. Diese Werte basieren auf Mietspiegeldaten und unterscheiden sich regional erheblich: Ein Einfamilienhaus in Berlin hat eine deutlich höhere Nettokaltmiete als vergleichbarer Wohnraum in Sachsen oder Thüringen. Die Jahres-Nettokaltmiete ergibt sich aus Nettokaltmiete/m² × Wohnfläche × 12.
Schritt 2: Vervielfältiger (Anlage 37/38 BewG)
Der Vervielfältiger berücksichtigt den Liegenschaftszins (2,5 % für Ein- und Zweifamilienhäuser, ETW; 3,0 % für Mietwohngrundstücke) und die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Neuere Gebäude haben eine höhere Restnutzungsdauer und damit einen höheren Vervielfältiger, was zu höheren Grundsteuerwerten führt. Der Grundsteuerwert = Jahres-Nettokaltmiete × Vervielfältiger.
Schritt 3: Steuermesszahl und Hebesatz
Auf den Grundsteuerwert wird die Steuermesszahl von 0,31 ‰ (§ 15 GrStG) angewendet, um den Grundsteuermessbetrag zu ermitteln. Dieser wird dann mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert. Der Hebesatz variiert stark: Er kann zwischen 250 % in steuergünstigen Gemeinden und über 900 % in finanzschwachen Kommunen liegen. Die Gemeinde legt ihn jährlich fest.
Bundesmodell und Ländermodelle
Das hier beschriebene Ertragswertverfahren gilt für die 11 Bundesländer, die das Bundesmodell übernommen haben (u.a. NRW, Berlin, Brandenburg, Sachsen, Thüringen). Sechs Bundesländer haben eigene Grundsteuergesetze beschlossen: Bayern (Flächenmodell), Baden-Württemberg (modifiziertes Bodenwertmodell), Hamburg, Hessen, Niedersachsen und Saarland. Für diese Länder ist dieser Rechner nicht anwendbar.
Häufige Fragen zur Grundsteuer (BewG § 252)
Wie wird der Grundsteuerwert für Wohnhäuser berechnet?
Nach dem Ertragswertverfahren (BewG §§ 252–260) wird der Grundsteuerwert aus der statistischen Jahres-Nettokaltmiete (aus Anlage 39 BewG, abhängig von Bundesland, Gebäudeart, Baujahr) und einem Vervielfältiger berechnet. Der Vervielfältiger berücksichtigt Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer.
Was ist die Steuermesszahl für bebaute Grundstücke?
Die bundeseinheitliche Steuermesszahl beträgt 0,31 ‰ (0,00031) für Wohngrundstücke. Bei sozialen Wohnungsbauten oder Denkmalschutz-Objekten kann eine ermäßigte Steuermesszahl von 0,249 ‰ gelten. Nicht-Wohngrundstücke haben eine andere Steuermesszahl.
Welche Bundesländer nutzen das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren nach BewG gilt im Bundesmodell (11 Bundesländer). Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen, Niedersachsen und Saarland haben eigene Grundsteuergesetze und nutzen andere Methoden. Sachsen und Thüringen nutzen das Bundesmodell mit leicht abweichenden Steuermesszahlen.
Kann ich gegen meinen Grundsteuerwert Einspruch einlegen?
Ja. Gegen den Feststellungsbescheid über den Grundsteuerwert konnte innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch eingelegt werden. Die Einspruchsfristen für die Hauptfeststellung 2022 sind abgelaufen. Bei späteren Änderungen (Umbau, neues Gebäude) gibt es neue Feststellungen mit neuen Einspruchsmöglichkeiten.
Warum ist meine Grundsteuer trotz gleicher Quadratmeter anders als bei meinem Nachbarn?
Der Grundsteuerwert hängt von mehreren Faktoren ab: Gebäudeart, Baujahr, Bundesland (Miettabellenwerte unterscheiden sich), Wohnfläche und Hebesatz der Gemeinde. Außerdem kann der Bodenrichtwert des Grundstücks den Grundsteuerwert beeinflussen (beim Sachwertverfahren für Nicht-Wohngebäude).