Berechnen Sie die Steuer auf Ihre Mieteinnahmen nach EStG § 21: AfA, Darlehenszinsen, Instandhaltung und Versicherungen als Werbungskosten abziehen — zu versteuernden Überschuss und Netto-Mietrendite 2026 ermitteln.
Mieteinnahmen Steuer Rechner 2026
Rechtsgrundlage
- § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) ↗
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Gültig ab: 1. 1. 1975
- § 9 Einkommensteuergesetz (EStG) ↗
Werbungskosten — abzugsfähige Aufwendungen
Gültig ab: 1. 1. 1975
- § 7 Einkommensteuergesetz (EStG) ↗
AfA — lineare Gebäudeabschreibung 2–3 % p.a.
Gültig ab: 1. 1. 1975
Kurz zum Thema: Mieteinnahmen und Steuer
Vermieter in Deutschland müssen ihre Mieteinnahmen versteuern. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach EStG § 21 werden nach dem Überschuss-Prinzip ermittelt: Von den Mieteinnahmen werden alle Werbungskosten nach EStG § 9 abgezogen. Nur der verbleibende Überschuss wird mit dem persönlichen Steuersatz versteuert.
Abzugsfähige Werbungskosten
Die wichtigsten Werbungskosten bei der Vermietung sind:
- AfA (Absetzung für Abnutzung): 3 % p.a. für Neubauten ab 2023, 2 % für ältere Gebäude (EStG § 7). Nur der Gebäudeanteil, nicht der Grundstückswert, ist abschreibungsfähig.
- Darlehenszinsen: Die Zinsen für Immobiliendarlehen sind in voller Höhe abzugsfähig. Tilgungsanteile hingegen nicht.
- Instandhaltungskosten: Laufende Reparaturen und Erhaltungsaufwendungen. Größere Modernisierungen können auf mehrere Jahre verteilt werden.
- Hausverwaltung: Verwaltungsgebühren, Steuerberatungskosten für Mieteinnahmen und Fahrten zum Objekt.
- Versicherungen: Gebäudeversicherung und Vermieter-Haftpflicht.
- Grundsteuer: Die vom Vermieter gezahlte Grundsteuer ist ebenfalls abzugsfähig.
Verluste aus Vermietung nutzen
Gerade in den ersten Jahren nach dem Immobilienerwerb sind die Werbungskosten — vor allem AfA und Zinsen — oft höher als die Mieteinnahmen. Der entstehende Verlust aus Vermietung kann mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden und reduziert so die Gesamtsteuerlast. Dies ist ein wesentlicher steuerlicher Vorteil von vermieteten Immobilien.
Steuerberechnung: Grenzsteuersatz statt Durchschnittssatz
Die Mieteinnahmen werden nicht pauschal besteuert, sondern mit dem persönlichen Grenzsteuersatz des Vermieters. Dieser liegt je nach Gesamteinkommen zwischen 14 % und 42 % (plus ggf. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer). Wichtig: Der Grenzsteuersatz gilt nur für den zusätzlichen Überschuss — nicht für das gesamte Einkommen.
Anlage V: Die Steuererklärung für Vermieter
Alle Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden in der Anlage V der Einkommensteuererklärung erklärt. Pro Objekt ist eine separate Anlage V auszufüllen. Die Abgabefrist ist der 31. Juli des Folgejahres (mit Steuerberater: 28. Februar des übernächsten Jahres).
Umsatzsteuerfreiheit bei Wohnraumvermietung
Die Vermietung von Wohnraum ist nach § 4 Nr. 12 UStG grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Vermieter stellen keine Umsatzsteuer auf der Miete in Rechnung und können keine Vorsteuer aus Eingangsrechnungen geltend machen. Bei gewerblicher Vermietung kann unter bestimmten Voraussetzungen zur Umsatzsteuerpflicht optiert werden.
Hinweis zur Berechnung
Dieser Rechner ermittelt eine vereinfachte Steuerberechnung auf Basis des eingegebenen Grenzsteuersatzes. Die tatsächliche Steuerlast hängt vom Gesamteinkommen, der Steuerklasse und weiteren Faktoren ab. Für eine exakte Steuerplanung empfehlen wir die Beratung durch einen Steuerberater oder Lohnsteuerhilfeverein.
Häufig gestellte Fragen zur Vermietersteuer
Welche Kosten kann ich als Vermieter steuerlich absetzen?
Als Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung absetzbar sind: Darlehenszinsen, AfA (Gebäudeabschreibung), Instandhaltungskosten, Hausverwaltung, Gebäudeversicherungen, Grundsteuer, Fahrten zum Objekt und Steuerberatungskosten (EStG § 9).
Wann muss ich Mieteinnahmen versteuern?
Mieteinnahmen sind stets steuerpflichtig und müssen in der Einkommensteuererklärung in der Anlage V angegeben werden. Die Einnahmen werden nach dem Überschuss-Prinzip (Einnahmen minus Werbungskosten) besteuert.
Kann ich Verluste aus Vermietung geltend machen?
Ja, Verluste aus Vermietung und Verpachtung können mit anderen positiven Einkünften (z.B. aus nichtselbstständiger Arbeit) verrechnet werden. Dies kann die Gesamtsteuerlast erheblich senken.
Wie hoch ist die AfA bei Vermietungsobjekten?
Für Gebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, gilt eine AfA von 3 % p.a. (lineare AfA nach EStG § 7 Abs. 4). Für ältere Gebäude gilt 2 % p.a. Nur der Gebäudeanteil (nicht das Grundstück) ist abschreibungsfähig.
Gilt die Umsatzsteuer bei Wohnraumvermietung?
Wohnraumvermietung ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei nach § 4 Nr. 12 UStG. Eine Option zur Steuerpflicht ist bei Wohnraumvermietung nicht möglich — nur bei Gewerbevermietung kann zur Umsatzsteuerpflicht optiert werden.
Was ist die Drei-Objekt-Grenze?
Bei mehr als drei Verkäufen von Immobilien in 5 Jahren liegt gewerblicher Grundstückshandel vor. Dies hat steuerliche Konsequenzen: Gewinne unterliegen dann der Gewerbesteuer, Verluste können jedoch auch anders verrechnet werden.