Wie viel Haus können Sie sich leisten? Unser Rechner ermittelt das maximale Darlehen aus Ihrer Wunschrate, berechnet die Monatsrate per Annuitätsformel und zeigt die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung — für eine solide Immobilienplanung nach § 488 BGB.
Baufinanzierung Rechner 2025 — § 488 BGB
Rechtsgrundlage
- § 488 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) (BGB) ↗
Vertragstypische Pflichten beim Darlehensvertrag
Gültig ab: 1. 1. 2002
- § 492 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) (BGB) ↗
Schriftform und Pflichtangaben bei Verbraucherdarlehensverträgen
Gültig ab: 11. 6. 2010
Baufinanzierung — Annuitätendarlehen verstehen und richtig planen
Wie funktioniert die Baufinanzierung?
Eine Baufinanzierung ist ein langfristiges Annuitätendarlehen, bei dem Sie monatlich eine konstante Rate zahlen, die sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammensetzt. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, dadurch sinkt auch der Zinsanteil — der Tilgungsanteil steigt entsprechend. Am Ende der Zinsbindungsdauer bleibt eine Restschuld, die neu finanziert oder abgelöst werden muss.
Die Annuitätenformel
Das maximale Darlehen berechnet sich aus der maximalen Monatsrate über die umgestellte Annuitätsformel: Darlehen = Rate ÷ i × (1 − (1 + i)^−n), wobei i der Monatszins (Jahreszins ÷ 12) und n die Anzahl der Raten (Jahre × 12) ist. Zusätzlich prüft unser Rechner die klassische Faustformel Darlehen = Rate × 12 ÷ (Zins + Tilgung) und nimmt den konservativeren (niedrigeren) Wert.
Kaufnebenkosten und maximaler Kaufpreis
Der maximale Kaufpreis ergibt sich aus Eigenkapital plus maximales Darlehen, dividiert durch 1,115 (Nebenkosten ca. 11,5 %). Tatsächlich variieren die Nebenkosten je nach Bundesland erheblich: In Bayern liegt die Grunderwerbsteuer bei 3,5 %, in Brandenburg bei 6,5 %. Nordrhein-Westfalen und andere Länder liegen dazwischen. Für eine präzise Planung sollten Sie die Nebenkosten für Ihr Bundesland separat berechnen.
Zinsbindung und Anschlussfinanzierung
Die Zinsbindungsdauer ist einer der wichtigsten Parameter der Baufinanzierung. Eine lange Zinsbindung (15–20 Jahre) bietet Planungssicherheit, ist aber teurer als eine kurze Bindung. Bei einer kurzen Zinsbindung (5–10 Jahre) profitieren Sie bei fallenden Zinsen, tragen aber das Risiko steigender Zinsen bei der Anschlussfinanzierung. Das Zinsänderungsrisiko lässt sich durch ein Forward-Darlehen absichern, das bis zu 5 Jahre im Voraus abgeschlossen werden kann.
Eigenkapital und Beleihungsauslauf
Der Beleihungsauslauf (Loan-to-Value) gibt an, welcher Anteil des Immobilienwerts durch Kredit finanziert wird. Bei 80 % Beleihungsauslauf finanzieren Banken zu den günstigsten Konditionen. Über 80 % steigen die Zinsen deutlich, über 90 % sind Aufschläge von 0,5–1 % p.a. üblich. Mindestens 20 % Eigenkapital (besser 25–30 % inklusive Nebenkosten) ist daher die Standardempfehlung.
Rechtliche Grundlagen (§ 488 BGB)
Das Annuitätendarlehen unterliegt dem Darlehensrecht des BGB. Nach § 488 BGB ist die Bank verpflichtet, den vereinbarten Darlehensbetrag auszuzahlen, der Kreditnehmer verpflichtet sich zur Rückzahlung und Zinszahlung. Bei Verbraucherdarlehen gelten zusätzlich die strengen Formvorschriften des § 492 BGB: Der Vertrag muss schriftlich abgefasst sein und zahlreiche Pflichtangaben enthalten, darunter Nettodarlehensbetrag, effektiver Jahreszins, Gesamtbetrag und Anzahl der Raten.
Häufige Fragen zur Baufinanzierung
Wie viel Eigenkapital benötige ich für eine Baufinanzierung?
Banken empfehlen mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital, idealerweise 20–30 %. Mit weniger Eigenkapital steigen die Zinsen und das Risiko. Zusätzlich sollten Sie die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler — ca. 8–15 % je nach Bundesland) aus dem Eigenkapital finanzieren. Bei unserem Rechner gehen wir von pauschal 11,5 % Nebenkosten aus.
Was ist der Unterschied zwischen Soll- und Effektivzins bei Immobilienkrediten?
Der Sollzins (Nominalzins) ist der reine Zinssatz für das geliehene Kapital. Der Effektivzins enthält zusätzlich alle weiteren Kosten des Darlehens (Bearbeitungsgebühren, Auszahlungskurs usw.) und ist der gesetzlich vorgeschriebene Vergleichszins (§ 492 BGB). Für Vergleiche sollten Sie immer den Effektivzins heranziehen.
Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?
Nach dem Ende der Zinsbindungsperiode läuft das Darlehen zu einem neuen Zinssatz weiter. Sie können die Restschuld dann bei Ihrer Bank prolongieren oder zu einem günstigeren Anbieter umschulden. Das Zinsänderungsrisiko bei Umschuldung sollte bei der Erstplanung berücksichtigt werden — unser Rechner zeigt Ihnen die Restschuld nach Zinsbindung.
Wie hoch sollte die monatliche Kreditrate maximal sein?
Als Faustregel gilt: Die monatliche Kreditrate sollte maximal 30–35 % des monatlichen Nettoeinkommens des Haushalts betragen. Bei 4.500 € Nettoeinkommen wären das maximal 1.350–1.575 € pro Monat. Beachten Sie dabei auch die laufenden Betriebskosten der Immobilie (ca. 1–2 € pro m² monatlich).
Was bedeutet Tilgungssatz bei einem Annuitätendarlehen?
Der Tilgungssatz gibt an, wie viel Prozent des ursprünglichen Darlehens Sie jährlich tilgen. Bei einem anfänglichen Tilgungssatz von 2 % und einer Darlehenssumme von 300.000 € tilgen Sie im ersten Jahr 6.000 €. Da die Zinsen mit jeder Tilgungsrate sinken, steigt der Tilgungsanteil mit der Zeit — die monatliche Rate bleibt aber konstant (Annuität).
Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
Beim Immobilienkauf fallen neben dem Kaufpreis erhebliche Nebenkosten an: Grunderwerbsteuer je nach Bundesland 3,5–6,5 %, Notarkosten ca. 1,5–2 %, Grundbucheintrag ca. 0,5 %, ggf. Maklerprovision 3–3,57 % (je Seite). In Summe sind das typischerweise 8–15 % des Kaufpreises. Unser Rechner verwendet 11,5 % als Pauschalwert.