Berechnen Sie alle Kaufnebenkosten für Ihre Immobilie: Grunderwerbsteuer nach Bundesland (3,5–6,5%), Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklerprovision. Der Rechner zeigt den Gesamtbetrag und den prozentualen Anteil der Nebenkosten am Kaufpreis — für alle 16 Bundesländer aktuell.
Immobilien Kaufnebenkosten Rechner 2025 — GrEStG § 1
Rechtsgrundlage
- § 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) ↗
Erwerbsvorgänge, die der Grunderwerbsteuer unterliegen
Gültig ab: 1. 1. 2023
- § 97 Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) ↗
Beurkundungsverfahren — Notargebühren nach Kaufpreis
Gültig ab: 1. 8. 2013
- § 652 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ↗
Entstehung des Maklerlohns — Provisionsteilung seit 23.12.2020
Gültig ab: 23. 12. 2020
Kurz zum Thema: Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf
Beim Immobilienkauf in Deutschland entstehen neben dem eigentlichen Kaufpreis erhebliche Kaufnebenkosten, die Käufer häufig unterschätzen. Je nach Bundesland und Maklereinbindung können diese Nebenkosten zwischen 9 und 15 Prozent des Kaufpreises betragen. Wer eine Immobilie für 400.000 Euro erwirbt, muss also mit zusätzlichen Kosten von 36.000 bis 60.000 Euro rechnen — Summen, die Banken in der Regel nicht mitfinanzieren.
Grunderwerbsteuer — der größte Nebenkosten-Posten
Die Grunderwerbsteuer ist die gewichtigste Nebenkosten-Position. Sie wird auf den beurkundeten Kaufpreis erhoben und fließt dem jeweiligen Bundesland zu. Seit 2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz eigenständig festlegen, was zu erheblichen regionalen Unterschieden geführt hat. Bayern und Sachsen-Anhalt behalten mit 3,5% den ursprünglichen Bundessatz. Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und Sachsen-Anhalt erheben 5,0%, Hamburg 5,5%, Berlin, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern je 6,0%. Die höchsten Sätze von 6,5% gelten in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen. Rechtsgrundlage ist § 1 GrEStG.
Notar- und Grundbuchkosten nach GNotKG
Der Immobilienkauf bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB). Die Notargebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und betragen typischerweise rund 1,5% des Kaufpreises, wenn man Beurkundung, Abwicklung und die Kosten für den Grundbucheintrag zusammenrechnet. Die reine Notargebühr für die Beurkundung liegt dabei um die 1,0%, die Eintragung im Grundbuch kostet rund 0,5% — jeweils auf Basis der amtlichen Gebührentabelle des GNotKG. Diese Kosten gelten bundesweit einheitlich, da das GNotKG Bundesrecht ist.
Maklerprovision seit der Reform 2020
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das neue Maklerrecht (§ 656a–656d BGB): Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen müssen Käufer und Verkäufer die Maklercourtage zu gleichen Teilen tragen. Der Käufer darf maximal so viel zahlen wie der Verkäufer. Der marktübliche Gesamtsatz beträgt meist 6,0–7,14% inkl. MwSt., sodass jede Partei 3,0–3,57% zahlt. Zu beachten: Bei Gewerbeimmobilien oder Mehrfamilienhäusern gilt das neue Recht nicht.
Eigenkapital und Finanzierung
Da Banken die Kaufnebenkosten in der Regel nicht finanzieren, müssen diese vollständig aus Eigenkapital bestritten werden. Wer 20–25% des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringt, deckt üblicherweise sowohl die Nebenkosten als auch einen Teil des Kaufpreises. Ein ausreichendes Eigenkapitalpolster verbessert zudem die Kreditkonditionen erheblich. Faustregel: Bei 400.000 Euro Kaufpreis sollten mindestens 60.000–80.000 Euro Eigenkapital vorhanden sein.
Häufig gestellte Fragen zu Kaufnebenkosten
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?
Die Kaufnebenkosten betragen je nach Bundesland und Maklergebühren typischerweise 9–15% des Kaufpreises. Sie setzen sich aus Grunderwerbsteuer (3,5–6,5%), Notarkosten (~1,5%), Grundbuchkosten (~0,5%) und ggf. Maklerprovision (3,57% je Partei) zusammen.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Immobilienkauf?
Seit dem Maklergesetz vom 23. Dezember 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision zu gleichen Teilen. Der Käufer darf nicht mehr zahlen als der Verkäufer. Dies gilt für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen.
Kann ich Kaufnebenkosten steuerlich absetzen?
Bei vermieteten Immobilien können Notar-, Grundbuch- und anteilige Maklerkosten als Anschaffungsnebenkosten über die Abschreibung (AfA) geltend gemacht werden. Bei selbst genutztem Wohneigentum sind die Nebenkosten grundsätzlich nicht absetzbar.
Wie viel Eigenkapital benötige ich für Kaufnebenkosten?
Banken finanzieren Kaufnebenkosten in der Regel nicht. Sie sollten mindestens die gesamten Nebenkosten (9–15%) als Eigenkapital mitbringen. Empfohlen werden 20–30% des Kaufpreises als Eigenkapital insgesamt.
Wann müssen die Kaufnebenkosten bezahlt werden?
Die Grunderwerbsteuer wird nach Eingang des Steuerbescheids fällig (ca. 4–6 Wochen nach Beurkundung). Notarkosten werden meist nach der Beurkundung in Rechnung gestellt. Die Maklerprovision ist i. d. R. bei Abschluss des Kaufvertrags fällig.
Welches Bundesland hat die niedrigste Grunderwerbsteuer?
Bayern und Sachsen-Anhalt haben mit 3,5% die niedrigste Grunderwerbsteuer. Die höchsten Sätze (6,5%) gelten in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen.