Seit dem 23. Dezember 2020 regelt § 656c BGB die Maklerprovision neu: Käufer und Verkäufer teilen sich die Courtage zu gleichen Teilen. Der Marktstandard liegt bei 3,57 % inkl. MwSt je Seite. Berechnen Sie Ihre Provision in Sekunden.
Maklerprovision-Rechner 2026
50/50 Teilung nach § 656c BGB — 3,57 % je Seite inkl. MwSt
Rechtsgrundlage
- § 656c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ↗
Lohnanspruch bei Wohnungskaufverträgen — 50/50 Teilung der Provision
Gültig ab: 23. 12. 2020
- § 656a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ↗
Maklervertrag — Textformerfordernis
Gültig ab: 23. 12. 2020
Maklerprovision 2026 — alles zur 50/50-Regelung
Maklerprovision 2020 — die neue Rechtslage
Das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten (§§ 656a–656d BGB) trat am 23. Dezember 2020 in Kraft und hat die Maklerprovision in Deutschland grundlegend neu geregelt. Das Kernprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte. Der andere Teil darf dem Vertragspartner höchstens in gleicher Höhe auferlegt werden.
Wie hoch ist die Provision?
Der Marktstandard liegt bundesweit bei je 3,57 % inkl. MwSt je Seite — also 7,14 % gesamt. Dies entspricht 3 % netto + 19 % MwSt. Vor 2020 zahlten in vielen Bundesländern die Käufer die volle Provision, was bei einem 400.000-€-Objekt fast 28.600 € allein an Maklergebühren bedeutete. Heute teilen sich Käufer und Verkäufer diese Last.
Nebenkosten beim Immobilienkauf im Überblick
Die Maklerprovision ist nur eine von mehreren Kaufnebenkosten. Hinzu kommen:
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % je nach Bundesland
- Notarkosten: ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises
- Grundbucheintragung: ca. 0,5 % des Kaufpreises
- Maklerprovision Käufer: 3,57 % inkl. MwSt (§ 656c BGB)
Insgesamt sind Nebenkosten von 8–12 % des Kaufpreises einzuplanen.
Textformerfordernis nach § 656a BGB
Seit 2020 muss der Maklervertrag in Textform abgeschlossen werden — per E-Mail, Fax oder schriftlich. Mündliche Absprachen begründen keinen Provisionsanspruch. Dies schützt Käufer und Verkäufer vor überraschenden Forderungen.
Häufige Fragen zur Maklerprovision
Wer zahlt die Maklerprovision seit der Gesetzesänderung 2020?
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt § 656c BGB: Bei Wohnimmobilien muss die Maklerprovision hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden. Wer den Makler beauftragt, darf dem anderen maximal die Hälfte seiner eigenen Provision auferlegen. Der Marktstandard hat sich auf je 3,57 % inkl. 19 % MwSt je Seite eingependelt — also 7,14 % gesamt.
Was bedeutet der Provisionssatz 3,57 % inkl. MwSt?
Der Bruttosatz von 3,57 % enthält die gesetzliche Umsatzsteuer von 19 %. Netto beträgt die Provision also 3,0 % (3,57 / 1,19). In der Praxis rechnen Makler häufig mit 3 % netto zzgl. 19 % MwSt = 3,57 % brutto je Seite. Die Gesamtprovision beträgt dann 6,0 % netto / 7,14 % brutto.
Gilt die 50/50-Regelung für alle Immobilien?
§ 656c BGB gilt ausschließlich für Wohnimmobilien — also Häuser, Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke, die zum Wohnen bestimmt sind. Bei Gewerbeimmobilien (Büros, Läden, Lagerhallen) ist die freie Vereinbarung der Provisionshöhe und -aufteilung weiterhin möglich. Auch bei Neubauten, die direkt vom Bauträger verkauft werden, fällt keine Maklerprovision an.
Ist die Maklerprovision für den Käufer steuerlich absetzbar?
Die Maklerprovision des Käufers gehört zu den Anschaffungsnebenkosten der Immobilie. Bei vermieteten Immobilien erhöht sie den Abschreibungsbetrag (AfA) und ist damit indirekt steuerlich absetzbar. Bei selbstgenutztem Wohneigentum ist sie grundsätzlich nicht abzugsfähig, es sei denn, Sie vermieten zumindest teilweise. Der Verkäufer kann die Provision als Werbungskosten oder Veräußerungskosten abziehen.
Muss der Maklervertrag schriftlich abgeschlossen werden?
Ja. § 656a BGB schreibt seit 2020 vor, dass Maklerverträge für Wohnimmobilien in Textform geschlossen werden müssen — also per E-Mail, SMS oder schriftlich. Mündliche Absprachen reichen nicht aus. Ohne wirksamen Maklervertrag hat der Makler keinen Provisionsanspruch. Darüber hinaus muss der Maklervertrag widerrufen werden können, wenn er außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz abgeschlossen wurde (§ 312b BGB).
Gibt es Ausnahmen von der Provisionsteilung?
Die 50/50-Regel gilt nur, wenn Käufer und Verkäufer jeweils eigene Maklerverträge haben. Wenn nur eine Partei den Makler beauftragt, kann dieser zwar eine Provision vereinbaren, darf aber nicht mehr als die Hälfte davon von der anderen Seite verlangen. In Regionen mit starkem Käufermarkt (z. B. strukturschwache Regionen) ist es nicht unüblich, dass der Verkäufer die gesamte Provision trägt.