Wie viel darf die Miete nach einer Modernisierung steigen? Nach § 559 BGB sind maximal 8% der umlagefähigen Kosten pro Jahr erlaubt. Unser Rechner berücksichtigt Instandhaltungsabzüge, staatliche Förderungen und die gesetzliche Kappungsgrenze von 3 €/m² in 6 Jahren.
Modernisierungsumlage-Rechner
Rechtsgrundlage
- § 559 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ↗
Mieterhöhung bei Modernisierung — max. 8% der umlagefähigen Kosten, Kappungsgrenze 3 €/m²
Gültig ab: 1. 1. 2026
- § 559a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ↗
Anrechnung von Drittmitteln und öffentlichen Förderungen
Gültig ab: 1. 1. 2026
- § 559 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ↗
Kappungsgrenze: max. 3 €/m² (2 €/m² bei Miete unter 7 €/m²) in 6 Jahren
Gültig ab: 1. 1. 2026
Modernisierungsumlage — Grundlagen und Berechnung
Was ist die Modernisierungsumlage?
Wenn Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchführen — etwa eine neue Heizungsanlage, Wärmedämmung oder barrierefreien Umbau — dürfen sie die Kosten anteilig auf die Miete umlegen. Diese sogenannte Modernisierungsumlage ist in § 559 BGB geregelt und beträgt höchstens 8% der umlagefähigen Kosten pro Jahr. Unser Rechner ermittelt die zulässige Mieterhöhung unter Berücksichtigung von Erhaltungsanteilen, staatlichen Förderungen und der gesetzlichen Kappungsgrenze.
Was ist umlagefähig — und was nicht?
Entscheidend für die Berechnung ist die Abgrenzung zwischen Modernisierungs- und Instandhaltungskosten. Nur echte Modernisierungsmaßnahmen, die die Wohnung in einen besseren Zustand versetzen als zu Mietbeginn, sind umlagefähig. Reine Reparaturen oder der Ersatz defekter Anlagen ohne Qualitätsverbesserung zählen als Instandhaltung und müssen vom Vermieter getragen werden. Bei gemischten Maßnahmen muss der Instandhaltungsanteil sachgerecht herausgerechnet werden.
Nach § 559a BGB mindern außerdem staatliche Zuschüsse (KfW, BAFA) die umlagefähige Basis. Das vermeidet eine Doppelförderung: Vermieter sollen nicht staatliche Gelder empfangen und gleichzeitig die vollen Kosten auf die Mieter umlegen.
Die Kappungsgrenze — Schutz vor Verdrängung
Seit 2019 gilt eine verschärfte Kappungsgrenze: Die Miete darf durch Modernisierungsumlagen innerhalb von 6 Jahren nicht um mehr als 3 €/m² der Wohnfläche steigen. Bei Wohnungen mit einer Ausgangsmiete unter 7 €/m² gilt sogar eine Grenze von 2 €/m². Diese Regelung schützt vor übermäßigen Mieterhöhungen insbesondere in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten.
Formelle Anforderungen für Vermieter
Bevor die Mieterhöhung wirksam wird, müssen Vermieter mehrere Fristen beachten: Mindestens 3 Monate vor Beginn der Modernisierung ist eine schriftliche Ankündigung (§ 555c BGB) erforderlich. Die Mieterhöhungserklärung selbst (§ 559b BGB) muss in Textform erfolgen, die umlagefähigen Kosten aufschlüsseln und erläutern, wie der Erhaltungsanteil ermittelt wurde. Die neue Miete wird erst ab dem dritten Monat nach Zugang der Erklärung fällig.
Praktisches Beispiel
Ein Vermieter saniert eine 60-m²-Wohnung für 20.000 €, davon 5.000 € Instandhaltungsanteil. Staatliche Förderung: 0 €. Umlagefähige Kosten: 15.000 €. Jährliche Erhöhung: 15.000 € × 8% = 1.200 €. Monatlich: 100 €. Die bisherige Kaltmiete von 600 € steigt damit auf 700 €. Die Erhöhung je m² beträgt 1,67 €/m² — deutlich unter der Kappungsgrenze von 3 €/m².
Häufige Fragen zur Modernisierungsumlage
Wie viel darf der Vermieter die Miete nach einer Modernisierung erhöhen?
Nach § 559 Abs. 1 BGB darf der Vermieter die Jahresmiete um höchstens 8% der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen. Nicht umlagefähig sind der Instandhaltungsanteil sowie staatliche Förderungen (§ 559a BGB). Die monatliche Erhöhung ergibt sich als 1/12 der jährlichen Erhöhung.
Was ist die Kappungsgrenze bei der Modernisierungsumlage?
Nach § 559 Abs. 3 BGB darf die Miete durch Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von 6 Jahren höchstens um 3 €/m² der Wohnfläche steigen. Bei Mieten unter 7 €/m² gilt eine niedrigere Kappungsgrenze von 2 €/m². Diese Grenze soll Verdrängungseffekte in Ballungsgebieten begrenzen. Der Rechner gibt die Erhöhung je m² aus — die Kappungsgrenze muss separat über den 6-Jahres-Zeitraum verfolgt werden.
Welche Modernisierungsmaßnahmen sind umlagefähig?
Umlagefähig sind Maßnahmen, die die Mietsache in einen besseren Zustand versetzen als zu Beginn des Mietverhältnisses (Modernisierung). Dazu gehören: Wärmedämmung, Austausch von Heizungsanlage oder Fenstern, barrierefreier Umbau, Solaranlage. Nicht umlagefähig sind reine Instandhaltungsmaßnahmen (Reparatur/Ersatz zum Erhalt des bisherigen Zustands). Bei gemischten Maßnahmen muss der Erhaltungsanteil herausgerechnet werden.
Müssen staatliche Fördermittel (KfW, BAFA) abgezogen werden?
Ja: Nicht rückzahlbare Zuschüsse (z.B. KfW-Zuschüsse, BAFA-Bundesförderung) reduzieren nach § 559a BGB die umlagefähigen Modernisierungskosten. KfW-Darlehen hingegen zählen nicht als Fördermittel im Sinne dieser Regelung und müssen nicht abgezogen werden. Es ist also wichtig, Zuschüsse und Darlehen zu unterscheiden.
Wie muss der Vermieter die Modernisierungsmieterhöhung ankündigen?
Der Vermieter muss die Modernisierungsmaßnahme nach § 555c BGB mindestens 3 Monate vor Beginn ankündigen und dabei Art, Umfang, voraussichtliche Dauer und zu erwartende Mieterhöhung mitteilen. Die eigentliche Mieterhöhungserklärung nach § 559b BGB muss in Textform erfolgen und die Erhöhung nachvollziehbar aufschlüsseln. Die neue Miete wird dann ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung fällig.
Kann der Mieter der Modernisierungsmieterhöhung widersprechen?
Der Mieter kann die Modernisierung selbst unter bestimmten Umständen ablehnen (Härtefall-Einwand nach § 555d BGB), wenn die Modernisierung oder die Mieterhöhung für ihn eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet. Dies muss spätestens 1 Monat nach der Modernisierungsankündigung geltend gemacht werden. Gegen eine rechtmäßig berechnete Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB gibt es hingegen kein Widerspruchsrecht.