Tilgungsplan Rechner 2026

Ein Tilgungsplan ist das zentrale Werkzeug bei der Planung einer Immobilienfinanzierung. Er zeigt auf einen Blick, wie sich das Darlehen monatlich abbaut: Welcher Teil der Rate als Zinsen an die Bank geht, welcher Teil wirklich die Schuld reduziert und wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindung noch ist. Rechtliche Grundlage ist § 488 BGB, der die gegenseitigen Pflichten bei Darlehensverträgen regelt.

Das gängigste Modell ist das Annuitätendarlehen: Die monatliche Rate bleibt konstant, aber die Zusammensetzung ändert sich. Am Anfang der Laufzeit ist der Zinsanteil hoch, weil die Restschuld noch groß ist. Mit jedem Monat sinkt die Restschuld, damit auch die Zinsen — und der Tilgungsanteil steigt entsprechend. Dieser sogenannte Zinseszinseffekt in umgekehrter Richtung führt dazu, dass die Tilgung am Ende der Laufzeit deutlich schneller voranschreitet als am Anfang.

Der Tilgungssatz entscheidet maßgeblich über die Gesamtlaufzeit und die Zinskosten. Viele Baufinanzierungen starten mit nur 1% Anfangstilgung — das klingt nach wenig, bedeutet aber oft Laufzeiten von 40 Jahren oder mehr. Empfehlenswert sind mindestens 2–3% Anfangstilgung, um eine überschaubare Gesamtlaufzeit zu erreichen. Wer sich das leisten kann, wählt sogar 4–5% für eine deutlich kürzere Bindung.

Die Zinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Zinssatz gilt — typisch sind 10, 15 oder 20 Jahre. Am Ende der Zinsbindung ist in den meisten Fällen noch eine Restschuld offen, die durch eine Anschlussfinanzierung (Prolongation) oder Ablösung gedeckt werden muss. Das Zinsänderungsrisiko liegt bei der Anschlussfinanzierung: Sind die Marktzinsen gestiegen, wird das Darlehen teurer.

Sondertilgungen sind ein wertvolles Instrument zur Kostenreduzierung. Wer jährlich einen zusätzlichen Betrag tilgt, verkürzt die Gesamtlaufzeit erheblich und spart entsprechend Zinsen. Nach § 500 BGB hat der Darlehensnehmer grundsätzlich das Recht, das Darlehen vorzeitig zurückzuzahlen — die Bank kann jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn keine kostenfreien Sondertilgungsrechte vereinbart wurden. Deshalb lohnt es sich, beim Abschluss ausreichende Sondertilgungsrechte (5–10% p.a.) zu vereinbaren.

Dieser Rechner basiert auf dem Modell des klassischen Annuitätendarlehens mit konstanter monatlicher Rate. Er berechnet die Restschuld am Ende der Zinsbindung und simuliert die Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Tilgung. Für eine individuelle Finanzierungsberatung empfiehlt sich die Konsultation eines unabhängigen Finanzberaters oder einer Verbraucherzentrale.