Berechnen Sie, wie viel Eigenkapital Sie für Ihren Immobilienkauf benötigen. Der Rechner berücksichtigt die Grunderwerbsteuer Ihres Bundeslandes, Notar- und Grundbuchkosten sowie optional die Maklerprovision — und zeigt Ihnen Mindest- und empfohlenes Eigenkapital sowie den verbleibenden Darlehensbedarf.
Eigenkapital Bedarf Rechner 2025 — § 1 GrEStG
Rechtsgrundlage
- § 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) ↗
Erwerbsvorgänge — Grunderwerbsteuerpflicht beim Immobilienkauf
Gültig ab: 1. 1. 2024
- § 652 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ↗
Maklerprovision — Bestellerprinzip und hälftige Kostenteilung seit 2020
Gültig ab: 23. 12. 2020
Eigenkapital beim Immobilienkauf: Was Sie wissen müssen
Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Ein wesentlicher Faktor ist das erforderliche Eigenkapital. Es setzt sich aus zwei Teilen zusammen: den Kaufnebenkosten, die zwingend aus eigenen Mitteln bezahlt werden müssen, und dem gewünschten Eigenkapitalanteil am Kaufpreis, der die Finanzierungskonditionen maßgeblich beeinflusst.
Kaufnebenkosten: Das Pflicht-Eigenkapital
Die Kaufnebenkosten sind die unvermeidliche Mindestanforderung. Sie umfassen die Grunderwerbsteuer (3,5 %–6,5 % je nach Bundesland), Notarkosten (ca. 1 % bis 1,5 %) und Grundbuchgebühren (ca. 0,5 %). Bei Beauftragung eines Maklers kommen 3,57 % für den Käufer hinzu. In teuren Bundesländern wie NRW oder Thüringen können diese Nebenkosten bei einem Kaufpreis von 400.000 € leicht 50.000 € übersteigen. Banken finanzieren diese Kosten in der Regel nicht mit — sie sind vollständig aus dem Eigenkapital zu decken.
Die 20%-Regel und was dahinter steckt
Bankberater empfehlen häufig, mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital einzubringen — zusätzlich zu den Nebenkosten. Diese Faustregel hat einen guten Grund: Mit 20 % Eigenkapital liegt der Beleihungsauslauf bei 80 %, was für die Bank als besonders sicher gilt und mit deutlich besseren Zinssätzen belohnt wird. Liegt der Beleihungsauslauf über 80 %, werden Risikoaufschläge erhoben, die über die Laufzeit Zehntausende Euro kosten können. Bei besonders günstigen Kaufpreisen oder sehr gutem Einkommen kann auch eine Vollfinanzierung sinnvoll sein — aber die Nebenkosten bleiben stets selbst zu tragen.
Renovierungsreserve nicht vergessen
Gerade bei Bestandsimmobilien entstehen nach dem Kauf schnell erhebliche Ausgaben: neues Badezimmer, Fenstertausch, Dachreparatur oder Heizungsmodernisierung. Eine Renovierungsreserve von 10.000 € bis 50.000 € — abhängig vom Zustand der Immobilie — sollte im Finanzierungsplan berücksichtigt werden. Wer diese Reserve nicht einplant, gerät oft nach dem Kauf in finanzielle Engpässe oder muss teure Sanierungskredite aufnehmen. Dieser Rechner erlaubt die individuelle Eingabe einer Renovierungsreserve.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Seit der Föderalismusreform 2006 können die Bundesländer die Grunderwerbsteuer selbst festlegen. Bayern und Sachsen haben sie nie erhöht und halten an 3,5 % fest. Viele andere Bundesländer haben den Satz deutlich angehoben — NRW und Brandenburg erheben 6,5 %. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € beträgt die Grunderwerbsteuer in Bayern 14.000 €, in NRW 26.000 € — eine Differenz von 12.000 €, die beim Eigenkapitalbedarf spürbar ist.
Häufig gestellte Fragen zum Eigenkapitalbedarf
Wie viel Eigenkapital braucht man für ein Haus?
Als Faustregel gilt: mindestens 20 % des Kaufpreises plus alle Kaufnebenkosten sollten als Eigenkapital vorhanden sein. Die Kaufnebenkosten betragen je nach Bundesland und Maklerbeauftragung zwischen 9 % und 15 % des Kaufpreises. Banken vergeben Kredite ohne Eigenkapital nur in Ausnahmefällen und zu deutlich schlechteren Konditionen. Bei 400.000 € Kaufpreis in NRW bedeutet das: ca. 80.000 € EK-Anteil + ca. 52.000 € Nebenkosten = rund 132.000 € empfohlenes Eigenkapital.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2025?
Die Grunderwerbsteuer variiert nach Bundesland: Bayern und Sachsen erheben 3,5 %, Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und Sachsen-Anhalt 5 %, Hamburg und Schleswig-Holstein (für einige Objekte) 5,5 %, Berlin, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern 6 % und Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein sowie Thüringen 6,5 %. Sie wird auf den Kaufpreis berechnet und ist nach der Beurkundung fällig.
Was kostet ein Notar beim Immobilienkauf?
Die Notarkosten beim Immobilienkauf betragen typischerweise ca. 1 % bis 1,5 % des Kaufpreises. Sie setzen sich aus Beurkundungsgebühren, Beglaubigungsgebühren und Auslagen zusammen und sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Zusätzlich fallen Grundbuchgebühren von ca. 0,5 % an. Beide Posten sind gesetzlich festgelegt — Verhandeln ist nicht möglich.
Wie viel Maklerprovision zahlt der Käufer?
Seit dem Bestellerprinzip für Wohnimmobilien (seit 23.12.2020, § 656c BGB) gilt: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte der Provision. Bei einer üblichen Provision von 7,14 % inkl. MwSt. zahlt der Käufer 3,57 %. Beim Kauf von Gewerbeimmobilien gilt das Bestellerprinzip nicht; dort kann die Provision frei vereinbart werden.
Was ist der Unterschied zwischen Mindest- und empfohlenem Eigenkapital?
Das Mindest-Eigenkapital umfasst nur die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler). Diese müssen aus eigenen Mitteln bezahlt werden — sie sind nicht Teil des Hypothekendarlehens. Das empfohlene Eigenkapital ist darüber hinaus der Anteil am Kaufpreis, den Sie einbringen (z.B. 20 %), plus eine Renovierungsreserve. Mit mehr Eigenkapital sinken der Kreditzins und die monatliche Belastung.
Was gehört nicht zu den Kaufnebenkosten?
Nicht zu den Kaufnebenkosten zählen laufende Kosten wie Grundsteuer, Hausgeld oder Versicherungsprämien. Ebenfalls nicht enthalten sind Umzugskosten, Renovierungskosten oder Kosten für Einbauten. Diese sollten jedoch bei der Gesamtkalkulation berücksichtigt werden — insbesondere ältere Immobilien erfordern oft erhebliche Anfangsinvestitionen, die als Renovierungsreserve einzuplanen sind.