Wie wird der Grundsteuerwert nach BewG ermittelt? Unser Ertragswert-Rechner berechnet den Wert nach § 157 BewG (Bundesmodell): Nettomiete × Barwertfaktor (Zinssatz + RND) + Bodenwert.
Rechtsgrundlage
- § 157 BewG — Grundstückswert (BewG) ↗
Grundstückswertermittlung für die Grundsteuer ab 2025
Gültig ab: 1. 1. 2022
- § 183 BewG — Bewertung im Ertragswertverfahren (BewG) ↗
Ertragswertverfahren: Reinertrag × Barwertfaktor + Bodenwert
Gültig ab: 1. 1. 2022
Ertragswertverfahren 2026 — § 157 BewG, Barwertfaktor und Bodenwert
Ertragswertverfahren — § 157 BewG (Grundsteuer)
Das Ertragswertverfahren nach §§ 183–188 BewG ist eine der beiden Methoden zur Ermittlung des Grundsteuerwerts im Bundesmodell (ab 2025). Es gilt für Mietwohngrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und Geschäftsgrundstücke. Der Grundsteuerwert setzt sich zusammen aus: Gebäudeertragswert + Bodenwert.
Barwertfaktor und Kapitalisierung
Der Barwertfaktor (Rentenbarwertfaktor) kapitalisiert die Nettomiete über die Restnutzungsdauer. Er berechnet sich nach der Formel: (1 - (1+i)^-n) / i, wobei i der Liegenschaftszinssatz und n die Restnutzungsdauer ist. Je länger die RND und je niedriger der Zinssatz, desto höher der Barwertfaktor und damit der Gebäudeertragswert.
Typisierte vs. tatsächliche Werte
Das vereinfachte BewG-Ertragswertverfahren verwendet typisierte Mieten (aus Anlage 39 BewG, Mietniveaustufen der Gemeinde) statt der tatsächlichen Miete. Dies soll eine massenhafte Bewertung ohne individuelle Nachforschungen ermöglichen. Die typisierten Werte können von der Realität erheblich abweichen — Basis für Einsprüche.
Anschluss an Grundsteuermessbetrag
Der ermittelte Grundsteuerwert (§ 157 BewG) ist Ausgangspunkt für den Grundsteuermessbetrag (§ 13 GrStG, Messzahl 0,34 ‰) und die daraus folgende Jahresgrundsteuer (Messbetrag × Hebesatz, § 14 GrStG). Die gesamte Berechnung können Sie in unseren verknüpften Rechnern schrittweise nachvollziehen.
Häufige Fragen zum Ertragswertverfahren
Was ist das Ertragswertverfahren nach BewG?
Das Ertragswertverfahren nach §§ 183–188 BewG wird für Mietwohngrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke angewendet. Der Wert setzt sich zusammen aus dem kapitalisierten Reinertrag (Nettomiete × Barwertfaktor) plus dem Bodenwert. Der Barwertfaktor hängt von Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer ab.
Wie wird der Liegenschaftszinssatz ermittelt?
Das BewG legt typisierte Liegenschaftszinssätze für das vereinfachte Ertragswertverfahren nach § 188 BewG fest: z.B. 3,5 % für Einfamilienhäuser bis 60 m², 4,5 % für Mehrfamilienhäuser usw. Die genauen Sätze sind in § 188 BewG und der Anlage 37 zum BewG geregelt. Beim Gutachterverfahren können abweichende Sätze herangezogen werden.
Was ist die Restnutzungsdauer (RND)?
Die Restnutzungsdauer ist die verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes in Jahren. Sie berechnet sich aus der Gesamtnutzungsdauer (i.d.R. 80 Jahre nach Anlage 38 BewG) abzüglich des Gebäudealters. Modernisierungen können die RND verlängern. Bei sehr alten Gebäuden gilt eine Mindest-RND von 30 % der Gesamtnutzungsdauer.
Was ist der Bodenwert und wie wird er ermittelt?
Der Bodenwert = Bodenrichtwert (€/m²) × Grundstücksfläche (m²). Bodenrichtwerte werden vom Gutachterausschuss der jeweiligen Gemeinde ermittelt und sind öffentlich zugänglich (z.B. BORIS-DE Portal). Sie spiegeln den durchschnittlichen Lagewert unbebauter Grundstücke in einem Richtwertgebiet wider.
Für welche Grundstücke gilt das Ertragswertverfahren?
Nach § 182 Abs. 3 BewG gilt das Ertragswertverfahren für Mietwohngrundstücke (ab 3 Wohneinheiten), gemischt genutzte Grundstücke und Geschäftsgrundstücke, deren Ertrag marktüblich vermietet werden kann. Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser werden im vereinfachten Sachwertverfahren bewertet.
Kann ich den Grundsteuerwert des Finanzamts überprüfen?
Ja. Der Grundsteuerwertbescheid kann innerhalb eines Monats durch Einspruch angefochten werden. Prüfen Sie: korrekte Wohnfläche, richtiger Bodenrichtwert, zutreffendes Baujahr (beeinflusst RND), korrekte Gebäudeart (beeinflusst Liegenschaftszinssatz). Manche Fehler wurden durch automatische Datenbefüllung von Grundbuchamt und Katasteramt eingeführt.