Fällt auf Ihren Immobilienverkauf Spekulationssteuer an? Unser Rechner prüft nach § 23 EStG die Haltefrist (10 Jahre Immobilien, 1 Jahr Wertpapiere) und die Freigrenze von 600 €.
Rechtsgrundlage
- § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) ↗
§ 23 EStG: Private Veräußerungsgeschäfte — Haltefristen, Freigrenze 600 €, persönlicher Steuersatz
Gültig ab: 1. 1. 1977
- § 23 Abs. 3 Einkommensteuergesetz (EStG) ↗
§ 23 Abs. 3 S. 5 EStG: Freigrenze 600 €/Jahr — bei Überschreitung voller Betrag steuerpflichtig
Gültig ab: 1. 1. 1977
Spekulationssteuer 2026 — § 23 EStG: Haltefristen, Freigrenze und Verlustverrechnung
Private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG — 2026
§ 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG) besteuert Gewinne aus dem Verkauf privater Wirtschaftsgüter innerhalb der gesetzlichen Haltefristen. Für Immobilien gilt eine Haltefrist von 10 Jahren ab Anschaffung. Für sonstige Wirtschaftsgüter (einschließlich ausländischer Wertpapiere außerhalb des Abgeltungsteuersystems) beträgt die Frist 1 Jahr. Wird die Immobilie oder das WG vor Ablauf der Frist verkauft, ist der Gewinn steuerpflichtig — mit dem persönlichen Einkommensteuersatz.
Freigrenze 600 € — Freigrenze, kein Freibetrag
§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG regelt eine Freigrenze von 600 € je Kalenderjahr. Gewinne unter dieser Grenze bleiben steuerfrei. Wird sie überschritten, ist jedoch der gesamte Gewinn steuerpflichtig — nicht nur der übersteigende Teil. Dies unterscheidet die Freigrenze vom Freibetrag. Bei Jahresgewinnen knapp über 600 € lohnt eine sorgfältige Planung des Veräußerungszeitpunkts.
Selbstgenutztes Wohneigentum ist steuerfrei
§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG befreit selbstgenutztes Wohneigentumvon der Steuerpflicht, auch wenn es vor Ablauf der 10-Jahresfrist veräußert wird. Voraussetzung: Das Gebäude muss im Veräußerungsjahr und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sein. Diese Ausnahme gilt nicht für Ferienhäuser, vermietete Objekte oder gemischt genutzte Immobilien.
Verlustverrechnung nur innerhalb der Einkunftsart
Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften nach § 23 EStG können nur mit Gewinnen derselben Einkunftsart (§ 23 EStG) verrechnet werden — nicht mit Einkünften aus Vermietung, Gewerbebetrieb oder anderen Quellen. Der verbleibende Verlust wird ins Folgejahr vorgetragen.
Häufige Fragen zu privaten Veräußerungsgeschäften § 23 EStG
Was sind private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG?
§ 23 EStG erfasst Gewinne aus dem Verkauf von Wirtschaftsgütern des Privatvermögens, wenn die Veräußerung innerhalb der Haltefrist erfolgt. Betroffen sind vor allem Immobilien (Haltefrist 10 Jahre), sonstige Wirtschaftsgüter wie Wertpapiere (1 Jahr) und andere private WG. Aktien und Investmentfonds sind seit 2009 durch die Abgeltungsteuer (§ 20 EStG) geregelt.
Wie lang ist die Haltefrist bei Immobilien?
§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG: Die Haltefrist für Grundstücke und Gebäude beträgt 10 Jahre ab Anschaffung. Wird die Immobilie innerhalb von 10 Jahren veräußert, ist der Gewinn steuerpflichtig. Ausnahme: Eigengenutzte Immobilien (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG) sind steuerfrei, wenn die Immobilie im Veräußerungsjahr und den beiden Vorjahren selbst genutzt wurde.
Was ist die Freigrenze von 600 € nach § 23 EStG?
§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG: Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bleiben steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn im Kalenderjahr 600 € nicht überschreitet. Wichtig: Es handelt sich um eine Freigrenze (nicht Freibetrag) — wird 600 € auch nur um 1 € überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.
Mit welchem Steuersatz wird der Gewinn versteuert?
Gewinne nach § 23 EStG werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert — nicht mit der Abgeltungsteuer (25 %). Je nach Gesamteinkommen können bis zu 45 % Einkommensteuer plus Solidaritätszuschlag anfallen. Bei hohen Veräußerungsgewinnen empfiehlt sich eine steuerliche Beratung zur Einkommensglättung.
Können Verluste aus § 23 EStG verrechnet werden?
§ 23 Abs. 3 Satz 7 EStG erlaubt die Verrechnung von Verlusten aus privaten Veräußerungsgeschäften nur mit Gewinnen aus derselben Einkunftsart — nicht mit anderen Einkunftsarten. Nicht ausgeglichene Verluste können in Folgejahre vorgetragen werden (§ 10d EStG i.V.m. § 23 Abs. 3 Satz 9 EStG).
Gilt die 10-Jahresfrist auch für selbstgenutzte Immobilien?
§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG enthält eine wichtige Ausnahme: Selbstgenutzte Immobilien sind auch bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren steuerfrei, wenn das Gebäude im Veräußerungsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Ferienwohnungen oder vermietete Objekte fallen nicht darunter.