Berechnen Sie die jährliche Gebäude-Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG. Wohngebäude (Neubau ab 2023): 3 % / 33 Jahre | Standard (1925–2022): 2 % / 50 Jahre | Vor 1925: 2,5 % / 40 Jahre. Das Grundstück ist nicht abschreibbar. Geben Sie den Grundstücksanteil an, um die korrekte AfA-Basis zu ermitteln.
Rechtsgrundlage
- § 7 Abs. 4 Einkommensteuergesetz (EStG) ↗
Gebäude-AfA — Wohngebäude ab 2023: 3 % | vor 1925: 2,5 % | sonst 2 % | Betriebsgebäude: 3 %
Gültig ab: 1. 1. 2023
- § 7h, § 7i Einkommensteuergesetz (EStG) ↗
Erhöhte Absetzungen für Sanierungsgebiete (9 %) und Baudenkmale (9 %) — über 11 Jahre
Gültig ab: 1. 1. 2006
Gebäude-AfA nach § 7 EStG — Grundlagen und Sätze 2026
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) bei Immobilien erlaubt es Vermietern und Unternehmern, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über die Nutzungsdauer steuerlich abzuschreiben. § 7 Abs. 4 EStG regelt die lineare Gebäude-AfA mit festen Prozentsätzen je nach Gebäudekategorie und Baujahr.
Neuregelung ab 2023: 3 % für Neubau-Wohngebäude
Durch das Jahressteuergesetz 2022 wurde der AfA-Satz für neue Wohngebäude ab dem Baujahr 2023 von 2 % auf 3 % erhöht. Das verkürzt die rechnerische Abschreibungsdauer von 50 auf 33 Jahre. Für vor 2023 fertiggestellte Wohngebäude gilt weiterhin der 2 %-Satz, es sei denn, das Gebäude wurde vor 1925 errichtet — dann gelten 2,5 % über 40 Jahre.
Grundstück vs. Gebäude: Kaufpreisaufteilung
Nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises ist AfA-fähig — das Grundstück ist als nicht abnutzbares Wirtschaftsgut von der Abschreibung ausgeschlossen. Die Aufteilung erfolgt häufig nach dem Verhältnis der Bodenrichtwerte zum Sachwert des Gebäudes. In gefragten Lagen kann der Grundstücksanteil 40–60 % des Kaufpreises ausmachen, was die effektive AfA-Basis und damit die Steuerersparnis erheblich reduziert.
Degressive Gebäude-AfA nach § 7b EStG
Ergänzend zur linearen AfA gibt es seit 2022 die degressive Sonderabschreibung nach § 7b EStG für neue Wohngebäude: In den ersten 4 Jahren je 5 % (ab 2023 nochmals angehoben). Diese kann mit der linearen AfA nicht kombiniert, aber stattdessen gewählt werden. Bei hohen Anfangsinvestitionen kann die degressive Variante vorteilhafter sein.
Häufige Fragen zur Gebäude-AfA § 7 EStG
Wie hoch ist die Gebäude-AfA in Deutschland?
Die lineare Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG beträgt: 3 % für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden (Neubau ab 2023); 2,5 % für Wohngebäude, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden (Altbauten); 2 % für alle anderen Wohngebäude (Baujahr 1925–2022). Für Betriebsgebäude (§ 7 Abs. 4 Nr. 1) gilt einheitlich 3 %.
Kann das Grundstück abgeschrieben werden?
Nein. Grundstücke unterliegen keiner Abnutzung und können daher steuerlich nicht abgeschrieben werden. Nur der Gebäudeanteil am Kaufpreis darf nach § 7 Abs. 4 EStG abgesetzt werden. Bei der Aufteilung des Kaufpreises auf Grundstück und Gebäude helfen amtliche Aufteilungsmethoden oder Gutachten. Typische Grundstücksanteile liegen je nach Lage zwischen 15 % und 50 % des Gesamtkaufpreises.
Ab wann beginnt die Gebäude-AfA?
Die AfA beginnt nach § 9a Abs. 1 Nr. 1 EStDV im Jahr der Anschaffung oder Herstellung, und zwar ab dem Zeitpunkt der Anschaffung. Bei unterjährigem Erwerb gilt nur die zeitanteilige AfA für die Monate ab Erwerb (anteilige Jahres-AfA). Der Beginn des Laufs der Nutzungsdauer richtet sich nach dem Datum des wirtschaftlichen Eigentumsübergangs (in der Regel Kaufpreiszahlung/Übergabe).
Was ist die erhöhte AfA für Sanierungsgebiete und Denkmale?
Für Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten (§ 7h EStG) oder Baudenkmale (§ 7i EStG) kann die AfA in den ersten 8 Jahren mit 9 % und in den folgenden 4 Jahren mit 7 % angesetzt werden — anstatt der normalen 2–3 %. Diese erhöhten Absetzungen gelten jedoch nur für begünstigte Herstellungskosten (Sanierungsmaßnahmen), nicht für die Anschaffungskosten.
Kann der Käufer von der Restlaufzeit des Voreigentümers abweichen?
Grundsätzlich übernimmt der Käufer die Restnutzungsdauer und damit den Restbuchwert des Voreigentümers nicht. Er beginnt die AfA neu auf Basis des anteiligen Kaufpreises. Das Finanzamt erkennt in der Regel die Standard-AfA-Sätze nach § 7 Abs. 4 EStG an; eine abweichende tatsächliche Nutzungsdauer (kürzer oder länger) kann durch Gutachten nachgewiesen werden.