Berechnen Sie den Grundsteuerwert eines Erbbaurechts nach § 261 Bewertungsgesetz (BewG). Der Rechner ermittelt den Kapitalwertfaktor, den Barwert des Erbbauzinses und den Bodenwertanteil des Erbbaurechtsgebers — die drei Kerngrößen der Erbbaurechts-Bewertung im Rahmen der Grundsteuerreform 2025.
Erbbaurecht Grundsteuer-Bewertung (§ 261 BewG)
Barwert des Erbbauzinses und Bodenwertanteil für die Grundsteuer berechnen
Rechtsgrundlage
- § 261 Bewertungsgesetz (BewG) ↗
Bewertung von Erbbaurechten für die Grundsteuer ab 2025
Gültig ab: 1. 1. 2022
- § 253 Bewertungsgesetz (BewG) ↗
Grundsteuerwert bebauter Grundstücke — Ertragswertverfahren
Gültig ab: 1. 1. 2022
Erbbaurecht und Grundsteuer 2026 — Bewertung nach § 261 BewG
Das Erbbaurecht ist ein beschränktes dingliches Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben (§ 1 ErbbauRG). Es wird auf Zeit bestellt — typischerweise 50 bis 99 Jahre — und gegen Zahlung eines jährlichen Erbbauzinses gewährt. Im Rahmen der deutschen Grundsteuerreform, die ab 2025 gilt, musste der Gesetzgeber eine eigene Bewertungsmethode für Erbbaurechte entwickeln. Diese findet sich in § 261 BewG.
Rechtliche Grundlage: § 261 BewG (Grundsteuerreform 2025)
§ 261 BewG regelt die Bewertung von Erbbaurechten für die Grundsteuer im Bundesmodell. Die Norm gilt ab dem Hauptfeststellungsstichtag 1. Januar 2022 und wird seit dem 1. Januar 2025 für die laufende Grundsteuerveranlagung herangezogen. Der Grundsteuerwert des Erbbaurechts setzt sich aus zwei Komponenten zusammen: dem Barwert des Erbbauzinses (kapitalisierter Wert der zukünftigen Zinszahlungen) und dem Bodenwertanteil (abgezinster Bodenwert am Ende der Laufzeit).
Kapitalwertfaktor und Barwert des Erbbauzinses
Der Kapitalwertfaktor (Rentenbarwertfaktor) gibt an, welchen heutigen Wert eine Reihe zukünftiger gleich hoher Zahlungen hat. Er berechnet sich nach der Formel: KWF = (1 − (1 + z)^(−n)) / z, wobei z der Liegenschaftszinssatz und n die Restlaufzeit in Jahren sind. Bei einer Restlaufzeit von 30 Jahren und einem Zinssatz von 5,5 % ergibt sich KWF ≈ 14,533. Der Barwert des Erbbauzinses ist dann: jährlicher Erbbauzins × KWF. Ein Erbbauzins von 5.000 €/Jahr hat bei diesen Parametern einen Barwert von ca. 72.665 €.
Bodenwertanteil des Erbbaurechtsgebers
Neben dem Barwert des Erbbauzinses ist auch der Bodenwertanteil zu ermitteln. Dieser berücksichtigt, dass das Grundstück nach Ablauf des Erbbaurechts wieder vollständig an den Eigentümer (Erbbaurechtsgeber) fällt. Der Bodenwertanteil berechnet sich als: Bodenwert × (1 − Barwertfaktor), wobei der Barwertfaktor (1 + z)^(−n) den abgezinsten heutigen Wert des künftigen Grundstücksvermögenszuflusses darstellt. Bei langer Restlaufzeit (z. B. 80 Jahre) nähert sich der Bodenwertanteil dem vollen Bodenwert, da der abgezinste Rückfall erst weit in der Zukunft liegt.
Unterschied zwischen Erbbaurechtsnehmer und Erbbaurechtsgeber
Wichtig ist die steuerliche Zuordnung: Der Erbbaurechtsnehmer(Erbbauberechtigter) zahlt den Erbbauzins und ist wirtschaftlicher Eigentümer des Gebäudes; ihm wird der Grundsteuerwert des bebauten Erbbaugrundstücks nach den allgemeinen Regeln (§§ 253–259 BewG) zugerechnet. Dem Erbbaurechtsgeber(Grundstückseigentümer) wird ein gesonderter Grundsteuerwert zugerechnet, der den Barwert der ausstehenden Erbbauzinsen und den abgezinsten Bodenwert widerspiegelt — genau das, was dieser Rechner berechnet.
Landesmodelle vs. Bundesmodell
§ 261 BewG gilt nur im Bundesmodell. Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Grundsteuergesetze mit abweichenden Bewertungsmethoden erlassen. In Bayern und Baden-Württemberg wird auf Flächenmodelle ohne Bodenwert- oder Ertragswertbezug abgestellt — dort ist § 261 BewG nicht anwendbar. Für alle anderen Bundesländer (u. a. NRW, Berlin, Brandenburg, Sachsen, Thüringen) gilt das Bundesmodell mit § 261 BewG.
Häufige Fragen zur Erbbaurecht-Bewertung nach § 261 BewG
Was ist ein Erbbaurecht und wie wird es für die Grundsteuer bewertet?
Ein Erbbaurecht (§ 1 ErbbauRG) gibt dem Erbbauberechtigten das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten oder zu halten, gegen Zahlung eines jährlichen Erbbauzinses. Für die Grundsteuer nach dem reformierten BewG (ab 2025) wird das Erbbaurecht nach § 261 BewG bewertet: Der Grundsteuerwert setzt sich aus dem Barwert des Erbbauzinses und dem Bodenwertanteil zusammen.
Wie berechnet sich der Barwert des Erbbauzinses?
Der Barwert des Erbbauzinses ergibt sich aus dem Kapitalwertfaktor (Rentenbarwertfaktor) multipliziert mit dem jährlichen Erbbauzins. Der Kapitalwertfaktor berechnet sich nach der Formel: (1 − (1 + z)^(−n)) / z, wobei z der Zinssatz und n die Restlaufzeit in Jahren ist. Bei einer Restlaufzeit von 30 Jahren und einem Zinssatz von 5,5 % ergibt sich ein Kapitalwertfaktor von ca. 14,53.
Was ist der Bodenwertanteil beim Erbbaurecht?
Der Bodenwertanteil ist der Teil des Bodenwertes, der wirtschaftlich dem Erbbaurechtsgebers (Grundstückseigentümer) zuzurechnen ist. Er berechnet sich als Bodenwert × (1 − Barwertfaktor), wobei der Barwertfaktor (1 + z)^(−n) den abgezinsten Wert des Grundstücks nach Ablauf des Erbbaurechts darstellt. Bei langer Restlaufzeit nähert sich der Bodenwertanteil dem vollen Bodenwert.
Welchen Zinssatz soll ich für die Berechnung verwenden?
Für die Barwertberechnung nach § 261 BewG ist der Liegenschaftszinssatz maßgeblich. Dieser wird von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte örtlich festgesetzt und variiert je nach Grundstücksart und Lage. Als Standardwert empfiehlt sich 5,5 % für Wohngrundstücke. Für Gewerbe- und Mischnutzungen können höhere Zinssätze (6–7 %) angemessen sein.
Ab wann gilt die neue Grundsteuer-Bewertung für Erbbaurechte?
Die neue Grundsteuerbewertung nach dem reformierten BewG (§§ 218–263 BewG) gilt ab dem 1. Januar 2025. Die Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte erfolgte zum Stichtag 1. Januar 2022. Die neu ermittelten Grundsteuermesszahlen und Grundsteuerwerte werden ab 2025 für die Grundsteuerveranlagung herangezogen (Grundsteuerreform nach dem Urteil des BVerfG vom 10.04.2018).
Gilt § 261 BewG auch für das Modell der optierenden Länder?
Nein. Die §§ 218–263 BewG (Bundesmodell) gilt nur in den Ländern, die kein eigenes Grundsteuergesetz erlassen haben. Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben von der Öffnungsklausel des Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG Gebrauch gemacht und eigene Grundsteuergesetze beschlossen. Für Erbbaurechte in diesen Ländern gelten die jeweiligen Landesgesetze statt § 261 BewG.