Oblicz minimalną cenę nieruchomości przy sprzedaży w przetargu lub rokowaniach. Zgodnie z art. 67 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2024 poz. 1145), pierwszy przetarg wymaga ceny nie niższej niż wartość nieruchomości (100%), drugi przetarg — minimum 50%, a rokowania — minimum 40%.
Podstawa prawna
- art. 67 ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2024 poz. 1145) ↗
Obowiązuje od: 1. 1. 2025
Cena nieruchomości w przetargu — art. 67 uGospNier
Sprzedaż nieruchomości w drodze przetargu jest jedną z podstawowych form zbywania nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, gmin, powiatów lub województw. Ustawa o gospodarce nieruchomościami szczegółowo określa zasady ustalania cen wywoławczych w poszczególnych trybach sprzedaży.
Pierwszy przetarg — pełna wartość nieruchomości
Zgodnie z art. 67 ust. 2 pkt 1 uGospNier, cena wywoławcza w pierwszym przetargu ustalana jest w wysokości nie niższej niż wartość nieruchomości określona przez rzeczoznawcę majątkowego. Oznacza to, że właściwy organ nie może obniżyć ceny wywoławczej poniżej wartości wycenionej. Jest to ochrona finansowa dla właściciela nieruchomości (np. Skarbu Państwa lub gminy).
Jeżeli w pierwszym przetargu zgłoszona zostanie co najmniej jedna oferta równa cenie wywoławczej, przetarg kończy się wyłonieniem nabywcy. Cena nabycia równa jest cenie uzyskanej w wyniku przetargu — może być wyższa od ceny wywoławczej, jeżeli konkurencja między uczestnikami doprowadziła do licytacji.
Drugi przetarg — obniżona cena minimalna
Jeżeli pierwszy przetarg nie doprowadzi do sprzedaży nieruchomości, organ może zorganizować drugi przetarg. Zgodnie z art. 67 ust. 2 pkt 2 uGospNier, cenę wywoławczą w drugim przetargu można ustalić w wysokości niższej niż wartość nieruchomości, jednak nie może być niższa niż 50% tej wartości. Jest to najniższa dopuszczalna cena w drugim przetargu.
W praktyce oznacza to, że organ może wybrać dowolną stawkę między 50% a 99% wartości nieruchomości jako cenę wywoławczą do drugiego przetargu. Decyzja zależy od oceny sytuacji rynkowej i polityki sprzedaży nieruchomości.
Rokowania po negatywnym drugim przetargu
Gdy i drugi przetarg kończy się wynikiem negatywnym (brak oferenta), organ może podjąć rokowania z potencjalnym nabywcą. Zgodnie z art. 67 ust. 2 pkt 4 uGospNier, cena w rokowaniach nie może być ustalona w wysokości niższej niż 40% wartości nieruchomości. Jest to absolutne minimum cenowe w całym procesie sprzedaży komunalnej nieruchomości.
Rokowania różnią się od przetargu tym, że nie ma formalnej licytacji — cena jest negocjowana między organem a potencjalnym nabywcą, przy zachowaniu ustawowego minimum 40% wartości nieruchomości.
Znaczenie wyceny rzeczoznawcy majątkowego
Kluczowym elementem procesu jest wycena nieruchomości dokonana przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Wycena określa wartość rynkową nieruchomości na podstawie jej stanu, przeznaczenia i możliwości zagospodarowania. Wszystkie progi cenowe (100%, 50%, 40%) odnoszą się do tej właśnie wartości wyjściowej.
Często zadawane pytania — cena w przetargu
Ile wynosi cena wywoławcza w pierwszym przetargu?
Zgodnie z art. 67 ust. 2 pkt 1 uGospNier, cena wywoławcza w pierwszym przetargu nie może być niższa niż wartość nieruchomości określona przez rzeczoznawcę majątkowego. Oznacza to, że cena minimalna wynosi 100% wartości nieruchomości.
Jaka jest minimalna cena w drugim przetargu?
Art. 67 ust. 2 pkt 2 uGospNier dopuszcza ustalenie ceny wywoławczej w drugim przetargu w wysokości niższej niż wartość nieruchomości, jednak nie może być niższa niż 50% tej wartości. Jest to najniższa dopuszczalna cena przy drugim przetargu.
Czy można sprzedać nieruchomość poniżej wartości w rokowaniach?
Tak. Zgodnie z art. 67 ust. 2 pkt 4 uGospNier, jeżeli drugi przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, cena nieruchomości w rokowaniach z nabywcą nie może być niższa niż 40% jej wartości. To najniższa dopuszczalna cena w całym procesie sprzedaży.
Jak ustalić wartość nieruchomości do przetargu?
Wartość nieruchomości do celów przetargu określa rzeczoznawca majątkowy na podstawie art. 4 ust. 1 pkt 6 i art. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wycena uwzględnia stan, przeznaczenie i lokalizację nieruchomości. Cena wywoławcza w pierwszym przetargu nie może być niższa od tej wartości.
Czym różni się przetarg od rokowań?
Przetarg to forma sprzedaży, w której nabywca wyłaniany jest w konkurencyjnej licytacji. Jeżeli pierwszy przetarg nie doprowadzi do sprzedaży, organizuje się drugi przetarg z możliwością obniżenia ceny do 50% wartości. Gdy i drugi przetarg jest negatywny, można prowadzić rokowania z nabywcą, ale cena nie może spaść poniżej 40% wartości.
Kto może uczestniczyć w przetargu na nieruchomość?
W przetargu mogą uczestniczyć osoby fizyczne lub prawne, które wpłacą wadium w wyznaczonym terminie. Wadium stanowi zazwyczaj określony procent wartości nieruchomości i podlega zwrotowi uczestnikom, którzy nie wygrali przetargu.