Oblicz wysokość opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2024 poz. 1145), opłata wynosi do 30% różnicy między wartością po podziale a wartością przed podziałem. Stawkę ustala rada gminy w uchwale.
Podstawa prawna
- art. 98a ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2024 poz. 1145) ↗
Obowiązuje od: 1. 1. 2025
Opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości — art. 98a uGospNier
Podział nieruchomości gruntowej, dokonany na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, może skutkować wzrostem jej wartości rynkowej. Nowo wydzielone działki, możliwe do samodzielnego zagospodarowania, mają zazwyczaj wyższą wartość niż proporcjonalna część nieruchomości przed podziałem. Zgodnie z art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami, gmina może ustalić opłatę adiacencką z tego tytułu.
Art. 98a — podstawy prawne opłaty adiacenckiej z podziału
Artykuł 98a ust. 1 uGospNier stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości, dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego (który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa), wzrośnie wartość nieruchomości, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką. Wysokość stawki procentowej nie może przekroczyć 30% różnicy wartości nieruchomości.
Kluczowym warunkiem jest to, że właściciel lub użytkownik wieczysty musi wnieść opłaty roczne za cały okres użytkowania prawa do nieruchomości. Oznacza to, że osoba, która zalega z opłatami rocznymi, nie może być obciążona opłatą adiacencką z tytułu podziału.
Jak obliczyć opłatę adiacencką z podziału?
Wzór na opłatę adiacencką: Opłata = (Wartość po podziale − Wartość przed podziałem) × Stawka gminna
Wartość przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział. Wartość po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna. Obie wartości określa rzeczoznawca majątkowy. Różnica wartości odpowiada sumie wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania.
Stawka procentowa jest ustalana przez radę gminy w uchwale — każda gmina może wybrać inną stawkę w zakresie 0–30%. Typowe stawki wahają się od 5% do 30%, w zależności od polityki przestrzennej i potrzeb inwestycyjnych gminy.
Termin na naliczenie opłaty
Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Jest to termin materialny — jego upływ wyłącza prawo gminy do naliczenia opłaty. Właściciel lub użytkownik wieczysty powinien monitorować ten termin.
Wyłączenia i ograniczenia
Przepisu art. 98a nie stosuje się przy podziale nieruchomości dokonywanym niezależnie od ustaleń planu miejscowego (art. 98a ust. 2). Jeżeli w wyniku podziału wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, powierzchnia tych działek jest pomniejszana przy obliczaniu wartości obu stanów nieruchomości.
W rozliczeniu opłaty adiacenckiej osoba zobowiązana może przenieść na rzecz gminy prawa do działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału, za zgodą gminy. Różnice między wartością tej działki a należnością z tytułu opłaty są pokrywane w formie dopłat. Do ulg w spłacie oraz umarzania opłaty stosuje się przepisy ustawy o finansach publicznych.
Często zadawane pytania — opłata adiacencka z podziału
Czym jest opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości?
Opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości to świadczenie pieniężne na rzecz gminy, które obciąża właściciela lub użytkownika wieczystego w przypadku, gdy w wyniku podziału nieruchomości wzrosła jej wartość. Wzrost wartości wynika z utworzenia nowych działek, które można samodzielnie zagospodarować — każda z nich ma większą wartość niż odpowiednia część nieruchomości przed podziałem.
Jaka jest maksymalna stawka opłaty adiacenckiej z podziału?
Zgodnie z art. 98a ust. 1 uGospNier, wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału ustala rada gminy w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Każda gmina może więc ustalić stawkę niższą — typowo w przedziale 5–30%, zależnie od lokalnej polityki przestrzennej.
Kto ustala stawkę opłaty adiacenckiej z podziału nieruchomości?
Stawkę procentową opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, burmistrz, prezydent miasta lub wójt w drodze uchwały. Uchwała musi obowiązywać w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna — lub orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Do ustalenia opłaty stosuje się stawkę obowiązującą w tym dniu.
Jak obliczyć różnicę wartości nieruchomości przy podziale?
Wartość przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział. Wartość po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja stała się ostateczna. Różnica to suma wartości wydzielonych działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania pomniejszona o wartość nieruchomości przed podziałem. Części składowe (budynki, urządzenia) nie są uwzględniane.
Czy opłata adiacencka przysługuje, gdy wartość spada po podziale?
Nie. Opłata adiacencka z tytułu podziału przysługuje wyłącznie w przypadku wzrostu wartości nieruchomości. Jeżeli wartość po podziale jest niższa lub równa wartości przed podziałem, opłata wynosi 0 zł. Podstawa opłaty to zawsze dodatnia różnica między wartością po podziale a wartością przed podziałem.
W jakim terminie można naliczyć opłatę adiacencką z podziału?
Zgodnie z art. 98a ust. 1 uGospNier, wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Po upływie tego terminu gmina traci prawo do naliczenia opłaty.