RuleCalc logoRuleCalc
art. 30e uPIT

Oblicz podatek 19% od dochodu ze sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat. Zgodnie z art. 30e ustawy o PIT (Dz.U. 2024 poz. 226) podstawa opodatkowania to przychód ze sprzedaży pomniejszony o koszty uzyskania, a stawka wynosi 19%.

Ostatnia aktualizacja: 14. 4. 2026 · Ważne dla: 2026 · Wersja: 1.0.0

Podstawa prawna

Podatek od sprzedaży nieruchomości — jak go obliczyć?

Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego jej nabycia powoduje powstanie obowiązku podatkowego. Podatek od sprzedaży nieruchomości wynosi 19% od dochodu (art. 30e ust. 1 uPIT) i stanowi jedno z najważniejszych obciążeń podatkowych związanych z rynkiem nieruchomości. Kalkulator pozwala szybko oszacować wysokość tego podatku.

Jak obliczyć podatek 19%?

Wzór jest prosty: Podatek = 19% × max(0, Przychód − Koszty uzyskania). Koszty uzyskania obejmują cenę zakupu nieruchomości oraz udokumentowane nakłady na jej ulepszenie (faktury). Co istotne, podstawa opodatkowania nie może być ujemna — jeśli koszty przewyższają przychód, dochód wynosi 0 i podatek również wynosi 0.

Koszty uzyskania — co można odliczyć?

Zgodnie z art. 22 ust. 6 uPIT do kosztów uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości zalicza się wydatki na nabycie nieruchomości oraz udokumentowane nakłady na jej ulepszenie. Wydatki muszą być udokumentowane fakturami VAT lub innymi dowodami księgowymi. Typowe koszty podlegające odliczeniu:

  • Cena zakupu nieruchomości (z umowy kupna-sprzedaży)
  • Nakłady na remont i modernizację (faktury wykonawców)
  • Opłaty notarialne związane z nabyciem
  • Prowizja pośrednika nieruchomości
  • Koszty adaptacji lokalu na cele mieszkalne

Kiedy podatek nie powstaje?

  • Po upływie 5 lat od końca roku nabycia — sprzedaż jest zwolniona (art. 10 ust. 1 pkt 8 uPIT)
  • Gdy koszty uzyskania = lub > przychód — dochód = 0, podatek = 0
  • Przy skorzystaniu z ulgi mieszkaniowej (cały przychód na własne cele mieszkaniowe)

Termin i sposób zapłaty podatku

Podatek od sprzedaży nieruchomości wykazuje się w zeznaniu podatkowym PIT-39, które należy złożyć do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. Podatek należy zapłacić w terminie złożenia zeznania. Warto sprawdzić dokładną kwotę z kalkulatorem przed złożeniem deklaracji.

Często zadawane pytania — podatek od sprzedaży nieruchomości

Ile wynosi podatek od sprzedaży mieszkania?

Podatek od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat wynosi 19% od dochodu ze sprzedaży (art. 30e ust. 1 uPIT). Dochód to różnica między przychodem ze sprzedaży a udokumentowanymi kosztami uzyskania. Przykład: sprzedaż za 500 000 zł przy kosztach 300 000 zł → dochód 200 000 zł → podatek 38 000 zł. Kalkulator oblicza to automatycznie.

Kiedy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości?

Podatek należy się gdy sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego nabycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 uPIT). Jeśli minęło 5 lat — przychód jest zwolniony z podatku. Podatek należy wykazać w zeznaniu PIT-39 składanym do 30 kwietnia następnego roku.

Jakie koszty można odliczyć przy sprzedaży nieruchomości?

Na podstawie art. 22 ust. 6 uPIT koszty uzyskania przychodu obejmują: wydatki na nabycie nieruchomości (faktura, umowa zakupu) oraz udokumentowane nakłady na nieruchomość (faktury za remont, modernizację, rozbudowę). Koszty muszą być udokumentowane fakturami lub innymi dowodami. Nakłady własnej pracy nie są kosztem.

Jak obliczyć dochód ze sprzedaży mieszkania?

Dochód = max(0, Przychód ze sprzedaży − Koszty uzyskania). Jeśli koszty przewyższają przychód, dochód wynosi 0. Przykład: sprzedaż za 400 000 zł, koszty 500 000 zł → dochód = 0, podatek = 0. Podstawa opodatkowania nie może być ujemna.

Czy można uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości przed 5 latami?

Tak, istnieją dwa sposoby: (1) Ulga mieszkaniowa (art. 21 ust. 1 pkt 131 uPIT) — cały przychód przeznaczony na własne cele mieszkaniowe w Polsce jest zwolniony. (2) Darowizna na cele mieszkaniowe — środki przekazane na zakup mieszkania dla siebie lub bliskiej rodziny. Ulga mieszkaniowa ma 3-letni termin na wydatkowanie środków.

Powiązane kalkulatory