Wer eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkauft, muss den Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG versteuern. Der Rechner berechnet die Spekulationssteuer, den Solidaritätszuschlag und den Netto-Erlös — unter Berücksichtigung von Anschaffungsnebenkosten, AfA und der Eigennutzungsbefreiung.
Spekulationssteuer Immobilien Rechner 2026
§ 23 EStG — 10-Jahres-Haltefrist: Private Veräußerungsgewinne
Rechtsgrundlage
- § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) ↗
Private Veräußerungsgeschäfte — 10-Jahres-Haltefrist, Eigennutzungsbefreiung
Gültig ab: 1. 1. 2026
- § 7 Einkommensteuergesetz (EStG) ↗
Absetzung für Abnutzung (AfA) — mindert Anschaffungskosten und erhöht den Gewinn
Gültig ab: 1. 1. 2026
Kurz zum Thema
Die Spekulationssteuer ist keine eigenständige Steuer, sondern der umgangssprachliche Begriff für die Einkommensteuer auf private Veräußerungsgewinne nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG). Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb der 10-jährigen Haltefrist mit Gewinn, unterliegt dieser Gewinn vollständig Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz.
Die 10-Jahres-Haltefrist nach § 23 EStG
Die Haltefrist beginnt mit dem Tag der Beurkundung des Kaufvertrags und endet mit dem Tag der Beurkundung des Verkaufsvertrags. Haben zwischen diesen beiden Daten mehr als 10 Jahre gelegen, ist der Verkauf steuerfrei — unabhängig von der Höhe des Gewinns. Die Frist gilt für alle Grundstücke und Gebäude, auch für unbebaute Grundstücke, Ferienwohnungen und vermietete Eigentumswohnungen.
Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns
Der steuerpflichtige Spekulationsgewinn ergibt sich aus: Verkaufspreis minus Anschaffungskosten (Kaufpreis + Kaufnebenkosten − AfA) minus Verkaufskosten. Wichtig: Wer die Immobilie vermietet und Abschreibungen (AfA nach § 7 EStG) steuerlich geltend gemacht hat, muss die kumulierte AfA von den Anschaffungskosten abziehen. Dadurch erhöht sich der steuerpflichtige Gewinn erheblich.
Eigennutzungsbefreiung — steuerfrei trotz Verkauf innerhalb der Frist
§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG sieht eine wichtige Ausnahme vor: Wird die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden unmittelbar vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, entfällt die Spekulationssteuer vollständig. Die Nutzung muss nicht durchgehend erfolgen — eine vorübergehende Eigennutzung in diesen Jahren reicht aus. Diese Regelung ermöglicht es, auch innerhalb der 10-Jahres-Frist steuerfrei zu verkaufen, wenn die Eigennutzungsbedingung erfüllt ist.
Persönlicher Steuersatz und Solidaritätszuschlag
Im Gegensatz zu Kapitalerträgen (25 % Abgeltungsteuer) unterliegen Spekulationsgewinne dem persönlichen Einkommensteuersatz. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % kann die Steuerbelastung erheblich sein. Zusätzlich fällt der Solidaritätszuschlag von 5,5 % auf die Einkommensteuer an, sofern die Freigrenze überschritten wird. Kirchensteuer ist ebenfalls möglich.
Kaufnebenkosten und Verkaufskosten
Alle beim Kauf angefallenen Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerprovision) erhöhen die steuerlichen Anschaffungskosten und mindern damit den Gewinn. Gleiches gilt für Verkaufskosten wie Maklerprovision und Notargebühren beim Verkauf. Eine sorgfältige Dokumentation aller Kosten ist daher steuerlich vorteilhaft.
Häufige Fragen zur Spekulationssteuer
Wann fällt Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf an?
Spekulationssteuer fällt an, wenn Sie eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf wieder verkaufen und dabei einen Gewinn erzielen (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Die 10-Jahres-Frist beginnt mit dem Datum des Kaufvertrags (Beurkundung) und endet mit dem Datum des Verkaufsvertrags.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Es gibt keinen speziellen Steuersatz — der private Veräußerungsgewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Zusätzlich fällt der Solidaritätszuschlag von 5,5 % auf die Steuer an. Je nach Grenzsteuersatz kann die Belastung zwischen 14 % und 45 % zzgl. SolZ liegen.
Wann ist der Immobilienverkauf steuerfrei (Eigennutzung)?
Gemäß § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG ist der Verkauf steuerfrei, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden unmittelbar vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Die Nutzung muss nicht durchgehend sein — auch eine kurze Eigennutzung im Verkaufsjahr reicht.
Wie wirken sich Abschreibungen (AfA) auf die Spekulationssteuer aus?
Abschreibungen (AfA) nach § 7 EStG, die Sie als Vermieter steuerlich geltend gemacht haben, mindern die Anschaffungskosten und erhöhen damit den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Dies nennt sich AfA-Minderung der Anschaffungskosten. Bei einem Kauf für 300.000 € und 30.000 € kumulierter AfA betragen die steuerlichen Anschaffungskosten nur noch 270.000 €.
Welche Kosten können beim Immobilienverkauf abgezogen werden?
Auf der Kaufseite können Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerprovision als Anschaffungskosten angesetzt werden (jedoch abzüglich AfA). Auf der Verkaufsseite mindern Maklercourtage und Notarkosten den steuerpflichtigen Gewinn. Renovierungskosten können je nach Art als Herstellungskosten oder Werbungskosten berücksichtigt werden.
Was passiert, wenn ich Verlust beim Verkauf mache?
Ein Verlust aus privaten Veräußerungsgeschäften kann nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften im selben oder in späteren Jahren verrechnet werden (§ 23 Abs. 3 Satz 8 EStG). Eine Verrechnung mit anderen Einkunftsarten (z.B. Gehalt) ist nicht möglich.