Berechnen Sie den Grundbesitzwert nach dem Ertragswertverfahren (§§ 182–190 BewG): Bodenwert + Gebäudeertragswert aus Jahresrohertrag, Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz.
Rechtsgrundlage
- §§ 182–190 BewG — Bewertungsgesetz: Ertragswertverfahren für bebaute Grundstücke (BewG) ↗
§§ 182–190 BewG (Grundsteuerreform n.F.): Ertragswertverfahren für Mietwohngrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke — Bodenwert + Gebäudeertragswert
Gültig ab: 1. 1. 2023
- § 187 BewG — Liegenschaftszinssatz (BewG) ↗
§ 187 BewG: Liegenschaftszinssatz aus Gutachterausschuss; gesetzliche Werte als Auffangwerte
Gültig ab: 1. 1. 2023
Ertragswertverfahren §§ 182–190 BewG — Grundbesitzwert berechnen
§§ 182–190 BewG — Ertragswertverfahren für die Grundbesitzbewertung 2026
Das Ertragswertverfahren nach §§ 182–190 BewG wird für die Bewertung von Grundstücken angewendet, die primär durch ihren Mietertrag geprägt sind — insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Immobilien. Es dient als Grundlage für die Erbschaft- und Schenkungsteuer.
Berechnungsschema des Ertragswertverfahrens
Der Ertragswert setzt sich aus Bodenwert und Gebäudeertragswert zusammen:
- Rohertrag = Jahresmiete (ortsübliche Nettokaltmiete)
- Reinertrag = Rohertrag − Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall)
- Gebäudereinertrag = Reinertrag − Bodenwertverzinsung (Bodenwert × Liegenschaftszins)
- Gebäudeertragswert = Gebäudereinertrag × Vervielfältiger (Rentenbarwertfaktor)
- Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert
Der Vervielfältiger — Herzstück des Ertragswertverfahrens
Der Vervielfältiger (Rentenbarwertfaktor) hängt von Restnutzungsdauer (RND) und Liegenschaftszinssatz ab. Er berechnet sich nach der Formel: V = (1 − (1 + q)^(−n)) / q. Bei einer RND von 30 Jahren und einem Liegenschaftszins von 3,5 % ergibt sich ein Vervielfältiger von ca. 18,4 — d.h. 18,4 Jahresnettoreinertrag des Gebäudes entsprechen dem Gebäudeertragswert.
Abgrenzung Grundsteuer vs. Erbschaftsteuer
Seit der Grundsteuerreform 2025 wird auch für die Grundsteuer-Bewertung das Ertragswertverfahren in angepasster Form angewendet. Die BewG-Bewertung für Erbschaft-/Schenkungsteuer nach §§ 182–190 BewG richtet sich nach dem gemeinen Wert (Verkehrswert) — hier kann ggf. ein niedrigerer nachgewiesener Verkehrswert (Gutachten) angesetzt werden (§ 198 BewG).
Häufige Fragen zum Ertragswertverfahren § 182 BewG
Wann wird das Ertragswertverfahren nach §§ 182–190 BewG angewendet?
Das Ertragswertverfahren nach §§ 182–190 BewG wird für die Bewertung von Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken angewendet, wenn Vergleichswerte nicht ausreichen. Es kommt bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie bei der Grundsteuer (ab 2025 Reform) zur Anwendung, wenn der Verkehrswert durch Ertragsberechnung besser abgebildet wird als durch Vergleichswerte.
Was ist der Liegenschaftszinssatz?
Der Liegenschaftszinssatz ist der marktübliche Zinssatz, mit dem Bodenwert und Gebäudeertragswert verzinst werden. Er wird vom Gutachterausschuss für den jeweiligen Grundstücksmarkt ermittelt. Fehlen Gutachterausschusswerte, gelten gesetzliche Auffangwerte: Für Mietwohngrundstücke 3,5 %, für Einfamilienhäuser 3,0 %, für gemischt genutzte Grundstücke 4,5 % und für Gewerbeimmobilien 5,0 % (§ 188 BewG).
Was ist die Restnutzungsdauer (RND) beim Ertragswertverfahren?
Die Restnutzungsdauer ist die Zeit, die das Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie ergibt sich aus der Gesamtnutzungsdauer (i.d.R. 80 Jahre für Wohngebäude) abzüglich des bisherigen Alters. Durch Modernisierungen kann die Restnutzungsdauer verlängert werden. Die RND beeinflusst maßgeblich den Vervielfältiger — eine längere RND erhöht den Gebäudeertragswert.
Was ist der Vervielfältiger beim Ertragswertverfahren?
Der Vervielfältiger ist der Rentenbarwertfaktor, der angibt, wie viele Jahresreinerträge der gegenwärtige Wert einer zeitlich begrenzten Einkommensreihe entspricht. Er wird berechnet als V = (1 − (1 + q)^(−n)) / q, wobei q der Liegenschaftszinssatz und n die Restnutzungsdauer ist. Je länger die RND und je niedriger der Liegenschaftszins, desto höher der Vervielfältiger und damit der Gebäudeertragswert.
Wie unterscheidet sich das BewG-Ertragswertverfahren vom Vergleichswertverfahren?
Das Vergleichswertverfahren (§ 182 BewG) bewertet Grundstücke anhand von Kaufpreisen vergleichbarer Objekte aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses — es ist das primäre Verfahren für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser. Das Ertragswertverfahren (§§ 183 ff. BewG) basiert hingegen auf dem Ertragspotential (Miete) des Grundstücks und wird für vermietete Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien und gemischt genutzte Grundstücke angewendet.
Was bedeutet ein negativer Gebäudereinertrag?
Ein negativer Gebäudereinertrag tritt auf, wenn die Bodenwertverzinsung den Reinertrag übersteigt. Das bedeutet, das Gebäude "kostet" mehr als es einbringt. In diesem Fall wird der Gebäudeertragswert auf null gesetzt — der Grundbesitzwert entspricht dann dem Bodenwert. Dies ist rechtssystematisch korrekt, da der Boden unabhängig vom Gebäudezustand seinen Wert behält.