Berechnen Sie den Grundbesitzwert nach dem Sachwertverfahren gemäß § 179 BewG: NHK × Fläche − Alterswertminderung + Bodenwert, angepasst durch den regionalen Sachwertfaktor.
Rechtsgrundlage
- § 179 Bewertungsgesetz (BewG) ↗
Sachwertverfahren — Grundbesitzwert für Erbschaft-/Schenkungsteuer
Gültig ab: 1. 1. 2023
- §§ 189–191 Bewertungsgesetz (BewG) ↗
Gebäudesachwert, Bodenwert, marktangepasster Sachwert
Gültig ab: 1. 1. 2023
Sachwertverfahren § 179 BewG — Grundbesitzwert für Erbschaft- und Schenkungsteuer
Das Sachwertverfahren nach § 179 BewG ist eine der drei zulässigen Bewertungsmethoden für bebaute Grundstücke im Rahmen der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Es kommt zur Anwendung, wenn weder das Vergleichswertverfahren (§ 182 BewG) noch das Ertragswertverfahren (§§ 183 ff. BewG) anwendbar ist — typischerweise bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern ohne ausreichende Vergleichspreise.
Berechnung des Gebäudesachwerts
Der Gebäudesachwert ergibt sich aus den Normalherstellungskosten (NHK) multipliziert mit der Wohn- oder Nutzfläche. Die NHK sind in Anlage 24 BewG nach Gebäudearten, Baujahr und Ausstattungsstandard tabelliert. Von diesem Wert wird die Alterswertminderung abgezogen, die linear auf Basis des Alters und der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer (GND) des Gebäudes berechnet wird.
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
Die GND richtet sich nach der Gebäudeart gemäß Anlage 22 BewG: Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser: 80 Jahre; Bürogebäude: 60 Jahre; gemischt genutzte Gebäude: 60–80 Jahre. Die maximale Alterswertminderung beträgt 70 %. Ein 90 Jahre altes EFH (GND 80 Jahre) erhält daher die maximale Minderung von 70 %.
Marktanpassung durch Sachwertfaktor
Der vorläufige Sachwert (Gebäude + Boden) wird durch den regionalen Sachwertfaktor auf das tatsächliche Marktpreisniveau angepasst. Die Faktoren werden vom örtlichen Gutachterausschuss veröffentlicht. In vielen Großstädten liegt er über 1,0; in strukturschwachen ländlichen Regionen unter 1,0.
Abgrenzung zu anderen Bewertungsverfahren
Das Vergleichswertverfahren (§ 182 BewG) hat Vorrang bei Eigentumswohnungen und EFH mit ausreichenden Vergleichskaufpreisen. Das Ertragswertverfahren gilt für Mietobjekte. Nur wenn diese vorrangigen Verfahren nicht anwendbar sind, greift das Sachwertverfahren.
Häufig gestellte Fragen
Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?
Das Sachwertverfahren (§ 179 BewG) wird angewendet, wenn keine geeigneten Vergleichspreise für das Ertragswertverfahren vorliegen und es sich nicht um eine typische Mietimmobilie handelt — also bei selbst genutzten Einfamilienhäusern, wenn keine Vergleichskaufpreise des Gutachterausschusses vorhanden sind.
Was sind Normalherstellungskosten (NHK)?
NHK sind die Kosten, die für die Errichtung eines vergleichbaren Gebäudes zum Bewertungsstichtag aufzuwenden wären. Sie sind in Anlage 24 BewG nach Gebäudearten und Ausstattungsmerkmalen tabelliert und werden vom Gutachterausschuss oder nach Anlage 24 bestimmt.
Wie wird die Alterswertminderung berechnet?
Die Alterswertminderung (AWM) ergibt sich aus dem Verhältnis von Alter des Gebäudes zu seiner wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer. Bei einem EFH mit 80 Jahren GND und 36 Jahren Alter beträgt die AWM 45 %. Maximal beträgt sie 70 % (BewG Anlage 22).
Was ist der Sachwertfaktor?
Der Sachwertfaktor (Marktanpassungsfaktor) wird vom örtlichen Gutachterausschuss veröffentlicht und passt den vorläufigen Sachwert an das regionale Preisniveau an. In begehrten Lagen kann er über 1,0 liegen, in strukturschwachen Regionen unter 1,0.
Für welche Grundstücke gilt § 179 BewG nicht?
§ 179 BewG gilt nicht für unbebaute Grundstücke (§ 179 Satz 3 BewG — nur für bebaute) und nicht für Grundstücke, bei denen das Ertragswertverfahren (§§ 183–188 BewG) oder das Vergleichswertverfahren (§ 182 BewG) anzuwenden ist.