Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach §§ 1090–1093 BGB gibt das Recht, ein Grundstück in einzelnen Beziehungen zu nutzen. Das Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) ist eine besondere Form. Kapitalwert und Grundstücksbelastung werden nach § 14 BewG berechnet.
Rechtsgrundlage
- § 1090 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ↗
Beschränkte persönliche Dienstbarkeit — Nutzungsrecht an einzelnen Grundstücksbeziehungen
Gültig ab: 1. 1. 1900
- § 1093 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ↗
Wohnungsrecht — besondere Form der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (unübertragbar)
Gültig ab: 1. 1. 1900
- § 14 Bewertungsgesetz (BewG) ↗
Kapitalwert von Nutzungsrechten — Jahreswert × Vervielfältiger nach Lebensalter oder Laufzeit
Gültig ab: 1. 1. 1991
Beschränkte persönliche Dienstbarkeit und Wohnungsrecht nach BGB §§ 1090–1093
Das Sachenrecht kennt verschiedene Formen von Nutzungsrechten an Grundstücken. Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1090 BGB ist ein dingliches Recht, das dem Berechtigten erlaubt, ein Grundstück in bestimmter Weise zu nutzen — zum Beispiel als Wege-, Leitungs- oder Nutzungsrecht. Sie ist persönlich und erlischt mit dem Tod des Berechtigten.
Wohnungsrecht als Sonderform
Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ist eine besondere Ausprägung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit: Es berechtigt zur ausschließlichen Nutzung einer Wohnung oder von Gebäudeteilen als Wohnung. Typischer Anwendungsfall ist die Immobilienübertragung mit vorbehaltenem Wohnungsrecht im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge oder als Versorgungsleistung.
Kapitalwertberechnung nach § 14 BewG
Für steuer- und erbrechtliche Zwecke muss der Kapitalwert einer Dienstbarkeit nach § 14 BewG berechnet werden. Die Formel lautet: Jahreswert × Vervielfältiger. Der Vervielfältiger ist aus den Tabellen des § 14 BewG zu entnehmen und hängt vom Kapitalisierungszins (5,5 % Standard) und der Laufzeit (begrenzt oder lebenslang) ab.
Grundbucheintragung und Verkehrsfolgen
Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten werden in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Durch die Eintragung erlangen sie dingliche Wirkung — sie belasten das Grundstück unabhängig vom Eigentümer und bleiben auch beim Verkauf erhalten. Der Kaufpreis wird entsprechend dem Kapitalwert der Dienstbarkeit gemindert.
Häufig gestellte Fragen zu §§ 1090–1093 BGB — Beschränkte Dienstbarkeit
Was ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1090 BGB?
§ 1090 BGB definiert die beschränkte persönliche Dienstbarkeit als das Recht, ein Grundstück in einzelnen Beziehungen zu benutzen oder bestimmte Handlungen auf dem Grundstück vorzunehmen. Sie ist nicht übertragbar und erlischt mit dem Tod des Berechtigten. Typische Formen sind Wege-, Leitungs- und Nutzungsrechte.
Was ist der Unterschied zwischen Dienstbarkeit und Wohnungsrecht?
§ 1093 BGB ist eine besondere Form der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit: das Wohnungsrecht. Es berechtigt zur ausschließlichen Nutzung einer Wohnung oder von Teilen eines Gebäudes zur Wohnung — nicht übertragbar, nicht vererblich. Die allgemeine Dienstbarkeit nach § 1090 BGB kann auch andere Nutzungsformen umfassen.
Wie wird der Kapitalwert einer Dienstbarkeit berechnet?
Der Kapitalwert wird nach § 14 BewG ermittelt: Jahreswert × Vervielfältiger. Der Vervielfältiger hängt von der Laufzeit und dem Zinssatz ab. Bei lebenslangen Dienstbarkeiten wird ein Vervielfältiger von 18 verwendet (vereinfachend). Bei befristeten Rechten gilt der Rentenbarwertfaktor aus § 14 BewG Anlage 9a.
Welche steuerlichen Folgen hat ein Wohnungsrecht?
Wird ein Wohnungsrecht unentgeltlich bestellt (z.B. im Rahmen einer Schenkung), ist der Kapitalwert des Wohnungsrechts nach § 14 BewG für die Schenkungsteuer relevant. Beim Schenker mindert das vorbehaltene Wohnungsrecht den steuerpflichtigen Übertragungswert. Ertragsteuerlich kann das Wohnungsrecht beim Berechtigten zu Nutzungsvorteil führen.
Kann eine Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen werden?
Ja — beschränkte persönliche Dienstbarkeiten und Wohnungsrechte werden in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Die Eintragung ist für die dingliche Wirkung erforderlich. Ohne Eintragung gilt nur ein schuldrechtliches Nutzungsrecht, das beim Grundstücksverkauf verloren gehen kann.
Was passiert mit der Dienstbarkeit beim Grundstücksverkauf?
Als eingetragenes dingliches Recht bleibt die Dienstbarkeit nach § 1090 BGB auch bei einem Grundstücksverkauf bestehen — sie lastet auf dem Grundstück, nicht auf dem Eigentümer. Der neue Eigentümer übernimmt die Dienstbarkeit. Der Kaufpreis wird i.d.R. um den Kapitalwert der Dienstbarkeit gemindert.