Berechnen Sie den Ertragswert bebauter Grundstücke nach dem Bewertungsgesetz — mit Reinertrag, Liegenschaftszinssatz und Vervielfältiger.
Grundstücksbewertung Ertragswertverfahren (§ 184 BewG)
Ertragswert für bebaute Grundstücke nach BewG berechnen
Rechtsgrundlage
- § 184 Bewertungsgesetz (BewG) ↗
Ertragswertverfahren — Grundstruktur
Gültig ab: 1. 1. 2025
- § 185 Bewertungsgesetz (BewG) ↗
Ermittlung des Gebäudeertragswerts
Gültig ab: 1. 1. 2025
- § 188 Bewertungsgesetz (BewG) ↗
Liegenschaftszinssätze
Gültig ab: 1. 1. 2025
Grundstücksbewertung im Ertragswertverfahren nach BewG
Das Ertragswertverfahren nach §§ 184–188 des Bewertungsgesetzes (BewG) ist eines der drei gesetzlich normierten Verfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke in Deutschland. Es wird insbesondere für Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke angewendet, bei denen der Wert primär durch die erzielbaren Erträge bestimmt wird.
Aufbau des Ertragswertverfahrens
Der Ertragswert eines bebauten Grundstücks setzt sich aus zwei Komponenten zusammen: dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert. Der Bodenwert wird separat aus dem Bodenrichtwert und der Grundstücksfläche ermittelt (§ 184 Abs. 3 BewG). Der Gebäudeertragswert ergibt sich aus dem kapitalisierten Gebäudereinertrag unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer.
Reinertrag und Bewirtschaftungskosten
Ausgangspunkt ist der Jahresrohertrag — die jährlichen Mieteinnahmen des Grundstücks. Davon werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen, die Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis umfassen. Der verbleibende Betrag ist der Reinertrag des Grundstücks (§ 185 Abs. 1 BewG). Die Bewirtschaftungskosten werden pauschal nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) angesetzt und liegen typischerweise zwischen 15 und 25 Prozent des Rohertrags.
Bodenwertverzinsung und Gebäudereinertrag
Vom Reinertrag wird die Bodenwertverzinsung abgezogen — also der Betrag, der sich aus der Verzinsung des Bodenwerts mit dem Liegenschaftszinssatz ergibt (§ 185 Abs. 2 BewG). Der verbleibende Gebäudereinertrag repräsentiert den Ertrag, der allein dem Gebäude zuzurechnen ist. Ist der Gebäudereinertrag negativ, deutet dies auf eine unwirtschaftliche Nutzung hin.
Vervielfältiger (Barwertfaktor)
Der Gebäudereinertrag wird mit dem Vervielfältiger multipliziert, um den Gebäudeertragswert zu ermitteln (§ 185 Abs. 3 BewG). Der Vervielfältiger ist ein finanzmathematischer Barwertfaktor, der die Restnutzungsdauer des Gebäudes und den Liegenschaftszinssatz berücksichtigt. Er berechnet sich nach der Formel: V = (1 − (1+z)^(−n)) / z, wobei z der Liegenschaftszinssatz und n die Restnutzungsdauer ist.
Liegenschaftszinssatz
Der Liegenschaftszinssatz (§ 188 BewG) ist ein zentraler Parameter im Ertragswertverfahren. Er wird von den örtlichen Gutachterausschüssen auf Basis tatsächlicher Kaufpreise und Erträge ermittelt. Die Höhe variiert je nach Grundstücksart und Lage: Mietwohngrundstücke haben typischerweise Liegenschaftszinssätze zwischen 3 und 5 Prozent, Geschäftsgrundstücke zwischen 5 und 7 Prozent. Ein niedrigerer Zinssatz führt zu einem höheren Vervielfältiger und damit zu einem höheren Ertragswert.
Anwendung in der Praxis
Das Ertragswertverfahren wird von Finanzämtern für die Grundbesitzbewertung (Erbschaft- und Schenkungsteuer, Grundsteuer), von Sachverständigen für Verkehrswertgutachten und von Banken für die Beleihungswertermittlung verwendet. Für Eigentümer von Renditeimmobilien ist der Ertragswert ein wichtiger Indikator für die Wirtschaftlichkeit einer Immobilieninvestition. Die korrekte Ermittlung der Eingangswerte — insbesondere des marktüblichen Rohertrags und des Liegenschaftszinssatzes — ist entscheidend für ein realistisches Bewertungsergebnis.
Häufige Fragen zum Ertragswertverfahren
Was ist das Ertragswertverfahren nach § 184 BewG?
Das Ertragswertverfahren ist ein gesetzliches Verfahren zur Immobilienbewertung, das den Wert eines bebauten Grundstücks aus den erzielbaren Erträgen (Mieten) ableitet. Es wird insbesondere für Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke angewendet. Der Ertragswert setzt sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert zusammen.
Wie wird der Vervielfältiger berechnet?
Der Vervielfältiger (auch Barwertfaktor oder Rentenbarwertfaktor) wird nach der Formel (1 − (1+z)^(−n)) / z berechnet, wobei z der Liegenschaftszinssatz und n die Restnutzungsdauer in Jahren ist. Er gibt an, mit welchem Faktor der Gebäudereinertrag kapitalisiert wird, um den Gebäudeertragswert zu ermitteln.
Was ist der Liegenschaftszinssatz?
Der Liegenschaftszinssatz (§ 188 BewG) ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Er wird von den Gutachterausschüssen auf Basis tatsächlicher Kaufpreise ermittelt. Typische Werte: Mietwohngrundstücke 3–5 %, Geschäftsgrundstücke 5–7 %, gemischt genutzt 4–6 %.
Wann wird das Ertragswertverfahren statt des Sachwertverfahrens angewendet?
Das Ertragswertverfahren wird angewendet, wenn der Wert des Grundstücks primär durch die erzielbaren Erträge bestimmt wird — also bei Renditeimmobilien wie Mietwohnhäusern, Bürogebäuden und Geschäftshäusern. Das Sachwertverfahren (§ 189 BewG) kommt dagegen bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern sowie bei Gebäuden ohne Mietertrag zum Einsatz.
Was sind typische Bewirtschaftungskosten?
Bewirtschaftungskosten umfassen Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis. Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) liegen sie typischerweise bei 15–25 % des Jahresrohertrags. Die genauen Ansätze richten sich nach Art und Alter des Gebäudes.
Kann der Gebäudeertragswert negativ werden?
Ja, wenn die Bodenwertverzinsung höher ist als der Reinertrag des Grundstücks, wird der Gebäudereinertrag negativ. Dies kann bei sehr hohen Bodenrichtwerten in Kombination mit niedrigen Mieterträgen auftreten. In der Praxis wird dann geprüft, ob eine andere Nutzung wirtschaftlicher wäre.