Berechnen Sie Ihre neue Grundsteuer nach der Reform 2025 (Bundesmodell). Der Rechner multipliziert den vom Finanzamt festgestellten Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl (0,31 Promille für Wohngrundstücke, 0,34 Promille für Nichtwohngrundstücke) und dem Hebesatz Ihrer Gemeinde. Gültig für 2026.
Grundsteuer-Rechner 2026 (Reform 2025)
§ 13, § 15 GrStG — Bundesmodell: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz
Rechtsgrundlage
- § 13 Grundsteuergesetz (GrStG) ↗
Steuermessbetrag = Grundsteuerwert × Steuermesszahl
Gültig ab: 1. 1. 2025
- § 15 Grundsteuergesetz (GrStG) ↗
Steuermesszahl: 0,31 ‰ (Wohngrundstücke), 0,34 ‰ (Nichtwohngrundstücke)
Gültig ab: 1. 1. 2025
- § 25 Grundsteuergesetz (GrStG) ↗
Grundsteuer = Steuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde
Gültig ab: 1. 1. 2025
Kurz zum Thema
Die Grundsteuer ist eine der ältesten Steuern in Deutschland und wird auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden erhoben. Mit der Grundsteuerreform 2025 wurde das System grundlegend umgestellt. Die bisherige Berechnung auf Basis veralteter Einheitswerte (West: 1964, Ost: 1935) wurde durch ein modernes Bewertungsverfahren ersetzt. Das Bundesverfassungsgericht hatte die alte Regelung 2018 für verfassungswidrig erklärt, da die Einheitswerte zu massiven Ungleichbehandlungen führten. Das Grundsteuer-Reformgesetz trat am 1. Januar 2025 in Kraft.
Das Bundesmodell (Ertragswertverfahren)
Im Bundesmodell wird der Grundsteuerwert nach dem Ertragswertverfahren für Wohngrundstücke bzw. dem Sachwertverfahren für Nichtwohngrundstücke ermittelt. Dabei fließen Faktoren wie Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Gebäudeart, Baujahr und Nettokaltmiete ein. Der so ermittelte Grundsteuerwert wird mit der Steuermesszahl multipliziert: 0,31 Promille für Wohngrundstücke, 0,34 Promille für Nichtwohngrundstücke. Das Ergebnis ist der Steuermessbetrag, der wiederum mit dem gemeindlichen Hebesatz multipliziert wird, um die jährliche Grundsteuer zu berechnen.
Drei-Stufen-Berechnung
Die Grundsteuerberechnung folgt einem einfachen Dreischritt. Zunächst ermittelt das Finanzamt den Grundsteuerwert und stellt ihn per Bescheid fest. Dann berechnet das Finanzamt den Steuermessbetrag, indem der Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl multipliziert wird. Schließlich setzt die Gemeinde die Grundsteuer fest, indem sie den Steuermessbetrag mit ihrem Hebesatz multipliziert. Die Grundsteuer wird vierteljährlich zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig (§ 28 GrStG). Bei Beträgen bis 15 Euro kann die Gemeinde eine jährliche Einmalzahlung verlangen.
Ländermodelle als Alternative
Fünf Bundesländer nutzen eigene Modelle: Bayern hat ein reines Flächenmodell, bei dem nur die Grundstücks- und Gebäudefläche zählt, nicht der Wert. Baden-Württemberg verwendet ein modifiziertes Bodenwertmodell, das nur den Bodenwert berücksichtigt und Gebäude ignoriert. Hamburg, Hessen und Niedersachsen nutzen Flächen-Lage-Modelle mit einem Lagefaktor basierend auf dem Bodenrichtwert. Die restlichen elf Bundesländer wenden das Bundesmodell an. Der hier angebotene Rechner verwendet das Bundesmodell als vereinfachte Berechnung auf Basis des festgestellten Grundsteuerwerts.
Häufig gestellte Fragen zur Grundsteuer
Was hat sich durch die Grundsteuerreform 2025 geändert?
Durch die Grundsteuerreform wird die Grundsteuer ab dem 1. Januar 2025 auf Basis neuer Grundsteuerwerte erhoben. Die alten Einheitswerte (West: 1964, Ost: 1935) werden durch zeitgemäße Werte ersetzt. Im Bundesmodell wird der Grundsteuerwert nach dem Ertragswert- oder Sachwertverfahren ermittelt. Die Steuermesszahlen wurden stark abgesenkt (auf 0,31 ‰ bzw. 0,34 ‰), um die höheren Grundsteuerwerte zu kompensieren.
Was ist der Grundsteuerwert und wo finde ich ihn?
Der Grundsteuerwert wird vom Finanzamt im sogenannten Grundsteuerwertbescheid festgestellt. Er basiert auf der Grundsteuererklärung, die Eigentümer bis zum 31. Januar 2023 abgeben mussten. Den Bescheid haben die meisten Eigentümer im Laufe des Jahres 2023 oder 2024 erhalten. Dieser Wert wird in den Grundsteuer-Rechner als Eingabe eingesetzt.
Was ist die Steuermesszahl?
Die Steuermesszahl ist der Faktor, mit dem der Grundsteuerwert multipliziert wird, um den Steuermessbetrag zu ermitteln. Im Bundesmodell beträgt sie 0,31 Promille für Wohngrundstücke und 0,34 Promille für Nichtwohngrundstücke (§ 15 GrStG). Einige Bundesländer nutzen eigene Modelle mit abweichenden Messzahlen.
Welche Bundesländer nutzen das Bundesmodell?
Das Bundesmodell wird von elf Bundesländern genutzt: Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. Fünf Länder haben eigene Modelle: Bayern (Flächenmodell), Baden-Württemberg (modifiziertes Bodenwertmodell), Hamburg, Hessen und Niedersachsen (jeweils Flächen-Lage-Modelle).
Wie hoch ist ein typischer Hebesatz?
Die Hebesätze variieren stark zwischen den Gemeinden. Der bundesweite Durchschnitt liegt bei ca. 400 Prozent. In Großstädten wie Berlin (470 %), München (535 %) oder Frankfurt (500 %) ist er oft höher. Viele Gemeinden haben die Hebesätze zum 1. Januar 2025 angepasst, um die Grundsteuerreform aufkommensneutral umzusetzen.
Kann ich die Grundsteuer als Mieter auf mich umgelegt bekommen?
Ja, die Grundsteuer ist als Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlagefähig. Der Vermieter kann sie im Rahmen der jährlichen Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. In Mietverträgen mit Bruttomiete (Warmmiete) ist die Grundsteuer bereits enthalten.