Wie hoch ist Ihre Nachzahlung oder Rückzahlung aus der Betriebskostenabrechnung? Unser Rechner berechnet Ihren Jahresanteil nach § 556a BGB (Wohnfläche als Umlageschlüssel) und zeigt die Differenz zu den geleisteten Vorauszahlungen.
Rechtsgrundlage
- § 556 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ↗
§ 556 BGB — Vereinbarungen über Betriebskosten: Vorauszahlungen und jährliche Abrechnung
Gültig ab: 1. 9. 2001
- § 556a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ↗
§ 556a BGB — Abrechnungsmaßstab: Wohnfläche als gesetzlicher Umlageschlüssel, wenn vertraglich nicht anders vereinbart
Gültig ab: 1. 9. 2001
Betriebskostenabrechnung 2026 — § 556 BGB: Umlageschlüssel, Fristen und Prüfungsrecht
Betriebskostenabrechnung nach § 556 BGB — Grundlagen
§ 556 BGB regelt die Vereinbarung und Abrechnung von Betriebskosten. Wenn im Mietvertrag Betriebskosten vereinbart sind, muss der Vermieter jährlich eine Betriebskostenabrechnung erstellen. Die Abrechnung zeigt, wie viele Betriebskosten tatsächlich angefallen sind und wie viel auf die einzelne Wohnung entfällt. Liegt der Anteil über den geleisteten Vorauszahlungen, entsteht eine Nachzahlung — liegt er darunter, eine Rückzahlung.
Umlageschlüssel nach § 556a BGB
§ 556a BGB bestimmt: Ohne anders lautende vertragliche Regelung sind die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche auf die Mieter umzulegen. Die Formel lautet: Jahresanteil = Gesamtbetriebskosten × (Wohnfläche der Einheit ÷ Gesamtwohnfläche). Für Heizkosten gilt die Heizkostenverordnung (§ 9 HeizkostenV), die eine mindestens 50-prozentige verbrauchsabhängige Abrechnung vorschreibt.
Abrechnungsfrist und Ausschlussfrist
§ 556 Abs. 3 BGB legt eine Abrechnungsfrist von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums fest. Stellt der Vermieter die Abrechnung nicht rechtzeitig zu, verliert er seinen Nachzahlungsanspruch. Einwendungen des Mieters gegen eine fristgerecht zugestellte Abrechnung müssen innerhalb von 12 Monaten geltend gemacht werden.
Umlagefähige Betriebskosten (§ 1 BetrKV)
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) lischt in § 1 alle umlagefähigen Betriebskosten auf: Heizungskosten, Warmwasser, Wasserversorgung, Entwässerung, Fahrstuhl, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sachversicherungen, Hausmeister, Kabelfernsehen sowie sonstige laufende Betriebskosten. Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten.
Belegeinsicht und Prüfungsrecht des Mieters
Der Mieter hat das Recht, alle Belege der Betriebskostenabrechnung einzusehen. Er muss dazu beim Vermieter eine Einsichtnahme beantragen — der Vermieter muss Kopien auf Kosten des Mieters anfertigen lassen. Bei der Prüfung sollte der Mieter auf vollständige Angaben der Gesamtkosten, den korrekten Umlageschlüssel, die korrekte Abgrenzung des Zeitraums und die Berücksichtigung aller Vorauszahlungen achten.
Häufige Fragen zur Betriebskostenabrechnung
Was ist die Betriebskostenabrechnung?
§ 556 Abs. 3 BGB verpflichtet den Vermieter, über die Betriebskosten jährlich abzurechnen. Die Abrechnung muss spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Nach Ablauf dieser Frist können Nachforderungen nicht mehr geltend gemacht werden (Abrechnungsausschlussfrist).
Welche Kosten sind umlagefähige Betriebskosten?
§ 1 BetrKV (Betriebskostenverordnung) definiert umlagefähige Betriebskosten: Heizung, Warmwasser, Wasser/Abwasser, Fahrstuhl, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Versicherungen, Hausmeister, Gemeinschaftsantenne/Kabelanschluss, Waschraum, sonstige Kosten. Instandhaltungskosten sind NICHT umlagefähig.
Welcher Umlageschlüssel gilt?
§ 556a BGB: Ohne vertragliche Vereinbarung gilt die Wohnfläche als gesetzlicher Umlageschlüssel. Vermieter und Mieter können vertraglich andere Schlüssel vereinbaren (z.B. Personenanzahl für Wasser, Verbrauch für Heizung). Für die Heizung ist § 9 HeizkostenV zwingend zu beachten (verbrauchsabhängige Abrechnung).
Was passiert nach der Abrechnung?
§ 556 Abs. 3 BGB: Ergibt die Abrechnung eine Nachzahlung, muss der Mieter zahlen. Ergibt sie eine Rückzahlung, muss der Vermieter erstatten. Nachforderungen nach Ablauf der 12-Monatsfrist sind ausgeschlossen (es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten). Der Mieter hat das Recht auf Belegeinsicht.
Darf der Vermieter die Vorauszahlung anpassen?
§ 560 Abs. 4 BGB: Nach der Abrechnung kann jede Partei die Vorauszahlungen auf ein angemessenes Maß anpassen. Bei dauerhaft zu niedrigen Vorauszahlungen (regelmäßige hohe Nachzahlungen) oder zu hohen Vorauszahlungen (regelmäßige hohe Rückzahlungen) sollte eine Anpassung vorgenommen werden.
Kann ich die Betriebskostenabrechnung anfechten?
§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB: Der Mieter kann Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Zugang geltend machen. Danach ist er mit Einwendungen ausgeschlossen. Er hat das Recht, Belege einzusehen (§ 259 BGB analog). Bei formellen Fehlern (fehlende Gesamtkosten, falscher Umlageschlüssel) ist die Abrechnung unwirksam.