Die außerordentliche Kündigung des Mietvertrags nach § 543 BGB ist möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Der häufigste Fall: Zahlungsverzug des Mieters. Prüfen Sie, ob die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung erfüllt sind ...
Rechtsgrundlage
- § 543 BGB Bürgerliches Gesetzbuch (543) ↗
Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
Gültig ab: 1. 1. 2026
- § 569 BGB Bürgerliches Gesetzbuch (569) ↗
Außerordentliche fristlose Kündigung bei Wohnraummiete — Schonfrist
Gültig ab: 1. 1. 2026
Kurzübersicht: Außerordentliche Kündigung nach § 543 BGB
§ 543 BGB regelt die außerordentliche fristlose Kündigung von Miet- und Pachtverträgen. Sie setzt einen wichtigen Grund voraus, der dem Kündigenden die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum regulären Vertragsende unzumutbar macht. Im Gegensatz zur ordentlichen Kündigung ist keine Einhaltung von Kündigungsfristen erforderlich.
Der häufigste Anwendungsfall ist der Zahlungsverzug des Mieters nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB: Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Fälligkeitstermine mit der Mietzahlung oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug ist. Alternativ gilt die Kündigung auch, wenn der Rückstand insgesamt die Miete für zwei Monate übersteigt, auch wenn er auf mehrere Perioden verteilt ist.
Bei Wohnraummietverhältnissen gilt eine besondere Schutzregelung für Mieter: Zahlt der Mieter die gesamten Mietrückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der gerichtlichen Räumungsklage, verliert die fristlose Kündigung ihre Wirkung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Diese Schonfrist kann jedoch nur einmal innerhalb von zwei Jahren in Anspruch genommen werden. Ein zweites Mal innerhalb dieser Frist gilt sie nicht mehr.
Für andere wichtige Gründe — wie erhebliche Vertragsverletzungen (vertragswidriger Gebrauch, Störung des Hausfriedens, unbefugte Untervermietung) — ist in der Regel zunächst eine Abmahnung erforderlich. Erst wenn der Mieter das beanstandete Verhalten nach der Abmahnung nicht abstellt, ist eine außerordentliche Kündigung möglich.
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Kündigungsgrund angeben. Eine mündliche Kündigung ist unwirksam. Der Vermieter sollte die Kündigung per Einschreiben mit Rückschein oder persönlich gegen Quittung zustellen, um einen Nachweis des Zugangs zu haben.
Häufige Fragen — Außerordentliche Kündigung § 543 BGB
Wann ist eine außerordentliche Kündigung nach § 543 BGB möglich?
Eine außerordentliche (fristlose) Kündigung nach § 543 BGB ist möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der dem Kündigenden die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht. Typische Gründe sind: Zahlungsverzug des Mieters mit mehr als zwei Monatsmieten, schwerwiegende Vertragsverletzungen oder erhebliche Beeinträchtigungen des Mietobjekts.
Bei welchem Zahlungsverzug kann der Vermieter kündigen?
Der Vermieter kann nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB außerordentlich kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils in Verzug ist, oder wenn der Rückstand die Miete für zwei Monate übersteigt.
Kann eine Kündigung durch Zahlung abgewendet werden?
Ja. Der Mieter kann die fristlose Kündigung abwenden, wenn er die gesamte rückständige Miete innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage zahlt (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Diese Schonfrist gilt jedoch nur einmal in zwei Jahren.
Muss vor der außerordentlichen Kündigung abgemahnt werden?
Bei Zahlungsverzug ist eine Abmahnung grundsätzlich nicht erforderlich. Bei anderen Pflichtverletzungen (z.B. vertragswidriger Gebrauch der Mietsache) ist hingegen grundsätzlich eine Abmahnung vor der außerordentlichen Kündigung notwendig (§ 543 Abs. 3 BGB).
Was ist der Unterschied zwischen außerordentlicher und ordentlicher Kündigung?
Die ordentliche Kündigung erfordert keine besonderen Gründe und hat gesetzliche Kündigungsfristen (§ 573c BGB: 3 Monate, nach 5 Jahren 6 Monate, nach 8 Jahren 9 Monate). Die außerordentliche Kündigung (§ 543 BGB) erfordert einen wichtigen Grund, ist aber sofort wirksam — ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist.