Berechnen Sie die Mieterhoehung bei Modernisierung nach § 559 BGB — 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr. Der Rechner prüft auch die Einhaltung der Kappungsgrenze (3 €/qm über 3 Jahre). Gültig für 2026.
Rechtsgrundlage
- § 559 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ↗
Mieterhoehung bei Modernisierung — 8 % der Kosten pro Jahr, Kappungsgrenze 3 €/qm über 3 Jahre
Gültig ab: 1. 1. 2026
Kurz zum Thema
Die Mieterhoehung bei Modernisierung nach § 559 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ist ein wichtiges Instrument im deutschen Mietrecht, das Vermietern ermöglicht, einen Teil der Kosten für wertverbessernde Maßnahmen auf die Mieter umzulegen. Die Regelung dient dem Ziel, Anreize für energetische Sanierungen und Wohnwertverbesserungen zu schaffen, ohne den Mieter dabei unverhältnismäßig zu belasten.
Berechnung der Mieterhoehung
Die Berechnung folgt einer einfachen Formel: Die Gesamtkosten der Modernisierungsmaßnahme werden mit 8 Prozent multipliziert, um die jährliche Erhöhung zu ermitteln. Diese wird durch 12 geteilt, um die monatliche Mieterhoehung zu berechnen. Bei einem Neubau oder einer umfassenden Sanierung mit Kosten von 50.000 Euro ergibt sich thus eine monatliche Erhöhung von rund 333 Euro. Der Betrag wird dauerhaft zur Miete hinzugerechnet.
Kappungsgrenze als Schutz
Um Mieter vor übermäßigen Belastungen zu schützen, gilt die Kappungsgrenze: Innerhalb von 3 Jahren darf die Miete um maximal 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat steigen (in Mietspiegelgemeinden mit ausreichend qualifiziertem Mietspiegel nur 2 Euro). Diese Grenze gilt für jede einzelne Erhöhung — auch wenn mehrere Modernisierungen hintereinander durchgeführt werden. Der Vermieter kann den nicht ausgeschöpften Teil in späteren Jahren nachholen.
Häufig gestellte Fragen zur Mieterhoehung bei Modernisierung
Wie wird die Mieterhoehung bei Modernisierung berechnet?
Die Mieterhoehung beträgt gemäß § 559 Abs. 1 BGB 8 Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr. Bei Modernisierungskosten von 20.000 Euro beträgt die jährliche Erhöhung 1.600 Euro, also 133,33 Euro monatlich. Dieser Betrag wird auf die aktuelle Miete aufgeschlagen. Voraussetzung ist, dass der Vermieter die Mieterhoehung nachweislich angekündigt und ordnungsgemäß begründet hat.
Was ist die Kappungsgrenze?
Die Kappungsgrenze begrenzt die Mieterhoehung auf 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat über einen Zeitraum von 3 Jahren — das sind maximal 9 Euro/qm über 3 Jahre oder 3 Euro/qm/monat. In Mietspiegelgemeinden mit ausreichend qualifiziertem Mietspiegel kann die Grenze bei 2 Euro/qm/monat liegen. Liegt die berechnete Erhöhung über der Kappungsgrenze, wird sie auf den Grenzwert reduziert. Der Vermieter kann die nicht ausgeschöpfte Erhöhung in späteren Jahren nachholen.
Welche Modernisierungskosten sind umlegbar?
Umlagefähig sind Kosten für Maßnahmen, die den Wohnwert nachhaltig erhöhen, die Energie einsparen oder bauliche Änderungen wegen gesetzlicher Vorgaben darstellen. Dazu gehören Wärmedämmung, Fensteraustausch, Heizungserneuerung, Balkonanbau und ähnliche Maßnahmen. Nicht umlagefähig sind Instandhaltungskosten (Reparaturen) oder Schönheitsreparaturen — diese müssen vom Vermieter selbst getragen werden.
Welche Fristen gelten für die Mieterhoehung?
Die Mieterhoehung muss in Textform (§ 126b BGB) geltend gemacht werden und die Berechnung im Einzelnen darlegen. Der Mieter hat nach Erhalt der Erhöhung 2 Monate Zeit, schriftlich zuzustimmen. Stimmt der Mieter zu, wird die erhöhte Miete ab dem dritten Monat nach Zustimmung fällig. Lehnt der Mieter ab, kann der Vermieter innerhalb von 3 Monaten Klage erheben.
Kann die Mieterhoehung auch über mehrere Jahre gestaffelt werden?
Ja, der Vermieter kann die Mieterhoehung auch über mehrere Jahre in Teilbeträgen geltend machen. Die Kappungsgrenze gilt dabei für den Zeitraum von 3 Jahren — jede Erhöhung innerhalb dieser Frist wird auf die Grenze angerechnet. Der nicht ausgeschöpfte Teil der Erhöhung verfällt nicht, sondern kann in einem späteren Jahr nachgeholt werden, solange die Modernisierung noch wirksam ist.