Wie viel darf der Vermieter die Miete erhöhen? Unser Rechner berechnet die zulässige Mieterhöhung nach § 558 BGB unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze (20 % oder 15 %) und der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Rechtsgrundlage
- § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ↗
§ 558 BGB — Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete; Kappungsgrenze 20 % in 3 Jahren
Gültig ab: 1. 9. 2001
- § 558a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ↗
§ 558a BGB — Form und Begründung des Mieterhöhungsverlangens (Mietspiegel, Gutachten, Vergleichswohnungen)
Gültig ab: 1. 9. 2001
Mieterhöhung 2026 — § 558 BGB: Kappungsgrenze und Vergleichsmiete
Mieterhöhung nach § 558 BGB — Vergleichsmiete und Kappungsgrenze
§ 558 BGB regelt das Recht des Vermieters, die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anzuheben. Dieses Recht ist durch zwei Grenzen beschränkt: Erstens darf die neue Miete die Vergleichsmiete nicht überschreiten (§ 558 Abs. 2 BGB). Zweitens darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % steigen— die sogenannte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB). Die zulässige Erhöhung ist das Minimum aus beiden Grenzen.
Abgesenkte Kappungsgrenze auf 15 % (§ 558 Abs. 3 S. 2 BGB)
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt dürfen die Länder die Kappungsgrenze durch Rechtsverordnung auf 15 % absenken. Entsprechende Verordnungen bestehen in zahlreichen Bundesländern für Großstädte und Ballungsräume (z.B. Bayern, Berlin, Hamburg, Baden-Württemberg). Ob die 15 %-Grenze gilt, muss im Einzelfall geprüft werden.
Verfahren der Mieterhöhung — § 558a bis 558e BGB
Das Mieterhöhungsverlangen muss schriftlich erklärt werden und begründet sein (§ 558a BGB). Als Begründung kommen in Betracht: qualifizierter Mietspiegel (§ 558c BGB), Sachverständigengutachten, Auskunft aus einer Mietdatenbank oder mindestens drei Vergleichswohnungen. Der Mieter hat eine Überlegungsfrist von 2 Monaten(§ 558b BGB) — verweigert er die Zustimmung, kann der Vermieter klagen.
Fristen und Sperrfrist
§ 558 Abs. 1 BGB legt eine Sperrfrist von 15 Monaten nach der letzten Mieterhöhung fest (oder nach Einzug des Mieters). Frühestens nach dieser Frist kann eine neue Erhöhung verlangt werden. Die 3-Jahres-Kappungsgrenze gilt von der letzten Erhöhung an rückwärts — in diesem Zeitraum darf die Miete insgesamt höchstens um 20 % (oder 15 %) gestiegen sein, summiert über alle Erhöhungen.
Ausnahmen von der Kappungsgrenze
Die Kappungsgrenze gilt nicht für Staffelmieten (§ 557a BGB),Indexmieten (§ 557b BGB) und Mieterhöhungen nach Modernisierung(§ 559 BGB). Bei diesen Mietarten gelten eigene gesetzliche Regelungen. Auch Erstbezug und Neuvermietung unterliegen nicht der Kappungsgrenze, sondern ggf. der Mietpreisbremse (§ 556d BGB).
Häufige Fragen zur Mieterhöhung nach § 558 BGB
Was ist die Kappungsgrenze nach § 558 BGB?
§ 558 Abs. 3 BGB schränkt die Mieterhöhung zeitlich ein: Innerhalb von drei Jahren darf die Nettomiete nicht um mehr als 20 % steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Bundesländer die Kappungsgrenze per Verordnung auf 15 % absenken (§ 558 Abs. 3 Satz 2 BGB). Diese Regelung schützt Mieter vor zu schnellen Mietsteigerungen.
Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
§ 558 Abs. 2 BGB definiert: Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Miete, die für vergleichbare Wohnungen (Lage, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Baujahr) in der Gemeinde üblicherweise gezahlt wird. Als Nachweis dienen qualifizierter Mietspiegel, Sachverständigengutachten oder mindestens drei Vergleichswohnungen (§ 558a BGB).
Wie oft darf der Vermieter die Miete erhöhen?
§ 558 Abs. 1 BGB: Der Vermieter kann erst nach Ablauf von 15 Monaten nach der letzten Erhöhung wieder eine Mieterhöhung verlangen. Zusätzlich gilt die 3-Jahres-Kappungsgrenze: Über drei Jahre darf die Gesamterhöhung 20 % (bzw. 15 %) nicht übersteigen.
Gilt die Kappungsgrenze auch für indexierte oder Staffelmieten?
Nein. Die Kappungsgrenze nach § 558 BGB gilt nur für die Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Indexmieten (§ 557b BGB) und Staffelmieten (§ 557a BGB) sind davon ausgenommen — sie folgen eigenen Regelungen. Bei diesen Mietarten ist keine gesonderte Erhöhung nach § 558 BGB zulässig.
Was passiert, wenn die Kappungsgrenze die Vergleichsmiete nicht ausschöpft?
Wenn die Kappungsgrenze vor der Vergleichsmiete erreicht ist, kann der Vermieter die restliche Differenz zur Vergleichsmiete erst nach dem Ende des Dreijahreszeitraums fordern. Nach weiteren 15 Monaten kann er dann erneut bis zur Vergleichsmiete erhöhen — wiederum begrenzt durch die neue 3-Jahres-Kappungsgrenze.
In welchen Städten gilt die 15 %-Kappungsgrenze?
Die Absenkung auf 15 % gilt in Gemeinden, die als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen wurden. Dies regeln die Bundesländer per Verordnung. Aktuell betrifft dies u.a. Berlin, Hamburg, München, Frankfurt a.M. und zahlreiche andere Großstädte sowie viele Ballungsraumgemeinden. Eine genaue Liste führen die Landesregierungen.