Wie viel Mieterhöhung ist nach einer Modernisierung zulässig? Unser Rechner berechnet die Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB: 8 % der umlagefähigen Kosten, abzüglich Erhaltungsaufwand, mit Kappungsgrenze 3 €/m².
Rechtsgrundlage
- § 559 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ↗
§ 559 BGB — Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen: 8 % der aufgewendeten Kosten jährlich umlegbar
Gültig ab: 1. 1. 2019
- § 555b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ↗
§ 555b BGB — Definition Modernisierungsmaßnahmen: energetische Sanierung, Klimaschutz, barrierefreier Umbau
Gültig ab: 1. 5. 2013
Modernisierungsmieterhöhung 2026 — § 559 BGB: 8 % Umlage und Kappungsgrenze
Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB — 8 % Umlage
§ 559 BGB gewährt dem Vermieter nach Abschluss von Modernisierungsmaßnahmen das Recht, jährlich 8 % der aufgewendeten Modernisierungskosten auf die Miete umzulegen. Dies entspricht einer monatlichen Erhöhung von 0,667 % der Kosten. Die Umlage gilt dauerhaft — es gibt keine gesetzliche Amortisationsgrenze mehr.
Abzug von Instandhaltungskosten (§ 559 Abs. 2 BGB)
Nicht alle Kosten einer Baumaßnahme sind umlagefähig. § 559 Abs. 2 BGB verlangt, dass Kosten für Instandhaltung und Erhaltung abgezogen werden. Wenn z.B. eine Heizungsanlage am Ende ihrer Nutzungsdauer war und ohnehin ersetzt werden musste, ist der Anteil der reinen Ersetzung kein umlagefähiger Modernisierungsanteil. Nur der "Mehrkostenanteil" durch die Verbesserung ist umlagefahig.
Kappungsgrenze 3 €/m² in 6 Jahren (§ 559 Abs. 3a BGB)
Seit dem 1. Januar 2019 gilt eine Kappungsgrenze für die Modernisierungsumlage: Innerhalb von 6 Jahren darf die Miete durch Modernisierungserhöhungen insgesamt nicht mehr als 3 € je Quadratmeter Wohnfläche und Monat steigen (§ 559 Abs. 3a BGB). Bei einer 70 m² Wohnung also maximal 210 €/Monat in 6 Jahren. Nach Ablauf dieses Zeitraums kann erneut erhöht werden.
Vereinfachtes Verfahren nach § 559c BGB
Für kleinere Modernisierungen (Kosten je Wohnung ≤ 10.000 €) gibt es seit 2019 das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB. Hier kann der Vermieter pauschal 30 % für Erhaltungsaufwand abziehen, ohne aufwändige Einzelnachweise zu führen. Die monatliche Erhöhung beträgt dann maximal 2 €/m² (§ 559c Abs. 3 BGB).
Praxisbeispiel — Wärmedämmung
Vermieter lässt Fassade für 40.000 € dämmen. Instandhaltungsanteil: 5.000 €. Umlagefähige Kosten: 35.000 €. Jährliche Erhöhung: 35.000 × 8 % = 2.800 €. Monatlich: 233,33 €. Bei 70 m²: 3,33 €/m²/Monat. Die Kappungsgrenze von 3 €/m² greift — maximale monatliche Erhöhung: 210 € (70 m² × 3 €). Der Rest (23,33 €/Monat) kann erst nach Ablauf von 6 Jahren nachgefordert werden.
Häufige Fragen zur Mieterhöhung nach Modernisierung
Wie hoch darf die Mieterhöhung nach Modernisierung sein?
§ 559 Abs. 1 BGB erlaubt dem Vermieter, jährlich 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten auf die Miete umzulegen. Beispiel: Modernisierungskosten 20.000 € → 1.600 €/Jahr = 133,33 €/Monat mehr Miete. Diese Umlage gilt dauerhaft (keine zeitliche Begrenzung bis zur Amortisation).
Was ist die Kappungsgrenze bei § 559 BGB?
§ 559 Abs. 3a BGB (seit 2019): Die Mieterhöhung darf innerhalb von 6 Jahren nicht mehr als 3 € je Quadratmeter Wohnfläche und Monat betragen. Bei einer 70 m² Wohnung also maximal 210 €/Monat in diesem Zeitraum. Nach Ablauf der 6 Jahre kann erneut bis zum 8 %-Limit erhöht werden.
Welche Kosten sind nicht umlagefähig?
§ 559 Abs. 2 BGB: Nicht umlagefähig sind Kosten, die lediglich der Erhaltung (Instandhaltung) dienen. Wenn also z.B. eine Heizungsanlage ohnehin zu erneuern gewesen wäre, muss der Vermieter den Anteil der reinen Instandhaltung abziehen. Nur der echte "Modernisierungsmehrwert" ist umlagefahig.
Welche Maßnahmen sind Modernisierungsmaßnahmen?
§ 555b BGB definiert Modernisierungsmaßnahmen: Energetische Sanierung (Wärmedämmung, neue Heizung, Photovoltaik), Wasserversorgung, Klimaschutz, Barrierefreiheit, nachhaltige Nutzung, sonstige Verbesserungen der Wohn- oder Lebensqualität. Reine Schönheitsreparaturen oder Instandhaltungen sind keine Modernisierungen.
Muss der Vermieter die Modernisierung ankündigen?
§ 555c BGB: Der Vermieter muss die Modernisierungsmaßnahme mindestens 3 Monate vorher in Textform ankündigen. Die Ankündigung muss Art, Umfang, Beginn und Dauer sowie die zu erwartende Mieterhöhung enthalten. Fehlt die Ankündigung, hat der Mieter besondere Härtewiderspruchsrechte (§ 555d BGB).
Wie lange gilt die Mieterhöhung nach Modernisierung?
§ 559 BGB sieht keine zeitliche Begrenzung vor — im Gegensatz zu früheren Regelungen (bis 2001: 11 %) gibt es keine "Amortisationsgrenze". Die 8 % Umlage gilt dauerhaft. Nur die Kappungsgrenze nach § 559 Abs. 3a BGB begrenzt die Erhöhung auf 3 €/m²/Monat innerhalb von 6 Jahren (kumuliert).