Berechnen Sie die Brutto- und Nettomietrendite Ihrer Kapitalanlage-Immobilie. Ermitteln Sie den Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) und den monatlichen Reinertrag. Alle Kennzahlen auf einen Blick — mit Berücksichtigung von Kaufnebenkosten, Bewirtschaftungskosten und Mietausfallwagnis.
Mietrendite-Rechner
Brutto- und Nettomietrendite berechnen — lohnt sich der Kauf?
Rechtsgrundlage
- §§ 535 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ↗
Mietvertrag — Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis
Gültig ab: 1. 1. 2002
- § 556 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ↗
Betriebskosten — Abgrenzung umlagefähiger und nicht umlagefähiger Kosten
Gültig ab: 1. 1. 2002
- § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) ↗
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung — steuerliche Behandlung der Mieteinnahmen
Gültig ab: 1. 1. 2026
Kurz zum Thema
Die Mietrendite ist die zentrale Kennzahl für die Bewertung einer Immobilie als Kapitalanlage. Sie gibt an, wie hoch die jährliche Verzinsung des eingesetzten Kapitals durch Mieteinnahmen ist. Wer eine Wohnung oder ein Haus als Kapitalanlage kaufen möchte, sollte vor dem Kauf sowohl die Brutto- als auch die Nettomietrendite berechnen. Nur so lässt sich beurteilen, ob die Immobilie im Vergleich zu alternativen Anlageformen wirtschaftlich sinnvoll ist.
Bruttomietrendite als erste Orientierung
Die Bruttomietrendite ist die einfachste Renditekennzahl: Sie setzt die jährliche Kaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie. Die Formel lautet: (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) mal 100. Diese Kennzahl eignet sich gut für einen ersten Vergleich verschiedener Objekte, da sie keine zusätzlichen Kosten berücksichtigt. In der Praxis liegen die Bruttomietrenditen in Deutschland zwischen 3 und 7 Prozent, je nach Lage und Zustand der Immobilie. In Metropolregionen wie München, Frankfurt oder Stuttgart sind Bruttomietrenditen von unter 3 Prozent keine Seltenheit, während in strukturschwachen Regionen auch Werte über 8 Prozent möglich sind.
Nettomietrendite als aussagekräftigere Kennzahl
Die Nettomietrendite berücksichtigt sowohl die Kaufnebenkosten als auch die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Sie berechnet sich als: (Jahreskaltmiete minus nicht umlagefähige Kosten) geteilt durch (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten) mal 100. Die Kaufnebenkosten umfassen in Deutschland die Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland), Notar- und Grundbuchkosten sowie ggf. Maklergebühren. Zu den nicht umlagefähigen Kosten zählen Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen und das Mietausfallwagnis. Die Nettomietrendite liegt typischerweise 1 bis 2 Prozentpunkte unter der Bruttomietrendite.
Kaufpreisfaktor und steuerliche Aspekte
Der Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) ist der Kehrwert der Bruttomietrendite und gibt an, nach wie vielen Jahren sich der Kaufpreis durch Mieteinnahmen amortisiert hat. Ein Faktor unter 20 gilt als sehr günstig, Werte über 30 deuten auf eine teure Immobilie hin. Steuerlich werden Mieteinnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG behandelt. Dabei können Abschreibungen (AfA), Finanzierungszinsen und Werbungskosten abgesetzt werden, was die steuerliche Belastung reduziert. Dieser Rechner zeigt die reine Objektrendite vor Steuern — für eine vollständige Analyse sollten steuerliche Effekte separat berücksichtigt werden.
Häufig gestellte Fragen zur Mietrendite
Was ist eine gute Mietrendite?
In Deutschland gelten 3 bis 4 Prozent Nettomietrendite als solide Kapitalanlage. In Top-Lagen wie München, Frankfurt oder Hamburg liegen die Renditen oft bei nur 2 bis 3 Prozent, da die Kaufpreise stark gestiegen sind. In B- und C-Lagen können dagegen Renditen von 5 Prozent und mehr erzielt werden, allerdings bei höherem Leerstandsrisiko. Entscheidend ist das Zusammenspiel aus Mietrendite, Wertsteigerungspotenzial und Finanzierungskonditionen.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis: (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100. Sie ist eine grobe Kennzahl zum schnellen Vergleich. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) sowie die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis). Die Nettomietrendite liegt immer unter der Bruttomietrendite und ist die aussagekräftigere Kennzahl.
Was ist der Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger)?
Der Kaufpreisfaktor oder Vervielfältiger gibt an, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis einer Immobilie beträgt: Kaufpreis / Jahreskaltmiete. Ein Faktor von 20 bedeutet, dass es 20 Jahre dauert, bis die Mieteinnahmen den Kaufpreis amortisiert haben. In A-Lagen liegt der Faktor oft bei 25 bis 35, in B-Lagen bei 15 bis 25. Als Faustregel gilt: Je niedriger der Faktor, desto attraktiver die Immobilie aus Renditesicht.
Welche Kaufnebenkosten fallen in Deutschland an?
Die Kaufnebenkosten setzen sich zusammen aus Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5 bis 2 Prozent) und ggf. Maklergebühren (typisch 3 bis 7 Prozent inkl. MwSt., seit 2020 hälftig geteilt). Insgesamt liegen die Kaufnebenkosten in der Regel zwischen 8 und 15 Prozent des Kaufpreises. Sie erhöhen die Gesamtinvestition und senken die Nettomietrendite erheblich.
Welche Kosten zählen zu den nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten?
Nicht umlagefähige Kosten sind Ausgaben, die der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen kann: Verwaltungskosten (Hausverwaltung, Steuerberatung), Instandhaltungsrücklage (Reparaturen, Modernisierungen), Mietausfallwagnis (Leerstand, Zahlungsausfälle) und Finanzierungskosten (Zinsen). Laut § 556 BGB können nur die in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgeführten Kosten auf den Mieter umgelegt werden. Alle anderen Kosten mindern die Nettomietrendite.
Wie beeinflusst die Finanzierung die Rendite?
Die Eigenkapitalrendite kann durch den Leverage-Effekt (Fremdfinanzierung) deutlich über der Nettomietrendite liegen, solange der Darlehenszins unter der Objektrendite liegt. Beispiel: Bei 4 % Nettomietrendite und 3 % Zinsen erhöht der Hebel die Eigenkapitalrendite. Steigen jedoch die Zinsen über die Objektrendite, kehrt sich der Effekt um. Dieser Rechner zeigt die reine Objektrendite ohne Finanzierungseffekte.